TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Florence BERNARD-FERTIER ; M^e Virginie BERTHIER GOULLEY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/06643 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LBP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Florence BERNARD-FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #81

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [N] [Y], demeurant [Adresse 2] chez Madame [F] – [Localité 1]

représenté par M^e Virginie BERTHIER GOULLEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1206

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/06643 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LBP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2019, Madame [P] [W] a consenti à Monsieur [G] [N] [Y] à bail d’habitation à usage de résidence secondaire un local d’habitation avec cave situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer de 980 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 20 octobre 2022, Madame [P] [W] a délivré congé du bien à effet au 1er avril 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, Madame [P] [W] a fait assigner Monsieur [G] [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé,L’expulsion de Monsieur [G] [N] [Y] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et séquestration des biens meubles trouvés sur place,Sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au double du montant du loyer mensuel augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux,Sa condamnation au paiement de la somme de 12900,40 euros en réparation des dégradations locatives (4272 euros en remplacement des meubles et 8628,40 euros au titre de la remise en état des sols et murs), Sa condamnation à lui verser 2500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 février 2026.

A l’audience, Madame [P] [W], assistée de son conseil, a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles elle a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance mais en en demandant la condamnation tant de Monsieur [G] [N] [Y] que de Madame [K] [F].

Monsieur [G] [N] [Y], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, développées oralement, par lesquelles il a sollicité de déclarer l’assignation nulle sinon de déclarer les demandes de Madame [P] [W] irrecevables, au fond, le rejet des prétentions adverses et la condamnation du bailleur à lui payer 3600 euros au titre des frais irrépétibles et 2000 euros à ce même titre au profit de Madame [K] [F].

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 14 du même code, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. L’article 750 du même code précise que la demande en justice est formée par assignation. Elle peut l’être également par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 euros en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement. Dans tous les cas, les parties peuvent saisir la juridiction par une requête conjointe.

En l’espèce, Madame [P] [W] n’a pas fait assigner Madame [K] [F] en intervention forcée et celle-ci n’a pas entendu intervenir volontairement à la cause. En revanche, elle n’était pas tenue de viser de quelconques références textuelles pour fonder ses demandes à l’encontre de Monsieur [G] [N] [Y].

En conséquence, les demandes de Madame [P] [W] à l’encontre de Madame [K] [F] seront déclarées irrecevables, tandis que celles à l’encontre de Monsieur [G] [N] [Y] seront déclarées recevables.

Sur la nullité de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] [Y] fait état que l’assignation ne contient aucun fondement légal. Pour autant, il n’indique pas en quoi cela lui aurait fait grief, s’agissant d’un contentieux ayant pour objet un congé portant sur un bail civil.

En conséquence, la demande en nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la validation du congé

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendue lui donner initialement. Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appartement objet du litige constitue sa résidence secondaire. Ainsi, ledit contrat de bail se trouve régi, outre par les stipulations contractuelles, par les seules dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil. Or, les articles 1736 à 1739 du code civil permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages, sauf clause particulière du bail. En outre, le bail a expressément convenu d’un droit au congé pour les deux parties, signifié au moins trois mois à l’avance et avant le premier jour de chaque terme (article 1).

Le congé de Madame [P] [W], adressé par courrier recommandé avec accusé de réception le 20 octobre 2022, signé par Monsieur [G] [N] [Y] le 22 octobre suivant, respectant les conditions de forme et de délai prévues par le contrat, est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 19 mars 2023.

Monsieur [G] [N] [Y] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 20 mars 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [G] [N] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] [Y] n’a pas quitté les lieux et il n’a pas été procédé à l’état des lieux de sortie, à même de mettre en évidence des dégradations éventuelles. Les dégradations alléguées ne peuvent donc pas être étayées.

La demande de Madame [P] [W] au titre des dégradations locatives sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Madame [P] [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes de Madame [P] [W] à l’encontre de Madame [K] [F] ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [G] [N] [Y] par Madame [P] [W] d’un congé relatif au bail conclu le 20 mars 2019 et concernant l’appartement à usage de residence secondaire situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 19 mars 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] [Y] à verser à Madame [P] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 20 mars 2023 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] [Y] à payer à Madame [P] [W] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION