TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Philippe BENSUSSAN

— M^e Yoni MARCIANO

Copie certifiée conforme à :

— M^e Philippe BENSUSSAN

— M^e Yoni MARCIANO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04715

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], sise [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE [Localité 10] ILE DE FRANCE, S.A.S

[Adresse 5]

[Adresse 8]

représenté par M^e Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. KADIMA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant, vestiaire #PN69

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/04715 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI KADIMA est propriétaire du lot de copropriété n°2901 d’un immeuble situé au [Adresse 3] et [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 mai 2023 et remise au destinataire le 17 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] a fait mettre en demeure la SCI KADIMA de payer la somme de 1 290,30 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI KADIMA en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 11 décembre 2024.

Aux termes de cet acte d’assignation, et au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 Juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 Mars 1967, des articles 1231-6 et 1240 du Code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [9] située [Adresse 3] et [Adresse 2] en son action et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI KADIMA à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [9] » située [Adresse 3] et [Adresse 2], les sommes suivantes :

—  6.615,75 € au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté à l’appel du 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 12 mai 2023,

—  1.000,10 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.700 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ».

La SCI KADIMA a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond, il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 06 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’un extrait Kbis que la société KADIMA, sous la forme juridique de société civile immobilière, est propriétaire des lots n°2901 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2022 et 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté à la date de l’assignation comprenant l’appel du premier trimestre 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI KADIMA présente un solde débiteur de 6 615,75 euros, déduction faite des frais de recouvrement, arrêté à la date de l’assignation.

La SCI KADIMA ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

Dans ces conditions, la SCI KADIMA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] la somme de 6 615,75 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtée au 8 avril 2024, appels de charges et de fonds de travaux du 1er trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception de la mise en demeure distribuée au copropriétaire le 17 mai 2023. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 1 290,30 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 000,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 12 mai 2023 (54,38 euros) et 18 août 2023 (54,38 euros), ainsi que les frais de relance exposés les 1er juin 2023 (39,50 euros) et 6 septembre 2023 (39,50 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais de « transmission auxiliaire de justice » (2 x 343,17 euros) ne peuvent être facturés qu’en cas de diligences exceptionnelles, non démontrées en l’espèce.

Les honoraires d’avocat (126 euros), même facturés dans le cadre d’un envoi de mise en demeure, sont indemnisables au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la SCI KADIMA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 187,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI KADIMA de ses obligations, à hauteur de 2 700 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur, lequel se contente de dire que la défaillance de la SCI KADIMA lui a causé un préjudice.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI KADIMA, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI KADIMA sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI KADIMA à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à Paris les sommes de :

6 615,75 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 8 avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2023 sur la somme de 1 290,30 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

187,76 euros au titre des frais de recouvrement ;

1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI KADIMA au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente