TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : ONLE-FAC [Etablissement 1]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07956 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYY

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDERESSE

ONLE-FAC [Etablissement 1]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Monsieur Alexandre [I] en vertu d’une délégation de pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Z] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 21 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07956 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYY

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat verbal en date du 01 février 2022, l’association ONLE-FAC HABITAT a donné à bail à M. [C] [V] [Z] un appartement situé au sein de la résidence sociale [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT a fait délivrer à M. [C] [V] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 2 419,14 euros et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 août 2025, l’association ONLE-FAC HABITAT a fait assigner M. [C] [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Entendre constater, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, la résiliation de plein droit du bail consenti par l’association par le jeu des impayés de loyers rappelés dans les lettres de relance et dans le commandement de payer Entendre ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [V] [Z], des lieux précédemment donnés à bail et situés [Adresse 3] à compter du 01 février 2022 ainsi que celle de tous occupants du chef de M. [C] [V] [Z] si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux S’entendre condamner à payer à l’association, à compter de la date de résiliation, une indemnité d’occupation fixée à un montant égal au loyer et à ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi S’entendre condamner à verser à l’association, à titre provisionnel pour les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de la présente assignation, la somme de 3 700,07 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 419,14 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignationS’entendre condamner solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et au paiement au profit de l’association de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileS’entendre ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et caution.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

L’association ONLE-FAC HABITAT, représentée sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 6 753,12 euros, terme de février 2026 inclus et à solliciter, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement et à toute suspension de la clause résolutoire. Il précise que le loyer n’est plus réglé depuis le mois de juin 2024.

M. [C] [V] [Z] a comparu. Il allègue avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs. Il ne conteste pas la dette. Il indique qu’elle s’est constituée à la suite de la souscription de crédits à la consommation. Il sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement. A cet égard, il propose de régler la dette par mensualités de 150 euros. Il indique occuper un poste de technicien de maintenance de chauffage climatisation et percevoir un revenu de 1 600 euros.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

M. [C] [V] [Z] a transmis en cours de délibéré, l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, assurance couvrant la période du 17/10/2025 au 30/09/2026.

MOTIVATION

Observations liminaires

La jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En l’espèce, l’existence d’un bail verbal n’a pas été remise en cause.

Ledit bail est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Sur la résiliation du contrat

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis ; cet article précise par ailleurs les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, ces prescriptions n’ont pas été observées par l’association ONLE-FAC HABITAT de sorte qu’il ne peut y avoir constat de la résiliation de plein droit. Il y a lieu dès lors d’examiner la demande tendant au prononcé de la résiliation judicaire.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le locataire est tenu de deux obligations principales dont l’une est de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’association ONLE-FAC HABITAT verse aux débats un décompte faisant apparaître un arriéré de redevances impayées d’un montant total de 6 753,12 euros incluant le terme de février 2026.

En outre, il en ressort que M. [C] [V] [Z] n’a procédé à aucun règlement depuis le mois d’août 2024 soit depuis plus d’un an et demi.

Au regard de ces éléments, le non-paiement des redevances par M. [C] [V] [Z] constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de résidence conclu le 01 février 2022, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le grief relatif au défaut d’assurance.

M. [C] [V] [Z] a sollicité le maintien dans les lieux. Cependant, au regard du régime juridique applicable, il ne peut y avoir maintien dans les lieux sauf accord exprès du bailleur ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation et ce, à la date du 04 août 2025 comme le permet l’article 1229 du code civil.

Le résident étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et sur l’indemnité d’occupation

M. [C] [V] [Z] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [C] [V] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 04 août 2025 date de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux.

L’association ONLE-FAC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 02 mars 2026, M. [C] [V] [Z] lui devait la somme de 6 573,12 euros (déduction faite des frais de contentieux qui seront à inclure dans les dépens) cette somme correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation échus impayés, échéance de février 2026 incluse.

M. [C] [V] [Z] ne la conteste pas.

M. [C] [V] [Z] sera en conséquence condamné à payer cette somme à l’association ONLE-FAC HABITAT avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 2 419,14 euros et à compter de la décision sur le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délai de paiement

Vu article 1343-5 du code civil,

Vu les déclarations de M. [C] [V] [Z] à l’audience,

Il y a lieu de débouter M. [C] [V] [Z] de sa demande, celui-ci n’ayant pas la capacité financière d’apurer la dette dans le délai de 24 mois.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [V] [Z] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l’association ONLE-FAC HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. En conséquence, sa demande de condamnation du défendeur au paiement de sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l’association ONLE-FAC HABITAT de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 01 février 2022 entre l’association ONLE-FAC HABITAT d’une part et M. [C] [V] [Z] d’autre part concernant le logement situé au [Adresse 3], au 04 août 2025,

DÉBOUTE M. [C] [V] [Z] de sa demande de maintien dans les lieux,

ORDONNE à M. [C] [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [C] [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ONLE-FAC HABITAT pourra, hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE M. [C] [V] [Z] à verser à association ONLE-FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 04 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [C] [V] [Z] à verser à l’association ONLE-FAC HABITAT la somme de 6 573,12 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 02 mars 2026, échéance de février 2026 incluse et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 2 419,14 euros et à compter de la décision sur le surplus,

DÉBOUTE M. [C] [V] [Z] de sa demande de délai de paiement,

DÉBOUTE l’association ONLE-FAC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [C] [V] [Z] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

La Greffière La juge des contentieux de la protection