TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CHAUTEMPS

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/13520 -

° Portalis 352J-W-B7H-C2TJX

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Virginie MIRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B464

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [G] [Y], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître France CHAUTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0058

Décision du 14 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/13520 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TJX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

La SARL [Adresse 1] est propriétaire des lots 3 (cave) et 16 (local commercial) dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5]. Le lot 16 a été donné à bail commercial et exploité dans le cadre d’une activité de restauration.

Le 22 juin 2023, l’assemblée générale a voté la résolution 16 interdisant toute activité générant des nuisances tel que le commerce de bouche et de restauration dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée et la résolution 17 autorisant l’installation d’un rack à vélo et d’une marquise dans la cour.

Contestant la régularité de ces résolutions, la SARL 30 [Localité 1] Sauffroy a fait assigner le syndicat des copropriétaires, par acte du 23 août 2023, devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir leur annulation.

Aux termes de ses conclusions n°1 notifiées par RPVA le 7 juin 2024, la société 30 [Localité 1] Sauffroy demande au tribunal de :

« Vu les articles 10-1, 24 et 26-1 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Il est demandé au Tribunal de :

PRONONCER la nullité des résolutions 16 et 17 votées lors de l’assemblée générale du 22 juin 2023

Décision du 14 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/13520 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TJX

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à verser à la SARL 3O [Localité 1] [Adresse 7] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Virginie MIRÉ, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du même Code.

DISPENSER la SARL [Adresse 1], en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de la participation à la dépense commune pour les frais de procédure relatifs à la présente instance. »

En défense, par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 8, 9, 24, 25 et 26 et suivants de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles du Décret du 17 mars 1967, et notamment 19

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de :

Dire et juger le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit de :

Débouter la SARL [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

Confirmer la validité des résolutions n°16 et 17 de l’Assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] du 22 juin 2023,

Condamner la SARL [Adresse 1] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Assortir les sommes allouées au Syndicat des copropriétaires, toutes causes de préjudices confondues, des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner la SARL 30 [Localité 1] SAUFFROY aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL France CHAUTEMPS,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ; »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 mars 2025 et fixée à l’audience du 26 novembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 février 2026 prorogé au 14 avril 2026.

Décision du 14 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/13520 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TJX

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 22 juin 2023

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

L’article 26 de la même loi prévoit que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. ».

*

Au soutien de sa demande d’annulation, la SCI [Adresse 1] soutient que la résolution a été votée à une majorité erronée à savoir la double majorité de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 au lieu de l’unanimité. Elle affirme que :

— la résolution 16 modifie la destination et la jouissance de ses parties privatives ainsi que le règlement de copropriété ;

— contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution ne peut être interprétée, au vu de son intitulé, comme un rappel du règlement de copropriété ;

— un commerce de restauration constitue également une boutique.

En défense, le syndicat des copropriétaires rétorque que :

— les lots 16 et 17, constituent des locaux commerciaux à usage de boutique et ne sont pas adaptés à l’exercice d’un commerce de restauration ;

— la résolution 16 n’a pas modifié la destination commerciale du lot mais visait à rappeler la description du lot qui ne permet pas l’exploitation d’un commerce de restauration ou de bouche ;

— conformément à l’article 8 du règlement de copropriété, sont interdits dans l’immeuble toutes activités bruyantes, malodorantes ou dangereuses ainsi que l’installation d’appareils professionnels ;

— les clauses du règlement de copropriété montrent l’intention des copropriétaires d’assurer la tranquillité des occupants de sorte que la résolution litigieuse doit être entendue comme un rappel des dispositions dudit règlement.

— l’immeuble étant majoritairement à destination d’habitation, une activité de restauration est contraire à sa destination et à celle du lot privatif désigné comme étant une « boutique » ;

— l’activité de restauration de ce lot génère un certain nombre de nuisances ;

— le vote de cette résolution est conforme à la double majorité requise à l’article 20 du règlement de copropriété.

Sur ce,

La résolution n° 16 a été votée en ces termes :

« Changement de destination des locaux commerciaux du RDC par amendement du règlement de copropriété

Type de vote : double majorité (Art.26) […]

Les locaux commerciaux du rez-de-chaussée nous pourront avoir une activité apportant du bruit ou des odeurs. De plus ils ne devront pas avoir plus spécifiquement, aux activités de commerce de bouche et la restauration sera prohibée.

[…]

L’assemblée constate que l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement un second vote.

Type de vote : Majorité absolue (Art.25) […]

Les locaux commerciaux du rez-de-chaussée nous pourront avoir une activité apportant du bruit ou des odeurs. De plus ils ne devront pas avoir plus spécifiquement, aux activités de commerce de bouche et la restauration sera prohibée.

[…]

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 26 – 1. »

Le lot n° 16 est défini comme suit à l’état descriptif du règlement de copropriété :

« Au rez-de-chaussée à gauche de l’entrée principale, un local à usage commercial composé de : une boutique, un bureau et une pièce à usage de réserve. Usage exclusif d’une fraction de cour comme expliqué ci-après,

Dans la boutique trappe desservant le lot numéro 3.

Droit aux water-closets communs se trouvant dans la cour.

Et les huit cent vingt/dix millièmes des parties communes de l’immeuble »

L’article 8 du règlement de copropriété stipule que :

« Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après :

I- Mode d’occupation :

les appartements et locaux pourront être occupés bourgeoisement, professionnellement commercialement, mais sous les limitations prescrites par la loi et les règlements en vigueur, et à charge d’obtenir le cas échéant, toutes autorisations administratives voulues et sous réserve des locations en cours.

Toutefois, sont formellement interdits dans l’immeuble, toutes activités bruyantes, malodorantes ou dangereuses.

En tout état de cause, et quelle que soit l’affectation desdits locaux, il ne pourra, en aucun cas, être nuit à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble ainsi que la jouissance paisible des autres copropriétaires. (…) »

Il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble a une destination d’habitation, professionnelle et commerciale. Si le règlement de copropriété prohibe toute activité bruyante malodorante, dangereuse dans l’immeuble et, par différentes stipulations, manifeste un souci de préserver la tranquillité des occupants comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, force est de constater qu’il n’interdit pas expressément les commerces de bouche et de restauration de sorte que ces derniers doivent être considérés sur le principe conformes au dit règlement et ce peu important, que le lot soit désigné comme étant une boutique.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement soutenir que cette résolution se borne à rappeler les dispositions du règlement de copropriété alors que son intitulé démontre clairement qu’elle a vocation à l’amender en apportant des limitations sur les activités autorisées dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée. Cette résolution visait donc à modifier les stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance des parties privatives de la SARL 30 [Localité 1] Sauffroy et aurait dû être votée à l’unanimité conformément à l’article 26 précité.

Par ailleurs, la circonstance que la SARL [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 7] soit à l’origine de nuisances liées à son activité de restauration ou qu’elle ne règlerait pas ses charges de copropriété ne peut justifier l’application d’une autre règle de majorité, étant relevé que la copropriété peut agir sur d’autres fondements afin faire cesser les troubles allégués. Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, la résolution 16 sera annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 juin 2023

Sollicitant également l’annulation de la résolution 17, la SARL 30 [Localité 1] [Adresse 7] fait grief à l’assemblée générale d’avoir voté l’installation dans la cour d’un rack à vélo et d’une marquise à la majorité simple alors qu’elle dispose d’un droit de jouissance exclusif d’une partie de la cour concernée telle que cela ressort du règlement de copropriété.

Ainsi, elle fait valoir que la résolution 17 ne donne aucune précision sur la partie de la cour concernée par les travaux et qu’aucune pièce explicative n’a été adressée aux copropriétaires en annexe à la convocation de l’assemblée générale de sorte que la résolution visée de nature à porter atteinte à son droit de jouissance exclusif, aurait dû être votée à l’unanimité conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Répondant aux moyens adverses tendant à opposer l’absence d’un préjudice né et actuel, elle prétend que l’autorisation donnée au syndic pour faire réaliser ces travaux constitue une atteinte actuelle à son droit de jouissance exclusif.

En réponse, le syndicat des copropriétaires oppose que :

— le droit de jouissance exclusif du lot 16 sur la cour est limité à une portion de celle-ci définie au règlement de copropriété ; les copropriétaires ont donc la possibilité de voter des travaux d’aménagement sur les parties communes non soumises à l’exercice de ce droit de jouissance exclusif ;

Décision du 14 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

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— la demanderesse ne démontre aucune atteinte à son droit de jouissance inclusif ni l’existence d’un empiètement alors que la résolution 17 ne constitue qu’un vote de devis ;

— la SARL [Adresse 1] ne justifie d’aucun préjudice né et actuel ni d’un grief faisant encourir l’annulation de la résolution 17 ;

— la résolution a ainsi été correctement votée à la majorité de l’article 24 s’agissant de travaux d’aménagement pour des places de stationnement prévus à l’article 24-5 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

La résolution n° 17 a été votée en ces termes :

« Vote d’un [SIC] pour l’installation dans la cour d’un rack à vélo+ une marquise- budget global d’un montant de 4000 euros

Type de vote : Majorité simple (Art.24) […]

Il est passé au vote pour l’installation dans la cour d’un radier vélo et d’une marquise pour un budget de 4000,00 euros :

[…]

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24.

Des devis seront demandés et adressés au conseil syndical qui aura le pouvoir de décision suivant le budget voté.

Ces travaux sont réglés avec le fonds de travaux. »

Le règlement de copropriété stipule, page 13 :

« Clause particulière : […] le propriétaire du lot n° 16 aura la jouissance exclusive de la portion de cours délimitée face à son lot, au nord- est par le mur mitoyen avec le [Adresse 10], au nord – ouest par le mur mitoyen avec le [Adresse 11] et au nord par le mur sud du débarras existant dans la cour prolongé [SIC] jusqu’à son lot. Il aura la faculté de la hauteur du rez-de-chaussée, étant précisé que cette construction sera faite à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble […] »

Enfin, à sa page 14, il indique que sont parties communes générales, la cour et son revêtement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le lot 16 bénéficie d’un droit de jouissance exclusif d’une partie de la cour tel que décrit au règlement de copropriété, l’autre partie demeurant une partie commune générale.

S’il ressort de la formulation de la résolution contestée une certaine imprécision sur l’emplacement exact du rack à vélo et de la marquise dont l’installation a été votée et qu’aucun document explicatif n’a été joint à la convocation, il sera relevé en premier lieu que l’annulation sollicitée par la SARL 30 [Localité 1] [Adresse 7] est fondée sur l’erreur de majorité et non sur un éventuel abus de majorité ou un défaut d’information, Elle sera donc examinée uniquement à l’aune de ce moyen.

Or, il ne peut être déduit du texte de cette résolution que ces installations affecteraient la fraction de cour dont elle a la jouissance exclusive puisque comme le souligne utilement le défendeur, les copropriétaires ont la possibilité de voter l’aménagement de ces équipements sur la partie commune échappant à sa jouissance exclusive.

En conséquence, la SARL 30 [Localité 1] [Adresse 7] ne démontre pas que ladite résolution modifie les stipulations du règlement de copropriété ainsi que les modalités de jouissance de son lot 16 et qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité prévue l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Virginie Miré, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Tenu aux dépens, il sera condamné à payer la SARL 30 [Localité 1] Sauffroy la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL 30 [Localité 1] [Adresse 7] sera en outre dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] tenue le 22 juin 2023 ;

DEBOUTE la SARL [Adresse 1] de sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] tenue le 22 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Virginie Miré, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à la SARL 30 [Localité 1] [Adresse 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 14 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/13520 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2TJX

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes ;

DISPENSE la SARL 30 [Localité 1] [Adresse 7] de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 14 Avril 2026.

La Greffière La Présidente