TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [R]

Maître [H] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNQZ

N° MINUTE :

8/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mai 2026

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 1]

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDERESSES

Madame [I] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

SA BNP PARIBAS

dont le siège social est situé [Adresse 4] et pour signification au [Adresse 5]

représentée par Maître Sébastien ZIEGLER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNQZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 24 août 2024, la SCI [Adresse 6] a donné à bail à Mme [I] [R], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 7], à Paris (75007).

Par acte du 23 août 2024, la S.A. BNP PARIBAS s’est portée caution solidaire à l’égard de la bailleresse pour les loyers, charges, droits ou taxes susceptibles d’être dus par Mme [I] [R] dans la limite de 47 400 euros et ce, jusqu’au 30 juin 2025 puis par tacite reconduction annuelle jusqu’au 30 juin 2030.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la SCI [Adresse 6] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 47 991,55 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [R] le 17 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025 remis au greffe le 26 novembre suivant, la SCI [Adresse 6] a fait assigner Mme [I] [R] et la S.A. BNP PARIBAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de la S.A. BNP PARIBAS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant le logement en garde-meubles ou resserre et ce, en garantie de toutes les sommes dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— condamner Mme [I] [R] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 20% en plus des charges jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Mme [I] [R] au paiement d’une provision de 64 161,71 euros au titre de l’arriéré locatif et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025,

— condamner Mme [I] [R] au paiement d’une provision de 47 400 euros,

— condamner Mme [I] [R] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

La SCI [Adresse 6] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une assignation rectificative du 10 février 2026 remis au greffe le 11 février suivant, reprenant à l’identique ses prétentions, sauf celle relative à l’expulsion, dirigée désormais à l’encontre de Mme [I] [R] et non de la S.A. BNP PARIBAS, et celle relative au paiement d’une provision de 47 400 euros qu’elle forme désormais à l’encontre de la S.A. BNP PARIBAS et non de Mme [I] [R].

A l’audience du 27 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI [Adresse 6], représentée par son conseil, se référe à son acte introductif d’instance rectificatif sauf à porter sa demande de provision dirigée contre Mme [I] [R] au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 88 181,45 euros. Elle s’oppose à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, la SCI [Adresse 6] fait valoir que Mme [I] [R] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail se trouve résilié. Elle ajoute avoir mis en demeure la caution de garantir les sommes dues par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 octobre 2025. La SCI [Adresse 6] ajoute qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer.

À l’audience, Mme [I] [R], comparante en personne, demande de :

— lui accorder des délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

À l’appui de ses prétentions, Mme [I] [R] expose qu’elle est de bonne foi, qu’elle n’a plus de ressources depuis un an, qu’elle vit avec ses trois enfants mineurs et que leur père ne verse plus de pension alimentaire. Elle reconnaît sa dette locative et énonce avoir fourni une garantie bancaire de 48 000 euros à la signature du bail. Elle confirme n’avoir pas repris le paiement intégral du loyer mais indique être en recherche d’une activité professionnelle.

À cette même audience, la S.A. BNP PARIBAS, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, s’en remet à l’appréciation de la juridiction quant à la demande de condamnation formée à son encontre par la SCI [Adresse 6].

À l’appui de ses prétentions, la S.A. BNP PARIBAS fait valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que le commandement de payer signifié à Mme [I] [R] ne lui a pas été signifié dans le délai de quinze jours.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 17 septembre 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [I] [R] le 21 novembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 21 novembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 27 février 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées. Il y a lieu de relever que, si la demande aux fins d’expulsion dans cette assignation est dirigée contre la S.A. BNP PARIBAS, l’accusé de réception de la préfecture mentionne correctement une procédure concernant Mme [I] [R], de sorte que l’erreur matérielle n’a pas eu de conséquence sur la régularité de la notification.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail à effet au 24 août 2024 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif (article VIII) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 16 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 47 991,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Mme [I] [R] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date.

Selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que Mme [I] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Cette circonstance ne permet pas d’accéder à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La demande en ce sens de Mme [I] [R] sera donc rejetée.

Il sera en conséquence ordonné à Mme [I] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Adresse 6] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, en sa qualité de locataire, Mme [I] [R] doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 28 octobre 2025. Postérieurement à cette date, Mme [I] [R] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 7], à [Localité 2] et est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé, soit 8 085,08 euros. Il n’est pas justifié de ce que cette somme doive être majorée.

La SCI [Adresse 6] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2026, Mme [I] [R] est débitrice à son égard de la somme de 88 181,04 euros, en tenant compte de l’indemnité d’occupation fixée mensuellement à 8 085,08 euros depuis le 29 octobre 2025.

Mme [I] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, elle est redevable de cette somme.

Par ailleurs, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, par acte du 23 août 2024, la S.A. BNP PARIBAS s’est portée caution solidaire à l’égard de la bailleresse pour les loyers, charges, droits ou taxes susceptibles d’être dus par Mme [I] [R] (ce qui exclue les indemnités d’occupation) dans la limite de 47 400 euros et ce, jusqu’au 30 juin 2025 puis par tacite reconduction annuelle jusqu’au 30 juin 2030. L’obligation de cautionnement ne fait l’objet d’aucune contestation.

Il résulte du décompte produit qu’à la date de résiliation du bail, la dette locative de Mme [I] [R] était supérieure à 56 000 euros. La S.A. BNP PARIBAS a été mise en demeure par la bailleresse d’exécuter son engagement par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 23 octobre 2025. Elle est donc tenue solidairement à la dette à hauteur de 47 400 euros, comme le prévoit l’acte de caution. En l’absence de signification du commandement de payer à la S.A. BNP PARIBAS dans le délai de quinze jours ci-dessus rappelé, il conviendra de rappeler que cette société n’est pas tenue au paiement de pénalités ou d’intérêts de retard.

En conséquence, Mme [I] [R] sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 88 181,04 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 26 février 2026 (échéance du mois de février incluse) et ce, solidairement avec la S.A. BNP PARIBAS sur la somme de 47 400 euros. Il sera dit que la somme de 88 181,04 euros portera intérêts au taux légal à l’égard de Mme [I] [R] à compter de la présente ordonnance, la bailleresse ne justifiant pas d’une mise en demeure préalable sur la totalité de cette somme. Il sera précisé que la caution n’est tenue au paiement d’aucune pénalité ou d’aucun intérêt de retard.

Mme [I] [R] sera également condamnée à payer mensuellement, à titre provisionnel, l’indemnité fixée à 8 085,08 euros pour son occupation du bien depuis le mois de mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [I] [R] n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience et ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative. Elle ne remplit donc pas les conditions prévues par la loi pour obtenir des délais de paiement.

Sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Compte tenu de la situation économique exposée Mme [I] [R], la demande de la SCI [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de la SCI [Adresse 6] aux fins de constat de résiliation du bail à effet au 24 août 2024 ;

Constatons que le contrat conclu à effet au 24 août 2024 entre la SCI [Adresse 6] et Mme [I] [R] concernant les locaux situés [Adresse 7], à Paris (75007) est résilié depuis le 29 octobre 2025 ;

Rejetons la demande de Mme [I] [R] aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons en conséquence à Mme [I] [R] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Mme [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI [Adresse 6] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [I] [R] à payer à la SCI [Adresse 6], à titre de provision, la somme de 88 181,04 euros (quatre-vingt huit mille cent quatre-vingt un euros et quatre centimes) à valoir sur les loyers et charges ainsi que les indemnités d’occupation impayés au 26 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) et ce, solidairement avec la S.A. BNP PARIBAS, en qualité de caution, sur la somme de 47 400 euros (quarante sept mille quatre cents euros) ;

Disons que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance à l’égard de Mme [I] [R] ;

Disons que la S.A. BNP PARIBAS n’est tenue au paiement d’aucune pénalité ni d’aucun intérêt de retard ;

Rejetons la demande de Mme [I] [R] de délais de paiement ;

Condamnons Mme [I] [R] à verser à la SCI [Adresse 6], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 8 085,08 euros (huit mille quatre vingt cinq euros et huit centimes) par mois et ce, pour son occupation du bien à compter du mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

Déboutons la SCI [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [I] [R] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 mai 2026

le greffier le Président