TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51026 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RO

N° : 1

Assignation du :

09 Février 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP

C/O CABINET BAP

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS – #D0156

DEFENDEURS

Monsieur [S] [P] [Y] [O] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constitué

Madame [D] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le lot n° 31, issu d’une modification de l’état de division en 1967, bénéficie, en vertu d’un acte modificatif du 23 mars 1967, d’un droit de jouissance exclusive sur une parcelle de cour, partie commune, attenante audit lot.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que des installations non autorisées mises en place sur la parcelle commune par l’ancien occupant du lot ont été maintenues par son propriétaire actuel, Monsieur [S] [R], et sa locataire, Madame [D] [A], et de l’ajout par ces derniers de nouveaux équipements en contravention avec le règlement de copropriété.

C’est dans ces conditions que par acte du 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [S] [R] et Madame [D] [A] devant le juge des référés afin de voir :

— condamner in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [D] [A] à remettre la cour commune en son état antérieur, à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes par :

retrait des pots,retrait du revêtement imitation gazon,retrait du paillasson obstruant le soupirail,dépose de l’unité de climatiseur extérieure, l’alimentation et l’ensemble des conduits de fluide de cette unité, et rebouchage du mur commun façade cour,

ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois commençant à courir dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 1.760 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [D] [A] aux entiers dépens de l’instance et dire qu’ils comprendront, entre autres, le coût du constat de commissaire de justice.

A l’audience du 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a maintenu les termes de son assignation.

Monsieur [S] [R] et Madame [D] [A], régulièrement assignés par acte remis à étude, n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la demande de remise en état sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Sur les demandes dirigées contre Madame [D] [A]

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute indistinctement à Monsieur [S] [R], propriétaire du lot n°31, et à Madame [D] [A], présentée comme sa locataire, le maintien et l’ajout des installations litigieuses situées sur la portion de cour litigieuse, attenante au lot précité.

Toutefois, il ne ressort ni des pièces produites, ni du procès-verbal de commissaire de justice du 12 novembre 2025, que Madame [D] [A] occuperait effectivement le logement à la date où le juge statue, en qualité de locataire, ni, à plus forte raison, qu’elle serait personnellement à l’origine de la mise en place ou du maintien des installations concernées. La seule mention de la présence de son nom sur la boite aux lettres, dans le procès-verbal de remise de l’assignation, est tout à fait insuffisante à ce titre.

En l’absence de tout élément objectif permettant d’établir la réalité et la qualité de l’occupation des lieux par Madame [D] [A] et sa responsabilité dans la réalisation ou le maintien des aménagements litigieux, il n’est pas démontré à son égard l’existence ni d’un trouble manifestement illicite ni d’une obligation de faire dont l’exécution pourrait être ordonnée en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Madame [D] [A].

Sur les demandes dirigées contre Monsieur [S] [R]

En l’espèce, il ressort des constatations matérielles consignées au procès-verbal de commissaire de justice du 12 novembre 2025 que des aménagements matériels permanents ont été réalisés sur la portion de cour, partie commune, attenante au lot n°31. Le commissaire de justice y constate notamment, « devant la porte de l’appartement située à droite dans la cour la présence au sol de plaques de gazon artificiel obstruant notamment une évacuation au sol. Le bouchon de sol est posé sur le gazon artificiel à proximité. Des plantes artificielles en pot sont installées sur les plaques de gazon artificiel ainsi qu’une table et des chaises pliantes. […]. À gauche de cette porte est posée au sol une unité de climatiseur de marque HEIWA » (page 2).

Ces installations génèrent des effets néfastes et une entrave manifeste à l’usage des parties communes : le revêtement de gazon artificiel fait obstacle à l’écoulement naturel des eaux pluviales, au bon fonctionnement des évacuations au sol, et aux opérations de nettoyage de la cour, exposant notamment l’immeuble à un risque d’humidité. La pose d’une unité extérieure climatiseur, sur le sol de la cour à côté de la porte d’entrée, a entrainé le percement de la façade extérieure de l’immeuble, au-dessus de la porte d’entrée du lot du défendeur, et la pose sur la façade de différents conduits.

Ces éléments modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et traduisent une appropriation de fait contraire à la destination des lieux.

Il convient dès lors de retenir l’existence d’un trouble.

S’agissant de l’illicéité du trouble, il résulte du règlement de copropriété de 1964 que tout aménagement susceptible d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble doit être autorisé par la majorité des copropriétaires, que l’occupation des parties communes par des objets est proscrite. Le modificatif du 23 mars 1967 accorde au lot n°31 un droit de jouissance exclusive sur une portion de cour, sans en transférer la propriété ni permettre l’implantation d’ouvrages fixes ou obstructifs.

Ce droit de jouissance exclusive ne confère qu’un usage privatif de la cour, dans le cadre fixé par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété : il ne permet ni de modifier la configuration des parties communes, ni d’entraver les utilités qu’elles procurent à l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, les installations maintenues et ajoutées sur la parcelle litigieuse – revêtement synthétique, unité de climatisation fixée sur le mur commun – ont pour effet de perturber le fonctionnement normal de cette partie commune, en compromettant la ventilation des caves, l’évacuation des eaux et l’entretien de la cour. Réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, ces aménagements excèdent les prérogatives attachées au droit de jouissance exclusive et caractérisent une appropriation illicite des parties communes ainsi qu’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En revanche, s’agissant plus spécifiquement des pots de fleurs et du paillasson, il ne ressort pas du procès-verbal de commissaire de justice du 12 novembre 2025 que ces éléments seraient fixés au sol ou au mur, ni qu’ils feraient obstacle, par eux-mêmes, à l’usage normal des parties communes. Le constat se borne à décrire la présence, « sur les plaques de gazon artificiel », de « plantes artificielles en pot (…) ainsi qu’une table et des chaises pliantes », ainsi que celle d’un « paillasson » devant la porte, sans relever qu’ils obstrueraient une évacuation, un accès ou un ouvrage technique, ni qu’ils seraient de nature à entraver la circulation ou l’entretien de la cour. Les photographies jointes au constat ne permettent pas plus d’identifier des pots fixés au sol ou un paillasson obstruant un soupirail.

Or, la seule présence d’éléments mobiliers usuels, dépourvus de caractère fixe et d’effet perturbateur objectivement établi, ne suffit pas, en l’état des pièces produites, à caractériser un trouble manifestement illicite justifiant, en référé, une mesure de remise en état à leur égard.

Monsieur [S] [R], malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 27 octobre 2025 aux fins de procéder au retrait des installations litigieuses, a méconnu les prescriptions du règlement de copropriété de 1964, édictées sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il s’ensuit que le trouble manifestement illicite est caractérisé par la présence des installations non autorisées constituées par le revêtement de gazon artificiel et l’unité de climatisation extérieure, et qu’il y a lieu d’ordonner les mesures nécessaires pour y mettre un terme, notamment par leur retrait, dans des conditions précisées au dispositif.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun, cette dernière devant être fixée à la somme de 50 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai maximum de 3 mois.

II- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de préciser que, s’agissant des frais antérieurs à l’engagement de l’instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l’instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l’introduction d’une instance.

Mais les frais des constats de commissaire de justice exposés avant l’instance par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens, entrant dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande visant à inclure le coût du constat du 12 novembre 2025 dans les dépens sera donc écartée.

En l’espèce, Monsieur [S] [R], à l’encontre duquel il est fait droit aux demandes de remise en état, succombe et sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de Madame [D] [A] ;

Enjoignons à Monsieur [S] [R] de remettre en état la portion de cour objet du droit de jouissance exclusive attaché au lot n°31, par l’exécution des opérations suivantes :

le retrait du revêtement synthétique imitation gazon et de tout élément obstruant les évacuations et les soupiraux ;la dépose de l’unité de climatisation extérieure, incluant l’alimentation électrique et l’ensemble des conduits de fluide, ainsi que le rebouchage des percements pratiqués dans le mur commun ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au retrait des pots de fleurs et du paillasson ;

Assortissons cette injonction d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 3 mois ;

Condamnons Monsieur [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [S] [R] aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas le coût des constats réalisés par commissaire de justice ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 20 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Fanny LAINÉ