TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [A] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier MARTINEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08068 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYQ3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST (AIBO), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #216

DÉFENDERESSE

Madame [U] [A] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08068 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYQ3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2007, M [J] [P] aux droits duquel vient la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) sur des locaux situés au [Adresse 3] (3ème étage), outre une cave – 75012 Paris, moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 2836 euros et d’une provision pour charges de 270 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14138,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) le 25 février 2025.

Par assignation du 29 juillet 2025, la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  21839,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2025 (arrêté au 3eme trimestre 2025),

et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 19 décembre 2025, la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à la somme de 18013,16 euros, échéance du 4èmetrimestre 2025 incluse. La SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise toutefois qu’une première procédure pour impayés a été diligentée, que les paiements sont irréguliers et maintien son opposition aux délais suspensifs.

Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) reconnaît la dette de loyer mais indique avoir adressé un chèque de 20 000 euros pour régler sa dette, qui lui a été adressé en retour non encaissé. Elle indique être en cours de vente de son commerce, que la vente devrait être finalisée fin février 2026, qu’elle pourra solder la dette.

Elle a été autorisée à fournir la preuve du règlement dans le cadre du délibéré avant le 15 mars 2026, aucune note n’a été adressée au greffe.

Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14138,55 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 751 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus) Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) lui devait la somme de 18013,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 4904,90 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [B] (nom d’usage [A]), qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2007 entre la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST, d’une part, et Mme [U] [B] (nom d’usage [A]), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (3ème étage), outre une cave – 75012 [Adresse 4] est résilié depuis le 25 avril 2025,

CONDAMNE Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) à payer à la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST la somme de 18013,16 euros (dix-huit mille treize euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus,

AUTORISE Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 751 euros (sept cent cinquante et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [B] (nom d’usage [A]),

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 avril 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) sera condamnée à verser à la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) à payer à la SCI AGENCE IMMOBILIERE BANLIEUE OUEST la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [B] (nom d’usage [A]) aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2025 et celui de l’assignation du 29 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge