Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01202 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGQK

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par [R] [F], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [D] [S] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Monsieur [T] [E] [U], muni d’un pouvoir

Monsieur [T] [E] [U]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 mars 2023 prenant effet à compter du 22 mars 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 472,75 euros, outre une provision sur charges de 162,07 euros.

Suivant contrat signé le 17 mars 2023 prenant effet à compter du 22 mars 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U], un garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 40,38 euros outre une provision sur charges de 0,80 euros.

Par avenant signé le 25 avril 2024, Madame [D] [S] [C] est devenue seule locataire des contrats de bail mentionnés à compter du 24 avril 2024.

La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 12 décembre 2023 à Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] :

Une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement ;Un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 982,53 euros.

Par courrier simple du 31 juillet 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 février 2024, signifiée par dépôt à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, de constater la résiliation des contrats de bail (logement + garage) pour défaut de paiement ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation des contrats de bail pour défaut de paiement ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] ;

— de condamner solidairement Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] au paiement des sommes suivantes :

3 223,07 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 20 février 2024.

L’audience s’est tenue le 24 septembre 2024 devant le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 387,12 € sa créance locative arrêtée au 18 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse. Par ailleurs, elle indique la signature d’un plan d’apurement de la dette avec Madame [D] [S] [C] le 09 septembre 2024 sur la somme de 100,00 euros par mois, outre le paiement des loyers courants. Dès lors, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement en précisant que le paiement des loyers courants a bien repris.

Monsieur [T] [E] [U], comparant en personne et représentant valablement Madame [D] [S] [C] dont l’absence est excusée, a indiqué percevoir une rémunération mensuelle de 1 400,00 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Il a également précisé que deux enfants vivent dans le foyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A. ALLIADE HABITAT a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] le 12 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 982,53 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 février 2024.

Sur la demande de la solidarité des paiements

Il convient de rappeler que par avenant signé le 25 avril 2024, Madame [D] [S] [C] est devenue seule locataire des contrats de bail mentionnés à compter du 24 avril 2024. Ainsi, Monsieur [T] [E] [U] a définitivement quitté le logement ce qui, en principe, ne devrait pas l’engager à régler une quelconque somme à compter du 24 avril 2024.

Cependant, les contrats de bail stipulent une clause de solidarité indiquant expressément que « Monsieur [E] [U] [T] et Madame [S] [C] [D] seront tenus conjointement et solidairement de toutes les conséquences financières du présent bail et de ses avenants éventuels, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion. La présente clause de solidarité s’appliquera pendant toute la durée du présent bail et de ses tacites reconductions, ou de l’occupation effective. En cas de congé donné en cours de bail ou d’occupation par un seul des cotitulaires, la présente clause de solidarité continuera à s’appliquer à son égard pendant une période de UN AN à compter de son départ effectif ».

En conséquence, Monsieur [T] [E] [U] sera tenu au paiement des loyers, charges et indemnités occupation concernant le bail d’habitation et le bail du garage jusqu’au 24 avril 2025 inclus.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 12 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 387,12 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 180,31 euros au titre des frais d’huissier en date du 13 juin 2024. Concernant les frais d’huissier en date du 03 février 2024, ceux-ci ont déjà été déduits malgré l’absence de mention explicite.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] à payer la somme de 3 206,81 € actualisée au 12 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [D] [S] [C] a repris le paiement du loyer et un plan d’apurement a été signé le 09 septembre 2024 sur la mensualité de 100,00 euros, outre le paiement du loyer courant. Avec la S.A ALLIADE HABITAT, ils sollicitent des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, la reprise du paiement des loyers courants est justifiée par un versement de 635,00 euros intervenu le 12 septembre 2024 conformément au décompte fourni par le bailleur, arrêté au même jour.

Il convient, en revanche, de rappeler que Monsieur [T] [E] [U] sera tenu au paiement des loyers ainsi que de l’échéancier jusqu’au 24 avril 2025.

Au jour de l’audience, Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] se trouvent solidairement redevables au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance du mois d’août 2024 inclus, de la somme de 3 206,81 euros.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer des délais à Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] ainsi que de suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard de Madame [D] [S] [C], seule locataire du logement.

Il convient d’indiquer que Monsieur [T] [E] [U] sera redevable des loyers, charges et échéanciers jusqu’au 26 avril 2025.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A ALLIADE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [D] [S] [C] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. ALLIADE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [S] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. ALLIADE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 697,65€ à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Il convient de rappeler que cette somme sera tenue solidairement par Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] jusqu’au 26 avril 2025 inclus. Postérieurement à cette date, seule Madame [D] [S] [C] sera tenue au paiement des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la S.A ALLIADE HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 8 mars 2022 entre la S.A ALLIADE HABITAT et Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le bail conclu le 8 mars 2022 entre la S.A ALLIADE HABITAT et Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] concernant le garage sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 3 206,81 € arrêtée au 12 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] à se libérer en 32 mensualités de 100,00 euros, la 33e mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que Monsieur [T] [E] [U] sera tenu aux mensualités jusqu’au mois d’avril 2025 inclus ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 13 février 2024 et Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [D] [S] [C] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A ALLIADE HABITAT conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] à la somme mensuelle de 697,65€, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la S.A ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 jusqu’au mois d’avril 2025

CONDAMNE Madame [D] [S] [C] à verser à la S.A ALLIADE HABITAT l’indemnité d’occupation susvisée à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [D] [S] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] [C] et Monsieur [T] [E] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE