TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06979 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPXK

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [A],

[Adresse 1]

représentée par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [M],

[Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06979 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPXK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2011, M. [L] [I] aux droits duquel vient aujourd’hui Mme [T] [A] a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.404 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Q] [M] le 23 septembre 2024.

Par assignation du 18 juillet 2025, Mme [T] [A] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sans délai à l’expulsion de M. [Q] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 576 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8.382 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2025, Mme [T] [A], représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, s’élève désormais à 10.658,28 euros. Mme [T] [A] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la suite de la production à l’audience par le défendeur du justificatif du virement de 584,07 euros le 20 novembre 2025.

M. [Q] [M], représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions visées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de recevoir ses écritures et de les déclarer bien fondées. Il sollicite le débouter de Mme [T] [A] de l’ensemble de ses demandes, et, en conséquence, de fixer la somme de 10.074,21 euros, arrêtée au 20 novembre 2025, comme solde des loyers, charges et indemnités d’occupation. Il demande également à être autorisé à régler cette dette par 35 mensualités de 100 euros chacune, payables avant le dernier jour de chaque mois, avec un solde à la 36e mensualité. Il demande aussi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement et le débouté de Mme [A] de ses demandes liées à la résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion. Enfin, il demande que les dépens soient recouvrés comme en matière juridictionnelle, et qu’il n’y ait pas d’exécution provisoire du jugement.

M. [Q] [M] expose également qu’il a fait une demande de FSL qui a été déclarée recevable ; les difficultés financières sont liées à une perte d’emploi et à son handicap ; il perçoit au titre de pension d’invalidité la somme mensuelle de 1.119,90 euros, une APL et une aide de Paris Solidarité ; il vit seul dans les lieux dans lesquels il souhaite se maintenir.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [A] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.404 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Q] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette dans l’attente du règlement des fonds du FSL.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Q] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il est versé aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2025, M. [Q] [M] lui devait la somme de 10.074,21 euros, soustraction faite des frais de procédure et en prenant en compte le versement du 20 novembre 2025 de 584,07 euros.

M. [Q] [M], qui reconnait cette dette et son quantum, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8.382 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Q] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 576 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T] [A] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 septembre 2011 entre Mme [T] [A], d’une part, et M. [Q] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 21 novembre 2024,

CONDAMNE M. [Q] [M] à payer à Mme [T] [A] la somme de 10.074,21 euros (dix mille soixante-quatorze euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8.382 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Q] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Q] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Q] [M] sera condamné à verser à Mme [T] [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [T] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Q] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et celui de l’assignation du 18 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge