Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02335 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4QS

[D] [A], [H] [G]

C/

[I] [C], [F] [E] épouse [C]

— Expéditions délivrées à

M^e Valérie MOULIN

[I] [C],

[F] [E] épouse [C]

— FE délivrée à M^e Valérie MOULIN

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Valérie MOULIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [A]

né le 19 Juin 1977 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représenté par M^e BOURABAH, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Valérie MOULIN (Avocat au barreau de LYON)

Madame [H] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e BOURABAH, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Valérie MOULIN (Avocat au barreau de LYON)

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Présent

Madame [F] [E] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 12 juillet 2023, à effet au 19 juillet 2023, Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] ont donné à bail à Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]), un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 12] assorti d’une cave en sous-sol n°21.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] ont fait signifier le 20 août 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] leur ont en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 03 décembre 2024, Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] ont fait assigner Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 17 janvier 2025 en lui demandant, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— de déclarer recevable et bien fondée l’action de Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G]

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 20 octobre 2024 ou à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [I] [C] et Madame [F] [C]

— d’ordonner leur expulsion de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef du local dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— de les condamner solidairement à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû, augmenté des charges à compter du 20 octobre 2024, date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux

— de les condamner solidairement à leur payer la somme provisionnelle de 4.442,40 euros, arrêtée au 21 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 août 2024,

— de les condamner solidairement à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont les frais du commandement de payer pour un montant total de 348,05 euros.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 janvier 2025, a finalement été débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 4.701,64 euros hors frais selon un décompte parvenu en cours de délibéré, conformément à la demande faite par le président à l’audience, les défendeurs se prévalant d’un versement de 3.000 euros en date du 6 mars 2025, en plus de la reprise du paiement d’un loyer courant.

Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G].

Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] épouse [C], qui comparaissent en personne demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Ils exposent que suite à ce dernier versement de 3.000 euros le 6 mars 2025, ils seront en mesure de verser en plus du loyer courant la somme mensuelle de 150 euros. Le couple explique être chacun sous contrat à durée indéterminé et percevoir des rémunérations mensuelles d’environ 5.000 euros. Ils souhaitent se maintenir dans les lieux avec leur enfant âgé de 3 ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 04 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 20 août 2024, pour la somme en principal de 3.047,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 octobre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] le bail ainsi qu’un décompte en date du 12 mars 2025 mentionnant que Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.701,64 euros à la date du 12 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.701,64 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier, d’une part que Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) ont repris le paiement d’un loyer courant et ont réglé partiellement la dette notamment par le versement du 6 mars 2025 d’un montant de 3.000 euros, et d’autre part, selon le récent contrat à durée indéterminée de Monsieur [I] [C] en qualité de consultant financier procurant au couple des revenus mensuels globaux à hauteur de 5.000 euros pour des charges de 1.419 euros, qu’ils apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) pourra être poursuivie et ils seront tenus solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 781,31 euros, à actualiser selon les modalités contractuelles.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]), partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 août 2024, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) supporteront solidairement une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS recevable et bien fondée l’action de Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] ;

CONSTATONS, à la date du 21 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2023 et liant Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] à Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]), concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) à payer à Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] à titre provisionnel la somme de 4.701,64 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 12 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) à s’acquitter de leur dette (incluant l’indemnité de procédure et les dépens), outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) seront tenus de payer à Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 781,31 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 août 2024, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [C] et Madame [F] [E] (épouse [C]) à payer à Monsieur [D] [A] et Madame [H] [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT