TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 27/01/2026

à : Maître Christelle KOUASSI

Copie exécutoire délivrée

le : 27/01/2026

à : Maître Frédéric MADY

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07054

N° Portalis 352J-W-B7J-DAQN3

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [O] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christelle KOUASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1039

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 27 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/07054 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQN3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2016 Monsieur [G] [B] a par l’intermédiaire de l’agence immobilière LABRI PROMOTION donné à bail à Monsieur [M] [O] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 1 325 euros et 25 euros de complément de loyer outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte authentique du 6 septembre 2019 Monsieur [G] [B] et Madame [U] [T] épouse [B] ont fait donation à leur fils Monsieur [L] [B] de la nue-propriété de l’appartement loué à Monsieur [M] [O] [V] tout en s’en réservant l’usufruit.

Madame [U] [T] épouse [B] est décédée le 23 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024 Monsieur [G] [B] et Monsieur [L] [B] ont fait signifier à Monsieur [M] [O] [V] un congé pour reprise à effet au 26 avril 2025 au profit de leur petite-fille et fille Madame [W] [B].

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025 Monsieur [G] [B] et Monsieur [L] [B] ont fait assigner en référé Monsieur [M] [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, le transport et la séquestration des meubles et sa condamnation à leur payer la somme de 991,17 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération des lieux outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

À l’audience du 20 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi et une tentative de conciliation qui n’a pas abouti, Monsieur [G] [B] et Monsieur [L] [B], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance sauf à préciser que leurs demandes financières étaient formulées à titre provisionnel et ont actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 9 993,15 euros. Ils ont par ailleurs majoré leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 4 000 euros.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le congé est parfaitement valable en ce qu’il a été délivré par le nu-propriétaire et le dernier usufruitier survivant, qu’il respecte les conditions de forme de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 et repose sur un motif réel et sérieux, à savoir la poursuite par leur petite-fille et fille Madame [W] [B], actuellement hébergée à titre provisoire en région parisienne, d’études à l’école des sciences politiques de [Localité 8], de sorte que leurs demandes, qui sont urgentes, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et que le maintien dans les lieux du défendeur après la date d’effet du congé constitue un trouble manifestement illicite.

Ils relèvent par ailleurs que le défendeur a cessé tout paiement depuis courant mai 2025 alors qu’il a été informé à cette date par l’agence immobilière de la fin de son mandat de gestion et qu’il lui appartenait dès lors de se rapprocher d’eux pour respecter ses obligations contractuelles, au besoin en réglant les sommes dues via la Caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (CARPA).

Monsieur [M] [O] [V], représenté par son conseil, a conclu au débouté des demandes et à la condamnation des demandeurs à lui transmettre leur relevé d’identité bancaire et tout élément permettant de comprendre l’origine des rejets ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il affirme que le congé est nul, en ce qu’il a été donné par un seul des deux usufruitiers, en méconnaissance des règles impératives régissant l’administration des biens communs de l’article 1424 du code civil et qu’en tout état de cause, le motif invoqué tenant à la prétendue nécessité de loger la petite fille de l’usufruitier dans le cadre de sa prochaine installation à [Localité 8] est contredit par les pièces versées aux débats révélant une scolarisation déjà engagée depuis près d’un an à [Localité 8], ce qui démontre l’absence de besoin réel et sérieux.

Enfin, il prétend que le décompte des sommes dues ne prend pas en considération les indemnités qu’il a versées entre les mains de l’agence immobilière la société LARBI PROMOTION.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025 puis a été prorogée à ce jour.

À la demande du juge, Monsieur [G] [B] et Monsieur [L] [B] ont par note reçue au greffe le 26 novembre 2025 communiqué leur relevé d’identité bancaire (RIB).

MOTIFS

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée par le juge des référés en application de ces textes dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable et revêt un caractère urgent.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge statue et avec l’évidence requise en référé.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En application de ce texte, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il sera rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé pour reprise, mais peut apprécier si au vu des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

De même, s’il ne lui appartient pas de prononcer la nullité d’un congé, il peut retenir que les irrégularités affectant ce congé sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur la signification de cet acte.

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer ou y faire installer un membre de sa famille sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

La preuve du caractère frauduleux du congé incombe au preneur.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [M] [O] [V] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 27 avril 2019, par période de trois ans et pour la dernière fois le 27 avril 2022, pour expirer le 26 avril 2025 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du 15 octobre 2024 de Monsieur [G] [B], usufruitier (son épouse Madame [U] [T] épouse [B] étant décédée le 23 avril 2024 ainsi que cela ressort de l’acte de décès versé aux débats) et de Monsieur [L] [B], nu-propriétaire, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur – la petite fille de l’usufruitier, Madame [W] [B].

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

Est contesté le caractère sérieux et légitime du motif évoqué.

Le congé fait état d’une « reprise personnelle au profit de la petite fille et de la fille des requérants : Madame [W] [B], née à [Localité 10] (86) le 24 juillet 2006 domiciliée actuellement [Adresse 2], qui poursuit ses études à [Localité 8] et vient d’intégrer l’école de SCIENCES POLITIQUES à [Localité 8], [Adresse 3]. »

Les bailleurs justifient par la production d’un certificat de scolarité que Madame [W] [B] est inscrite pour l’année universitaire 2024/2025 comme étudiante à Sciences Po en DCU Sorbonne université, 1re année, à temps plein, avec une date de début des cours fixée au 26 août 2024.

Ils établissent également par une attestation de Madame [N] [A] du 8 juillet 2025 que cette dernière a « hébergé provisoirement [W] [B] en [s]on domicile au [Adresse 6], l’année scolaire écoulée dans l’attente qu’elle puisse emménager dans l’appartement de son grand-père situé [Adresse 11]. »

La circonstance que Madame [W] [B] ait débuté sa scolarité à [Localité 8] avant la date d’effet du congé n’est pas de nature à remettre en cause le caractère sérieux du motif évoqué alors que les bailleurs étaient tenus de respecter l’échéance du bail et que leur fille et petite-fille s’engage dans des études longues et a donc vocation à rester à [Localité 8] au moins plusieurs années.

Monsieur [M] [O] [V], sur qui repose la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé, en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par les bailleurs, en application de l’article 9 du code de procédure civile, ne rapporte pas cette preuve, ni n’apporte aucun élément qui permettrait de remettre en doute le bien-fondé du motif allégué.

Le congé apparaît ainsi régulier au fond et le bail s’est donc retrouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 26 avril 2025.

Monsieur [M] [O] [V] qui s’est maintenu dans les lieux se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 27 avril 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Les demandeurs sollicitent que Monsieur [M] [O] [V] libère les lieux dans un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance.

Cependant, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, à l’issue de la trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après) de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 27 avril 2025, Monsieur [M] [O] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il est ainsi tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 1 500,33 euros (loyer : 1 450,33 euros + provision sur charges : 50 euros).

Le décompte produit par les bailleurs fait état d’un arriéré locatif liquidé à la somme de 9 993,15 euros arrêté au 20 novembre 2025, novembre 2025 inclus.

Monsieur [M] [O] [V] conteste l’exigibilité de cette somme au motif qu’il aurait effectué des règlements à l’agence immobilière, précédemment en charge de la gestion locative du bien, non mentionnés dans le décompte des bailleurs.

Il ressort effectivement des pièces versées aux débats que le défendeur n’a été informé que le 3 juillet 2025 de la fin du mandat de gestion confiée à la société LARBI PROMOTION, effectif depuis le jour de la résiliation soit le 27 avril 2025.

Il est tout aussi exact que les demandeurs se sont refusés jusqu’au jour de l’audience à lui communiquer leur relevé d’identité bancaire (RIB) lui permettant de procéder au règlement des sommes dues.

Cependant, les quittances de loyer ou d’indemnité d’occupation produites pour les mois de mai à juillet 2025 ne mentionnent aucune somme au crédit et le défendeur s’abstient de communiquer ses relevés bancaires. Ainsi, il n’établit pas avec l’évidence requise en référé avoir effectué des versements à l’agence qui ne lui auraient pas été remboursés.

Il y a lieu en conséquence d’écarter sa contestation et de le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 9 993,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, novembre 2025 inclus, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 1 500,33 euros à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [O] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté des bailleurs.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, l’avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence cette demande sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [B] et de Monsieur [L] [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [M] [O] [V] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 27 avril 2016 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 9] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 26 avril 2025,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] de leur demande de suppression des délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] de leur demande d’astreinte,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [F] [B] et Monsieur [L] [B] pourront, à l’issue de la trêve hivernale, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS par provision Monsieur [M] [O] [V] à payer à Monsieur [F] [B] et à Monsieur [L] [B] la somme de 9 993,15 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, nous

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [V] à verser à Monsieur [F] [B] et à Monsieur [L] [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour la somme de 1 500,33 euros), à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [V] à verser à Monsieur [F] [B] et à Monsieur [L] [B] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] [V] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTONS Monsieur [G] [B] et Monsieur [L] [B] de leur demande de distraction des dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,