TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e BAUDIFFIER

Copie exécutoire délivrée

à : Me [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07826 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXGO

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [C] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

DÉFENDERESSE

Madame [I] [R] [Y] épouse [E]

demeurant EPHAD LES POMMERIES, [Adresse 2]

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1892

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07826 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXGO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 8 octobre 2020, les consorts [E] ont consenti à Mme [C] [P] un bail portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de la [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 720 euros hors charges. À la suite du décès de son époux survenu le 20 juin 2021, Mme [I] [R] [Y] épouse [E] est devenue seule bailleresse. Le fils de cette dernière, M. [S] [E] a été l’interlocuteur de Mme [C] [P].

À compter de l’année 2022, des infiltrations sont apparues dans le logement. Les premières fuites, localisées par la société PCO en 2022 et 2023, ont été attribuées à un défaut d’étanchéité de la douche de l’appartement du premier étage ainsi qu’à des dysfonctionnements de vannes et canalisations relevant des parties communes. Dès septembre 2023, Mme [C] [P] a adressé à la bailleresse des réclamations portant sur des désordres multiples : fenêtres vétustes, absence de ventilation efficace, système de chauffage insuffisant, fissures, humidité et moisissures.

Mme [C] [P] a saisi le Service Technique de l’Habitat (STH) de la Ville de [Localité 1] et lors de la visite du 9 novembre 2023, ont été révélés des désordres structurels au niveau de la cage d’escalier B, attenante au logement (flambage du mur mitoyen, difficultés de manœuvre des portes), et des fissures superficielles ainsi que des traces d’humidité dans l’ensemble des pièces du logement. Une procédure de mise en sécurité ordinaire a été initiée à l’encontre du syndicat des copropriétaires par courrier du 26 janvier 2024. Une mise en demeure a également été adressée à la bailleresse le 20 décembre 2023.

Le 26 mars 2024, l’Agence Parisienne pour le Climat a constaté un taux d’humidité de 73 % dans le logement, l’absence de ventilation, la présence de moisissures sur les murs, une installation électrique défectueuse et un chauffage insuffisant, sans toutefois conclure à l’insalubrité du logement. Une seconde visite du STH, le 12 novembre 2024, a relevé des infiltrations d’eau sur les murs de l’ensemble du logement, provoquant des déformations, et caractérisé des infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (art. R.1331-25, R.1331-44 et R.1331-47 du code de la santé publique), avec mise en demeure délivrée à la bailleresse le 20 novembre 2024.

En juillet 2024, la bailleresse a procédé au remplacement des trois fenêtres du logement par des fenêtres PVC double vitrage. En juillet 2025, à la suite du vote en assemblée générale du 5 septembre 2024 et de la mission d’un bureau d’études structure, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux de démolition et reconstruction des murs latéraux de la cage d’escalier B, réceptionnés sans réserve le 17 juillet 2025. À cette occasion, la bailleresse a versé à sa locataire une indemnité de 800 euros au titre des désagréments liés au chantier.

Un constat d’huissier établi le 2 mai 2025 et un rapport d’assureur du 12 mai 2025 relevaient un taux d’humidité compris entre 70 et 100 % sur les murs de la quasi-totalité du logement.

Par acte introductif d’instance en date du 2 septembre 2025, Mme [C] [P] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Condamner Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à lui verser les sommes suivantes :- 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier,

Condamner Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à effectuer les travaux suivants :- Suppression des infiltrations,

— Assèchement des murs,

— Mise en place un système de ventilation efficace,

— Remise en état des embellissements,

Ordonner la diminution du montant du loyer à hauteur de 60 % jusqu’à parfaite réalisation des travaux,Condamner Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à verser la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [C] [P] a donné congé de son bail le 6 novembre 2025, avec prise d’effet au 10 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 mars 2026.

À cette audience, Mme [C] [P] a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande au Tribunal de :

— condamner Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à lui verser 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— condamner Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à lui verser 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;

— condamner Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire sans objet la demande de réalisation de travaux et de réduction de loyer, la demanderesse ayant quitté les lieux.

Elle expose avoir constaté très rapidement après son entrée dans les lieux divers désordres notamment d’importants problèmes d’humidité et de moisissures relevés par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 1] et qu’en dépit de nombreux mails, mises en demeure, la bailleresse a attendu l’été 2024 pour changer les fenêtres. Elle maintient sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en raison de trois désordres établis à savoir les problèmes d’infiltrations d’humidité de moisissures, l’absence de clos avant 2024 et les désordres structurels. Elle fait valoir que la VMC n’a pas été installée et que le syndicat des copropriétaires n’est en rien de responsable de cela. Si à l’été 2025 quelques travaux ont été réalisés, elle soutient que ces travaux sont intervenus deux ans après une mise en demeure et que l’inertie de la bailleresse lui a causé un préjudice moral et financier notamment en raison d’un surcoût énergétique.

Mme [I] [R] [Y] épouse [E], représentée par son conseil, demande au Tribunal de :

— débouter Mme [C] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [C] [P] à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que pendant les deux à trois premières années du bail, la locataire n’a évoqué aucune difficulté et a même refusé des interventions. En 2022, elle relate que des infiltrations sont intervenues ayant une cause étrangère à l’appartement. Elle argue que c’est le syndicat des copropriétaires qui a été saisi et mis en demeure de réaliser des travaux et non elle-même. Elle fait valoir que le rapport indique qu’il n’y a aucun risque. Sur la base des rapports réalisés, elle affirme que des travaux ont été faits en juillet 2025 et que Mme [C] [P] a été dédommagée à hauteur de 800 euros.

Elle conteste le caractère indécent du logement et déclare avoir fait preuve de réactivité pour répondre aux doléances de sa locataire notamment s’agissant du changement des fenêtres seulement quatre moins après que sa locataire l’ait avertie. S’agissant des désordres structurels, elle précise qu’il s’agit de fissures superficielles. En tout état de cause, elle fait valoir que Mme [C] [P] a pu jouir convenablement de son logement. Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera observé que la demande de réalisation de travaux et de réduction de loyer, formulée dans l’acte introductif d’instance, n’a pas été reprise dans les dernières conclusions de Mme [C] [P] qui y renonce expressément. Le tribunal n’en est donc pas saisi.

Sur la demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien du logement dans un état décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que :

— le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure, non allégué en l’espèce, pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

Enfin selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [C] [P] invoque trois catégories de désordres. Il convient d’en apprécier l’existence et les conséquences sur la jouissance du logement.

1. Sur les infiltrations, l’humidité et les moisissures

Ce désordre est établi par plusieurs sources objectives concordantes : le rapport du Service Technique de l’Habitat (STH) du 9 novembre 2023 relevant une importante humidité de condensation et une aération permanente insuffisante ; le rapport de l’Agence Parisienne pour le Climat du 26 mars 2024 constatant un taux d’humidité de 73 %, la présence de moisissures sur les murs et l’absence de ventilation ; la seconde visite du STH du 12 novembre 2024 caractérisant des infiltrations entraînant des déformations des murs et des infractions aux articles R.1331-25, R.1331-44 et R.1331-47 du code de la santé publique ; enfin le constat d’huissier du 2 mai 2025 et le rapport d’assureur du 12 mai 2025 mesurant un taux d’humidité compris entre 70 et 100 % sur la quasi-totalité des murs du logement.

Il ressort des éléments produits par la demanderesse que celle-ci justifie de réclamations documentées adressées à la bailleresse portant sur l’humidité, les moisissures et l’absence de ventilation dès septembre 2023. La carence fautive de la bailleresse est donc caractérisée à compter de cette date. Le désordre a cessé avec la réception sans réserve des travaux de réfection de la cage d’escalier et des murs attenants le 17 juillet 2025, aucune pièce postérieure n’établissant la persistance de l’humidité.

Ce désordre est retenu pour la période du 1er septembre 2023 au 17 juillet 2025, soit vingt-deux mois.

2. Sur l’absence de clos

Le rapport du STH du 9 novembre 2023 et le rapport de l’Agence Parisienne pour le Climat du 26 mars 2024 relèvent que les fenêtres du logement sont vétustes et n’assurent plus de protection efficace contre les intempéries.

La défenderesse fait valoir que l’email de la locataire du 12 novembre 2020 mentionnait déjà la difficulté de fermeture d’une fenêtre sans que celle-ci ne la signale comme un grief — indiquant même l’avoir raboté elle-même. Ce point démontre que le désordre préexistait aux réclamations formelles mais était alors accepté par la locataire. C’est à partir de septembre 2023, date des premières réclamations documentées, que la carence du bailleur sur ce point devient fautive.

Les trois fenêtres ont été remplacées par des fenêtres PVC double vitrage en juillet 2024, ce qu’a expressément confirmé la locataire par mail du 2 septembre 2024. Les rapports invoqués par la demanderesse à l’appui de ce chef sont tous antérieurs au remplacement ; elle ne produit aucune pièce établissant une persistance du défaut de clos après juillet 2024.

Ce désordre est retenu pour la période du 1er septembre 2023 au 31 juillet 2024, soit dix mois, comme facteur aggravant du trouble sur cette période.

3. Sur les désordres structurels

Le rapport du STH du 9 novembre 2023 établit une distinction expresse entre deux périmètres. S’agissant de la cage d’escalier du bâtiment B (partie commune), il relève des désordres structurels de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires, qui a voté les travaux en assemblée générale le 5 septembre 2024 et les a fait réceptionner sans réserve le 17 juillet 2025.

S’agissant du logement de Mme [C] [P] lui-même, le même rapport précise : « plusieurs fissures superficielles sont visibles dans les murs et plafonds autour de la cage d’escalier ainsi que des traces d’humidité dans toutes les pièces » et conclut expressément que « cette situation ne constitue pas un risque ». Les fissures et traces d’humidité constatées dans le logement sont ainsi la manifestation des désordres de la cage d’escalier attenante ; elles se confondent avec le désordre d’humidité déjà retenu au titre du premier chef et ne constituent pas un désordre structurel autonome affectant le logement.

Ce chef n’est donc pas retenu comme désordre distinct. Les manifestations constatées dans le logement sont intégralement absorbées par le premier chef de désordre.

Les désordres retenus au titre de l’humidité persistante et absence de clos engagent la responsabilité de Mme [I] [R] [Y] épouse [E] au titre de son obligation de délivrance et d’entretien en logement décent, nonobstant l’origine partiellement extérieure des infiltrations. Si les fuites provenaient de parties communes ou de lots privatifs voisins, il appartenait à la bailleresse d’agir avec diligence contre le syndicat des copropriétaires et de traiter les conséquences dans le logement sans délai.

Or, les fenêtres n’ont été remplacées qu’en juillet 2024, dix mois après les premières réclamations formelles ; les travaux sur les murs du logement n’ont été réceptionnés que le 17 juillet 2025, vingt-deux mois après lesdites réclamations. Aucun dispositif de ventilation conforme n’a été installé pendant toute la durée du bail. La mise en demeure du STH du 20 décembre 2023, puis celle du 20 novembre 2024 menaçant d’une sanction pénale, sont demeurées sans effet suffisant pendant de longs mois. La bailleresse ne démontre pas la diligence qu’elle revendique.

Il en résulte que le trouble de jouissance est réel et établi sur l’ensemble de la période retenue. Pour autant, Mme [C] [P] a maintenu son occupation du logement sans jamais solliciter de relogement, et aucun arrêté d’insalubrité ni interdiction d’habiter n’a été prononcé. Le trouble, bien que sérieux, n’a pas empêché la jouissance du logement au sens strict.

Il convient de distinguer deux périodes :

— Du 1er septembre 2023 au 31 juillet 2024 (dix mois) : coexistence du défaut de clos et de l’humidité. Le taux de réduction de jouissance est fixé à 25 % du loyer mensuel, soit : 720 € × 25 % × 10 = 1 800 euros,

— Du 1er août 2024 au 17 juillet 2025 (douze mois) : persistance de l’humidité seule, les fenêtres ayant été changées. Le taux de réduction de jouissance est fixé à 15 % du loyer mensuel, soit : 720 € × 15 % × 12 = 1 296 euros.

Le préjudice de jouissance brut s’élève ainsi à 3 096 euros. Il convient de déduire la somme de 800 euros déjà versée par la bailleresse, aboutissant à une condamnation nette de 2 296 euros.

Mme [I] [R] [Y] épouse [E] sera donc condamnée à verser à Mme [C] [P] la somme de 2296 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande d’indemnisation pour préjudice moral

En vertu de l’article 1240 du code civil, celui qui cause un dommage à autrui est tenu de le réparer, même en l’absence de mauvaise foi.

Le certificat médical produit par Mme [C] [P] atteste, selon les déclarations de la patiente à son médecin traitant, de problèmes de sommeil et d’un état d’épuisement psychologique en lien avec ses conditions de logement. Ce document établit l’existence d’un préjudice moral distinct du trouble de jouissance déjà indemnisé, résultant de deux années de démarches répétées et vaines et sera indemnisé à hauteur de 1000 euros.

Mme [I] [R] [Y] épouse [E] sera donc condamnée à verser à Mme [C] [P] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [R] [Y] épouse [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à verser à Mme [C] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à payer à Mme [C] [P] la somme de 2 296 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

CONDAMNE Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à payer à Mme [C] [P] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [I] [R] [Y] épouse [E] à payer à Mme [C] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [I] [R] [Y] épouse [E] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,