TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandre SOUBRANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre ROBIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04818 – N° Portalis 352J-W-B7J-C727W

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 avril 2026

DEMANDERESSES

Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

Madame [J] [Y] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [F] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Alexandre SOUBRANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1862

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 02 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04818 – N° Portalis 352J-W-B7J-C727W

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2023, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] ont donné à bail à M. [Z] [F] [O] un appartement de deux pièces à usage d’habitation, avec une cave, situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 793 euros, outre les charges provisionnelles de 72 euros en sus.

Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D], après avoir eu connaissance de manière fortuite de la sous-location du logement, ont diligenté un commissaire de justice qui, suivant constat du 10 avril 2025, rapporte s’être connecté au site Booking.com et avoir pris connaissance de la proposition de location du bien loué, photographies à l’appui. Ces photographies sont similaires à celles figurant dans l’état des lieux d’entrée du logement du 25 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 mai 2025, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] ont fait assigner M. [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater les manquements constants et graves de M. [Z] [O] à ses obligations locatives

— prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de celui-ci ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est

— ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meuble du choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues

— condamner M. [Z] [O] à leur payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et de la provision qui auraient été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges et taxes à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs

— le condamner à leur payer la somme de 29 070 € au titre des fruits civils perçus indûment,

— le condamner à leur payer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— le condamner à leur verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du procès-verbal de constat du 10 avril 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée en vue de sa mise en état.

L’affaire est revenue à l’audience du 10 février 2026, à laquelle elle a été appelée et retenue. Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] représentées par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et de leurs conclusions visées par le greffe, sollicitant le débouté pur et simple du locataire. Elles font valoir que M. [Z] [O] ne pouvait ignorer l’interdiction de sous-louer le logement à des tiers, que la sous-location n’est pas contestée mais minimisée alors qu’elle a commencé dès décembre 2023 et que 10 avis de sous-locataire étaient en ligne. Elles précisent que le bien a été proposé sur d’autres sites, en plus de celui de Booking.com pour lesquels M. [Z] [O] ne produit aucun historique d’occupation des lieux. Elles s’opposent à tout délai pour quitter les lieux.

De son côté, M. [Z] [O] assisté de son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffe. Il demande au juge saisi de :

— débouter les demanderesses de leurs demandes à l’exception de celle en paiement des sous-loyers réellement reçus, soit 1 4675,10 euros

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai d’une année pour quitter les lieux

— condamner les demanderesses à lui verser la somme de 4 566,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses troubles de jouissance

— les condamner à lui verser l’article 700 du code de procédure civile euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient que de très nombreuses réservations sur Booking.com ont fait l’objet d’annulations et que seules quatre sous-locations ont été effectives. Il reconnaît une sous-location ponctuelle de l’appartement tout en indiquant qu’il n’avait pas connaissance de l’interdiction. Il fait valoir que Booking.com a procédé à la communication de l’annonce sur d’autres sites que le sien, ce qui n’est pas de son initiative. Il indique qu’à réception de l’assignation, il a cessé toute sous-location, qu’il paye le loyer et que la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux n’est dès lors pas nécessaire, le manquement relevé n’étant pas grave. A titre subsidiaire, il demande des délais, à savoir un an pour quitter les lieux, et précise qu’il perçoit un salaire mensuel d’environ 2 700 euros et n’a pas de charge de famille, étant célibataire. Enfin, il soutient que des travaux incessants ont eu lieu dans l’appartement loué, qu’il en a souffert à titre personnel et sollicite de dommages et intérêts à cet égard, à titre reconventionnel.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que le contrat de bail du 20 octobre 2023 conclu entre Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] d’une part, et M. [Z] [O], d’autre part, est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation judiciaire

En application de l’article 8 de la loi du 06 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, en application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail liant M. [Z] [O] à Mme [L] [Y] et à Mme [J] [Y] épouse [D] en date du 20 octobre 2023 vise expressément en son article X. 1. « Destination des locaux loués » une interdiction pour le locataire de sous-louer les locaux sans l’accord écrit du bailleur reprise à l’article 2.2 de la notice légale d’information qui y est annexée.

Pour démontrer l’existence d’un manquement par le défendeur à ses obligations en raison de la sous-location non-autorisée du logement, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] produisent un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice du 10 avril 2025 révélant la proposition de sous-location de l’appartement litigieux sous le nom " Maison Royale [Localité 2] " par M. [Z] [O] à des tiers, par l’intermédiaire de Booking.com. Les photographies de l’appartement apparaissant sur le site sont similaires aux photographies prises à l’occasion de l’état des lieux d’entrée du 25 octobre 2023. En outre, le commissaire de justice ajoute : « Je constate que l’hôte est un particulier qui propose 4 hébergements sur le site booking.com ».

Par ailleurs, les demanderesses produisent trois attestations de voisins de M. [Z] [O] qui témoignent que le 03 mai 2025, quatre personnes les ont interpellées pour pouvoir contacter le défendeur et prendre possession des lieux qu’ils avaient loués via la plateforme Booking.com, vainement.

Enfin, M. [Z] [O] ne conteste pas la sous-location et propose de restituer à ce titre la somme de 1 475,10 euros s’agissant des fruits perçus.

L’ensemble de ces éléments démontrent l’existence d’une activité de sous-location du logement par le défendeur, sans l’autorisation des bailleresses, en violation de ses obligations contractuelles et légales. Ce manquement apparaît suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire.

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] et M. [Z] [O] sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sera prononcée à compter de la présente décision.

Dès lors, M. [Z] [O] sera occupant sans droit ni titre à compter du 02 avril 2026.

Sur la demande d’expulsion

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Il est ajouté que « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ».

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] présentent un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

Les demanderesses sollicitent la suppression du délai de deux mois mentionné à l’article L.421-1 susvisé au regard du comportement fautif du locataire et de sa mauvaise foi.

M. [Z] [O] demande quant à lui à bénéficier d’un délai d’un an pour lui permettre de pouvoir se reloger.

Les circonstances de l’espèce qui caractérisent la mauvaise foi du défendeur, justifient la suppression du délai de deux mois prévu à l’article susvisé, d’autant qu’il bénéficie d’un revenu mensuel avant impôt de 3 437 euros (avis d’imposition sur les revenus de 2024), est célibataire et n’a pas de charges de famille. De plus, prévenu depuis le 02 mai 2025, il ne justifie pas avoir initié des recherches en vue de son relogement, nonobstant sa situation personnelle et financière favorable.

En conséquence, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] seront autorisées à faire procéder à son expulsion sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Par ailleurs, les bailleresses ne justifient pas du fondement juridique pour obtenir le transport et la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers. Le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

Ainsi il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [Z] [O] n’a ni rendu les locaux, ni remis les clés.

Toutefois, les circonstances de l’espèce ne justifient pas de doubler le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation comme sollicité par les demanderesses alors que l’expulsion est ordonnée avec le concours de la force publique, sans délai, et pourront faire usage de cette contrainte. Elles seront déboutées de cette demande.

M. [Z] [O] sera donc condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des locaux, vides de tout occupant, et remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement.

En l’espèce, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] sollicitent la condamnation de M. [Z] [O] à leur restituer les fruits civils à hauteur de 29 070 euros correspondant à une location de 10 nuits par mois (120 nuits par an) à 171 euros par nuit pour le type de logement concerné, soit 1 710 euros par mois de décembre 2023 à avril 2025 inclus, étant précisé qu’il n’a pas produit les relevés de sous-location de tous les sites utilisés, s’agissant d’une attitude dissimulatrice.

De son côté, M. [Z] [O] accepte de restituer la somme de 1 475,10 euros sur la base du relevé de Booking.com au regard des très nombreuses annulations des réservations enregistrées. Il précise que sa mère a mis sur le marché des biens en locations saisonnières et que les annonces dont il est fait état par les défenderesses ne concernent pas les lieux loués.

Il est acquis que le bien litigieux a été offert à la sous-location par l’intermédiaire du site de Booking.com. De fait, M. [Z] [O] a accepté les conditions générales de Booking.com qui l’autorise à promouvoir le bien sur des sites affiliés afin de favoriser la location (pièce 28 du défendeur). Il ressort des pièces produites par les demanderesses que l’appartement est toujours offert à la location sous la dénomination de " Maison Royale [Localité 2] " sur six sites en ligne en janvier 2026.

Par ailleurs, l’appartement était présenté sur Booking.com en mai 2025 au prix de 216,92 euros pour une nuitée et au prix de 650,76 euros pour deux nuitées, à chaque fois pour deux personnes. Le commissaire de justice en charge du constat a relevé que le bien est proposé dans une fourchette comprise entre 195 et 241 euros la nuit en fonction du nombre de personnes et des modalités de réservations.

S’agissant du relevé de Booking.com que produit le défendeur, l’historique du compte débute en juillet 2024 alors même que les locations ont débuté en décembre 2023. Le listing révèle une très grande disponibilité du défendeur pour laisser l’appartement en sous-location de 103 nuitées entre le 26 juillet 2024 et le 30 mai 2025, soit en moins d’une année, ce qui révèle une activité soutenue. Etrangement, la location du groupe de quatre personnes arrivé le 03 mai 2025 selon les trois attestations versées aux débats ne paraît pas sur l’historique de Booking.com. Par ailleurs, le défendeur ne produit aucun relevé des sites partenaires.

Au regard de la disponibilité offerte par le défendeur de 103 nuits susvisées et du prix de location moyen retenu par les demanderesses pour un bien de cette nature de 171 euros par nuit, il convient de retenir que le montant des fruits de sous-location illicite perçus par M. [Z] [O] s’élève à la somme de 17 613 euros (103 x 171).

En conséquence, il sera condamné à payer la somme de 17 613 euros à Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D].

Sur la demande de dommages et intérêts des demanderesses

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En l’espèce, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] sollicitent la condamnation de M. [Z] [O] à leur verser 4 000 euros au titre de leur préjudice moral, l’appartement loué ayant été mis à la disposition de tiers inconnus des propriétaires alors qu’il devait servir d’une résidence paisible louée à titre d’habitation principale.

M. [Z] [O] s’y oppose, la demande étant selon lui infondée.

Force est de constater que les demanderesses ne justifient pas du préjudice invoqué par la démonstration d’éléments objectifs.

En conséquence, elles seront déboutées de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de M. [Z] [O] en dommages et intérêts pour troubles de jouissance

M. [Z] [O] sollicite l’attribution de la somme de 4 566,50 euros au titre de son préjudice subi du fait des travaux qui ont lieu et qui ont entraîné un trouble de jouissance :

—  85,50 euros pour des coupures d’électricité des parties communes en mai et juin 2024

—  500 euros pour la destruction de son plan de travail suite à une fuite d’eau lors de travaux sur la colonne d’évacuation de l’immeuble

—  1 124,50 euros pour des fissures d’origine structurelle

—  2 596 euros du fait des travaux sur façade toujours en cours

—  259,50 euros en raison de poubelles devant son logement.

Les demanderesses s’opposent à l’ensemble de ces demandes, non fondées.

Il est relevé que M. [Z] [O] se saisit de la présente instance dont il n’est nullement à l’origine pour réclamer la réparation du préjudice dont il a souffert et souffre encore du fait des bailleresses.

Il convient de rappeler que le locataire doit subir les travaux nécessaires à la conservation et au bon entretien de l’immeuble.

S’agissant de la somme de 85,50 euros pour des coupures d’électricité des parties communes en mai et juin 2024, il ressort du courriel de l’électricien qui a changé le tableau électrique du 20 janvier 2026 qu’il a provoqué une seule coupure de deux heures.

Concernant la somme de 500 euros pour la destruction de son plan de travail suite à une fuite d’eau lors de travaux sur la colonne d’évacuation de l’immeuble, M. [Z] [O] n’en apporte aucune preuve objective. De même, il ne justifie pas d’une aggravation des fissures d’origine structurelle et qui existaient déjà au jour de son entrée dans les lieux.

S’agissant enfin des travaux en façade, il s’agit de la mise en place d’une isolation par l’extérieur dans l’intérêt de l’ensemble des occupants de l’immeuble. M. [Z] [O] ne saurait s’en plaindre.

Il est rappelé que le locataire doit subir les travaux nécessaires au bon entretien mais aussi à la sécurité de l’immeuble, y compris en ce qui concerne les travaux menés par les fournisseurs d’énergie comme GRDF s’agissant du remplacement d’une colonne de gaz, d’autant qu’il pourrait se plaindre du défaut de prise en charge de ceux-ci par le propriétaire bailleur. Il ressort des pièces produites que M. [Z] [O] a été averti des travaux en cours dans l’immeuble et qu’il ne justifie pas d’un trouble au-delà du raisonnable, voire d’une gêne anormale, rapporté aux obligations qui incombent aux bailleresses.

Enfin il ne fait aucunement la démonstration de la mauvaise foi de celles-ci dans l’exécution des travaux qui concernent pour l’essentiel l’ensemble des occupants.

Ainsi, il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [O], partie perdante, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment le coût du procès-verbal de constat du 10 avril 2025.

L’équité justifie par ailleurs de condamner M. [Z] [O] à payer à Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail consenti par Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] à M. [Z] [F] [O] le 20 octobre 2023, sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à compter de la présente décision,

ORDONNE à M. [Z] [F] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

SUPPRIME le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [Z] [F] [O] de sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et déboute Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] de leurs demandes afférentes au transport et au séquestre des meubles,

CONDAMNE M. [Z] [F] [O] à payer à Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux vides et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] de leur demande de fixer l’indemnité d’occupation au double du montant des loyers et charges,

CONDAMNE M. [Z] [F] [O] à payer à Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] la somme totale de 17 613 euros au titre de la restitution des fruits perçus du fit de la sous location illicite,

DÉBOUTE Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] de leur demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

DÉBOUTE M. [Z] [F] [O] de sa demande de condamnation de Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] à lui payer la somme de 4 566,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [Z] [F] [O] aux dépens de l’instance incluant notamment le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance du 07 mai 2025 et de sommation,

CONDAMNE M. [Z] [F] [O] à payer à Mme [L] [Y] et Mme [J] [Y] épouse [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge des contentieux de la protection