TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-pierre CLAUDON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ambre dhikra NAHDI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01630 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BWA

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 12 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. JAY CAMERON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ambre Dhikra NAHDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1442

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Jean-pierre CLAUDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0231

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01630 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BWA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 2 juin 2008, la SCI JAY CAMERON a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [Y] et M. [Q] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75011), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1355 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

M. [Q] [S] a délivré congé le 28 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9219,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [Y] le 7 juin 2023.

Par assignation du 31 janvier 2025, la SCI JAY CAMERON a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [F] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation et de l’emplacement de stationnement d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  16793,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2024,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 28 avril 2025 l’affaire a été plusieurs fois renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état et a été retenue à l’audience du 17 février 2026.

À cette audience la SCI JAY CAMERON, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Débouter Mme [F] [Y] de ses demandes,

— Constater que le bail s’est poursuivi exclusivement par tacite reconduction sans renouvellement formel,

— Dire et juger que le dispositif d’encadrement des loyers ne s’applique pas aux baux antérieurs reconduits tacitement,

— Dire et juger que le plafonnement du loyer est inapplicable au présent bail,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [F] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers,

— condamner Mme [F] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

∙ une indemnité mensuelle d’occupation au titre du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

∙ 7415,78 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024,

∙ 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La SCI JAY CAMERON indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse.

Mme [F] [Y], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande :

A titre principal :

— fixer le montant du loyer à la somme de 1403,60 euros hors charges par mois,

— lui donner acte de ce qu’elle accepte de régler les charges lorsqu’elles seront justifiées de manière détaillée,

A titre subsidiaire :

— lui donner acte de ce qu’elle accepte de régler la dette locative de 7415,78 euros en 36 mensualités,

— lui donner acte de ce qu’elle acceptera de régler les charges lorsqu’elles seront justifiées de manière détaillée,

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause : condamner la SCI JAY CAMERON à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9219,07 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Il convient d’examiner dès à présent la demande de Mme [F] [Y] aux fins de réduction du loyer, la solution donnée pouvant avoir une incidence sur les sommes portées au commandement de payer.

L’article 140-I de la loi du 23 novembre 2018 a réintroduit à titre expérimental le dispositif d’encadrement des loyers. Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le VI de cet article prévoit que lors du renouvellement du contrat une action en diminution ou réévaluation de loyer peut être engagée. L’article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 dispose que ce dispositif est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de [Localité 1].

L’arrêté n°2019-05 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de [Localité 1] dispose que le dispositif est applicable à compter du 1er juillet 2019.

En l’espèce, il est constant que le bail n’a jamais été renouvelé mais s’est toujours tacitement reconduit. Le dispositif d’encadrement des loyers n’est en conséquence pas applicable au contrat de bail à effet du 2 juin 2008.

Mme [F] [Y] sera en conséquence déboutée de sa demande en fixation du loyer à la somme de 1403,60 euros.

Enfin Mme [F] [Y] ne tire aucune conséquence du défaut de remise du dossier de diagnostic technique de sorte qu’il n’y a pas lieu d’apprécier son bien-fondé.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, la demande d’expulsion sans délai devant être rejetée faute de motivation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCI JAY CAMERON verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2026, Mme [F] [Y] lui devait la somme de 7415,78 euros.

Mme [F] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et l’ayant par ailleurs reconnu à l’audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de préciser que le dispositif des écritures de la demanderesse contient une coquille en ce qu’aucun contrat portant sur la location d’une place de stationnement n’a été versé aux débats ni même évoqué par les parties.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI JAY CAMERON ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [F] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE Mme [F] [Y] de sa demande aux fins de fixation du loyer à la somme de 1403,60 euros ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 juin 2008 entre la SCI JAY CAMERON, d’une part, et Mme [F] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75011) est résilié depuis le 9 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SCI JAY CAMERON la somme de 7415,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024,

AUTORISE Mme [F] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 205 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [F] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 octobre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [F] [Y] sera condamnée à verser à la SCI JAY CAMERON une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [F] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2024 ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge