TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre

2ème section

N° RG 24/10611

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NCH

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEURS

Madame [D] [I] épouse [S]

Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet PIERRES DE PARIS, SARL

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/10611 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NCH

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] (ci-après les époux [S]) sont propriétaires des lots n° 8 et 24 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 18, relative à l’application d’une « nouvelle clé de répartition des charges de chauffage », établie selon les puissances installées dans les appartements, à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024 en raison de « l’erreur sur la majorité applicable » et des « erreurs matérielles et techniques dans le calcul de la grille de répartition » des charges de chauffage.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] demandent au tribunal de :

Vu les articles 10, 11, 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

ANNULER la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 juin 2024 en raison :

De l’erreur sur la majorité applicable ;

Des erreurs matérielles et techniques dans le calcul de la grille de répartition de chauffage.

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/10611 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NCH

DISPENSER Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le Syndicat des Copropriétaires,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à verser à Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Clément BASTIDE, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 11,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

Débouter les consorts [S] de toutes leurs demandes,

Condamner les consorts [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner les consorts [S] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 4 juin 2024 formée par Monsieur [S]

Les époux [S] soutiennent sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— aucune des exceptions prévues par l’article 11 n’est caractérisée si bien que la nouvelle grille de répartition des charges de chauffage aurait dû être votée à l’unanimité et non à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965,

— l’application de la majorité aurait modifié le résultat du vote de cette résolution puisque les demandeurs y étaient opposants.

Ils avancent également sur le fondement des erreurs de calcul de la nouvelle clef de répartition que :

— la nouvelle clef de répartition a été calculée sur la base du nombre et de la puissance des radiateurs installés dans chacun des lots qui composent la copropriété,

— plusieurs erreurs matérielles et techniques viennent fausser la répartition,

— la puissance retenue des radiateurs est supérieure à la puissance théorique des radiateurs des époux [S],

— LH CONSEIL relève une puissance de 141,5 Watts par élément alors que la puissance réelle est de 132 Watts par élément,

— il mentionne un type de radiateur « Dune 1 » qui n’existe pas, puisqu’il n’existe qu’en version « Dune 4 » et « Dune 6 » au catalogue de la société CHAPPEE,

— il assimile les cordons de chauffage (tuyaux) à des radiateurs dans les chambres de services qui sont dépourvues de radiateurs collectifs,

— il ne tient pas compte des caractéristiques de l’installation de chauffage,

— certains radiateurs sont alimentés par une colonne montante et une colonne descendante, d’autres ne sont alimentés que par une colonne descendante : à puissance nominale équivalente, ces deux radiateurs ne peuvent avoir la même capacité de chauffage,

— LH CONSEIL ne tient pas non plus compte de l’état de l’étage où se situe le lot, la capacité de chauffe d’un même radiateur au dernier étage étant plus faible qu’au rez-de-chaussée,

— des copropriétaires ont supprimé des radiateurs sans autorisation préalable de l’assemblée générale,

— ces erreurs entraînent nécessairement un calcul erroné de la nouvelle grille de répartition des frais de chauffage.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, ils opposent que :

— l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 septembre 2012 invoqué par le syndicat des copropriétaires constitue une décision isolée,

— dans cet arrêt, des modifications substantielles à la grille de chauffage avait été autorisées car des erreurs avaient été faites à l’origine, puisque les appareils fonctionnaient non à l’eau mais à la vapeur,

— en l’espèce, rien ne permet d’affirmer que la grille utilisée aurait été mal calculée à l’origine ni même que les équipements ont été modifiés de façon à rendre la grille utilisée erronée,

— le syndicat souhaite substituer à la grille actuelle une grille calculée selon la puissance des corps de chauffe,

— il n’y a pas lieu de déroger à l’unanimité lorsque le critère de l’utilité est respecté et que les exceptions de l’article 11 de la loi de 1965 ne sont pas caractérisées,

— il n’appartient pas au juge de modifier unilatéralement un règlement de copropriété ayant adopté une base de répartition conforme au critère légal de l’utilité et d’y substituer une répartition sur la base du volume chauffé sous prétexte qu’elle serait techniquement préférable,

— il n’est pas établi en quoi la grille initiale serait contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— la demande de modification sur le fondement de l’article 11 de la loi de 1965 de la répartition des charges n’est possible que si les travaux qui la justifient ont été autorisés ou décidés en assemblée générale,

— aucune assemblée générale n’a autorisé une modification des éléments de chauffage.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] oppose que :

— l’assemblée générale se borne à entériner des dispositions qui n’impliquent pas de sa part une véritable décision portant modification d’une répartition des charges, ce qui ne nécessite pas l’unanimité des copropriétaires de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 12 septembre 2012, n° 09/22262),

— il ressort de la jurisprudence que, lorsqu’il est décidé de substituer à un système de chauffage obsolète une autre technique plus fiable, l’assemblée est alors habilitée à arrêter la répartition rendue nécessaire par la nouvelle installation collective à la même majorité requise pour décider l’adoption du nouveau mode de chauffage,

— le règlement de copropriété de l’immeuble ne prévoit aucune disposition s’agissant des charges de chauffage collectif,

— en 2023, à la suite d’investigations, il est apparu que les appartements n’avaient pas les mêmes organes de chauffe et que plusieurs copropriétaires avaient modifié, historiquement, leurs radiateurs sans l’accord préalable de l’assemblée générale,

— le cabinet LH CONSEIL a alors été mandaté par l’assemblée générale du 4 juin 2024, afin de relever les surfaces de chauffe de l’immeuble, déterminer les surfaces et puissances des émetteurs, établir un tableau de répartition définissant les millièmes de chaque lot,

— le cabinet LH CONSEIL a donc recensé les radiateurs de chaque appartement et a établi une clef de répartition des charges de chauffage basée sur la puissance des organes de chauffe installés dans chaque appartement,

— cette grille de répartition, annexée à la convocation de l’assemblée générale, a été adoptée par les copropriétaires à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965,

— s’agissant des demandeurs, la clef de répartition passe de 5,02 à 8,13 % des dépenses de chauffage,

— la résolution n° 18 ne fait que prendre en considération les évolutions constatées dans le fonctionnement du système de chauffage d’origine dans l’immeuble,

— il ressort ainsi du rapport LH CONSEIL que les appartements du 7ème étage sont équipés de cordons chauffants contribuant à leur chauffage, sans pour autant avoir participé historiquement aux dépenses de chauffage à ce titre,

— les prétendues erreurs matérielles et techniques dans le calcul de la nouvelle grille de répartitions proposées par le cabinet LH CONSEIL ne sont aucunement démontrées.

***

Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. À défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents. Tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

En dehors des exceptions limitativement prévues par la loi, l’unanimité est toujours indispensable pour qu’une répartition de charges soit valablement modifiée.

Les éventualités où l’assemblée générale des copropriétaires se voit conférer par la loi le pouvoir de modifier la répartition des charges communes en dehors de la règle de l’unanimité sont les suivantes :

— lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale rendent la modification nécessaire (article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965) ;

— lorsqu’un lot est aliéné en une ou plusieurs fractions (article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

— lorsque le changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives impose une telle modification (article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965) ;

— lorsque des adaptations du règlement de copropriété sont rendues nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis son établissement (article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965) ;

— lorsqu’il s’agit d’adapter la clé de répartition aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 4 juin 2024, critiquée en demande, est intitulée « Approbation de la nouvelle clé de chauffage » et est rédigée comme suit :

« L’assemblée générale a pris connaissance du relevé effectué par le BET LH CONSEIL joint à la convocation.

L’assemblée a pris connaissance de la comparaison jointe à la convocation, effectuée par le syndic, entre l’ancien pourcentage de puissance installée et le nouveau pourcentage de puissance installée.

L’assemblée générale approuve les nouveaux millièmes de chauffages définis dans le tableau ci-dessous calculés selon les puissances installées dans les appartements.

Monsieur [S] conteste le type de majorité utilisé car selon lui la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

N° Lot Etage Millièmes de chauffage / 9999

Loge RDC 129 / 9999

02 RDC 729 / 9999

01 RDC 216 / 9999

04 1er 480 / 9999

03 1er 772 / 9999

06 2ème 471 / 9999

05 2ème 971 / 9999

08 3ème 813 / 9999

07 3ème 639 / 9999

10 4ème 783 / 9999

09 4ème 597 / 9999

12 5ème 1006 / 9999

11 5ème 727 / 9999

14 6ème 304 / 9999

13 6ème 267 / 9999

22 7ème 351 / 9999

20 7ème 170 / 9999

15 7ème 365 / 9999

41 7ème 138 / 9999

19 7ème 71/ 9999 »

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] ne comporte aucune disposition particulière sur les charges communes de chauffage, se contentant de rappeler, en son article 91, que « la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, doit demeurer fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Pour autant, la résolution n° 18, critiquée en demande, de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024 ne se limite pas, en l’espèce, à une « simple » adaptation du règlement de copropriété afin de définir une méthode de calcul non contenue dans celui-ci (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-24.794), sur la base d’une quote-part de puissance de chauffe (ex. : Civ. 3ème, 21 juin 2000, n° 98-20.897), permettant de fixer la quote-part des charges de chauffage afférente à chaque lot en fonction de leur utilité objective pour chaque lot en précisant « les bases sur lesquelles la répartition a été effectuée » (article 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 4 novembre 2020, n° 17/14429).

Elle ne vise pas davantage à « adapter » une clé de répartition des charges qui serait non conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 afin de la rendre conforme au critère de l’utilité (ex. : Civ. 3ème, 2 octobre 2012, n° 11-22.990), alors qu’il ne ressort d’aucun élément de preuve que la ventilation des charges de chauffage précédemment instituée aurait été contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution querellée porte en effet sur l’approbation de « nouveaux » millièmes de charges de chauffage, selon un tableau intégré à la résolution et validé par l’assemblée générale, comprenant une grille spécifique de répartition de charges de chauffage avec détermination de millièmes pour chacun des lots au sein de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires défendeur lui-même reconnaît dans ses dernières écritures que l’objet de ladite résolution n’est pas de définir une méthode de calcul pour déterminer les charges de chauffage mais bien de « prendre en considération les évolutions constatées dans le fonctionnement du chauffage d’origine dans l’immeuble », alors même que des répartitions des charges de chauffage selon les « surfaces de chauffe » avaient déjà été approuvées précédemment :

— lors d’une assemblée générale du 16 mars 1981 (pièce n° 6, première page de la convocation du 25 février 1981 à l’assemblée générale du 16 mars 1981, projet de résolution n° 6 « Approbation des nouvelles surfaces de chauffe » et extrait manuscrit de ladite assemblée en pièce n° 7 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, faisant référence en résolution n° 6 à une « approbation des surfaces de chauffage ci-jointe en 9888e »),

— puis lors d’une assemblée générale du 2 mai 1994 (pièces n° 8 et 9, convocation et extrait manuscrit, résolution n° 8 « suivant surface de chauffe, millièmes de charges chauffage à faire adjoindre au Règlement de Copropriétaire (tableau ci-joint) »).

A cet égard, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires défendeur ne justifie nullement de son affirmation selon laquelle les assemblées susvisées de 1981 et 1994 ne feraient que « mentionner » une clé de chauffage « sans toutefois détailler cette dernière » alors même que lesdites assemblées font clairement référence à des millièmes de charges de chauffage (9888e) outre, s’agissant de l’assemblée générale du 2 mai 1994, la référence faite à un tableau joint à la convocation.

Or, la « nouvelle » répartition des charges de chauffage faisant l’objet de la résolution querellée n° 18 de l’assemblée générale du 4 juin 2024 ne répond à aucune des hypothèses limitativement énumérées ci-dessus permettant la modification de la répartition des charges à une majorité autre que l’unanimité (cf., arrêt précité du 4 novembre 2020).

Cette résolution, emportant création d’une « nouvelle » répartition des charges de chauffage, avec entérinement d’une grille spécifique de répartition des charges de chauffage (ex. : Civ. 3ème, 8 février 1977, Inédit, Identifiant Legifrance : JURITEXT000007072245), n’a pas été adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, mais à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, en violation des dispositions d’ordre public précitées de l’article 11, de sorte que les demandeurs à la présente instance sont bien fondées à en demander l’annulation, qui sera prononcée.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale de 3.000,00 € à Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] épouse [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] devra être entièrement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Clément BASTIDE, Avocat.

Par ailleurs, Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] épouse [S], dont les prétentions sont déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule la résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 4 juin 2024,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Clément BASTIDE, Avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] épouse [S] la somme globale de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] épouse [S] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris, le 12 Février 2026

La Greffière, Le Président,