TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Lucien MAKOSSO ; M^e Alexandra BOISSET ; Monsieur, [I], [Q]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04527 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YXS

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [V], [L], demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

Madame, [U], [E] épouse, [L], demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDEURS

Monsieur, [A], [S], demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562025018605 du 28/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

Monsieur, [I], [Q], demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 202616 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04527 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YXS

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2022 à effet le 28 janvier précédent, Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] ont donné à bail à Monsieur, [A], [S] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1255 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Monsieur, [I], [Q] s’est porté caution solidaire par acte du 9 février 2022 pour la durée du contrat de location, dans la limite de 46260 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] ont donné congé à Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q] des lieux loués avec effet au 27 janvier 2025, au motif d’une reprise de l’appartement pour l’habiter.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] ont assigné Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation du congé reprise à titre principal, subsidiairement, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat,

— L’expulsion de Monsieur, [A], [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles, et avec suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— La condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 8454,31 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 3 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse,

— Leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux,

— Leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ce compris le coût du congé reprise du 5 juin 2024 et du commandement de payer du 8 janvier 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] ont été valablement représentés par leur conseil et ont renvoyé oralement aux termes de leur assignation.

Monsieur, [A], [S], représenté par son conseil à l’audience utile, a fait viser des écritures soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité le rejet de la demande adverse d’exclusion des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et de la demande au titre des frais irrépétibles, ainsi que l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux. Il a par ailleurs indiqué verbalement ne pas contester la validité du congé.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur, [I], [Q] n’a pas comparu ni n’a été représenté. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti le 7 février 2022 à effet au 28 janvier précédent pour une durée de trois ans a expiré le 27 janvier 2025. Le congé des bailleurs a été délivré par acte de commissaire de justice le 5 juin 2024, à effet au 27 janvier 2025, soit plus de 6 mois avant l’échéance du bail, si bien que les délais légaux et conditions de forme ont été respectés.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera simplement observé que Monsieur, [A], [S] ne conteste pas la validité du congé pour reprise pour habiter, comme il l’a verbalisé à l’audience.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 27 janvier 2026.

Monsieur, [A], [S] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 28 janvier 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il sera relevé que Monsieur, [A], [S] ne justifie d’aucune recherche de logement dans le parc privé, qui serait restée infructueuse. Il multiplie en outre les impayés de loyers et de charges depuis l’entrée dans les lieux. Les éléments sur sa situation financière communiqués à l’audience montrent qu’il ne paraît pas être en capacité de payer durablement une indemnité d’occupation. Il a enfin déjà bénéficié en pratique de larges délais, puisque le bail a expiré le 27 janvier 2025, soit il y a plus d’une année.

En ces conditions, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement

Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] communiquent un décompte faisant état d’un impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation de 21484,41 euros au 22 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse. L’arriéré de loyers et de charges s’élevait à 4301,32 euros à l’expiration du bail, échéance de janvier 2025 incluse.

Dans ces conditions, Monsieur, [I], [Q] s’est engagé en qualité de caution solidaire « à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci ». L’engagement de la caution se limite donc à la période allant jusqu’au 27 janvier 2025 où Monsieur, [A], [S] avait la qualité de « locataire » puisqu’il est depuis lors simple occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4301,32 euros d’arriéré de loyers et de charges.

Monsieur, [A], [S] sera en revanche condamné seul au paiement de l’arriéré d’indemnité d’occupation, soit la somme de 17183,09 euros (21484,41-4301,32) au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Monsieur, [A], [S] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer mais à l’exclusion du congé pour reprise.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur, [A], [S] par Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 7 février 2022 à effet le 28 janvier précédent concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 5] sur rue étage, [Adresse 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 27 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [A], [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [A], [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q] à payer à Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] la somme de 4301,32 d’arriéré de loyers et de charges ;

CONDAMNE Monsieur, [A], [S] à payer à Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] la somme de 17183,09 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 28 janvier 2025 au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur, [A], [S] à verser Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q] à verser à Monsieur, [V], [L] et Madame, [U], [E] épouse, [L] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [A], [S] et Monsieur, [I], [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer mais à l’exclusion du congé pour reprise ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.