TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à M^e BEAUGRAND

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [Localité 2]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/08795 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXKWQ

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. 7EME COMETE, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Olivier BEAUGRAND de la SELARLU OLB CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0457

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, M. [J] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08795 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXKWQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI 7e comète est propriétaire du lot n°2, constitué d’un local professionnel au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Ce local est situé sous deux toitures terrasses, parties communes, dont la propriétaire du lot n°3, constitué d’un appartement au premier étage de l’immeuble, a la jouissance exclusive.

Le 6 juin 2018 et le 24 février 2020, la SCI 7e comète a constaté des infiltrations dans son local et suspecté que celles-ci proviennent des toitures terrasses.

Par ordonnance du 5 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SCI 7e comète, a ordonné une expertise judiciaire et désigné Mme [A] [B] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 25 mars 2022.

Par acte du 12 juillet 2022, la SCI 7e comète a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins d’exécuter les travaux de reprise et d’indemniser ses préjudices.

Par ordonnance du 23 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la restitution au lot n°2 d’un usage professionnel.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08795 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXKWQ

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la SCI 7e comète sollicite de :

« – RECEVOIR la SCI 7ème COMETE en ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit :

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à PARIS 16ème a engagé sa responsabilité à l’égard de la SCI 7ème COMETE et lui doit réparation du dommage causé ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à PARIS 16ème à exécuter les travaux propres à remédier à la cause des désordres subis par la SCI 7ème COMETE, à savoir la reprise totale des complexes d’étanchéité des toitures terrasses dont Madame [W] à la jouissance privative, dans un délai maximum de 15 jours à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 500 € par jour commençant à courir dans un délai de15 jours à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à PARIS 16ème à payer à la SCI 7ème COMETE une somme de 53695 €, arrêté à mai 2024, sauf à parfaire outre intérêt au taux légal à compter de de la délivrance de l’assignation introductive;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à PARIS 16ème à payer à la SCI 7ème COMETE une somme de 650 € mensuels à compter de juin 2024 au titre du préjudice de jouissance complémentaire;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dus sur une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à PARIS 16ème à payer à la SCI 7ème COMETE une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts à raison de sa résistance délibérée ;

— DISPENSER la SCI 7ème COMETE de contribuer en tant que copropriétaire à toutes condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires et aux charges de copropriété correspondant aux honoraires d’avocat et frais de procédure, frais de syndic du Syndicat des Copropriétaires attachés à l’expertise judiciaire et aux procédures, conformément aux dispositions de l’article 15-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 1] à PARIS 16èm à payer à la SCI 7ème COMETE une somme de 6.000 € en réparation de son préjudice moral;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 1] à PARIS 16èm à payer à la SCI 7ème COMETE une somme de 14 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELER que jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, de la présente instance dont distraction au profit de Maître Olivier BEAUGRAND, Avocat constitué»

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DEBOUTER la SCI 7EME COMETE de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

RAMENER le préjudice matériel à la somme de 3.696,60 Euros.

CONDAMNER la SCI 7EME COMETE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à PARIS (75016), pris en la personne de son Syndic, Monsieur [J] [Z], la somme de 10.000 Euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquelles pourront être recouvrées par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux d’étanchéité des toitures terrasses

La demanderesse reconnaît dans ses dernières écritures que les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse, partie commune, ont débuté en février 2024 et le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de réception de ces travaux daté du 20 juin 2024.

Si la SCI 7e comète soutient que les travaux ont été mal réalisés, le seul procès-verbal de constat du 10 avril 2024 qu’elle verse aux débats est antérieur à l’achèvement des travaux et ne porte que sur des constatations faites à l’intérieur du local en cause et non sur les toitures terrasses dont proviennent les infiltrations. Cette pièce ne permet donc pas d’apporter la preuve des malfaçons alléguées dans la réalisation des travaux de reprise de l’étanchéité des toitures terrasses.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires justifie de la réception des travaux d’étanchéité, la demande de la SCI 7e comète tendant à le condamner à réaliser ces travaux est donc devenue sans objet et sera rejetée.

Décision du 17 Février 2026

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II. Sur la demande indemnitaire au titre des infiltrations

A. Sur la nature des désordres

Il ressort des écritures des parties, du rapport d’expertise et des photographies versées aux débats que les toitures en cause correspondent à deux parties d’une terrasse. Une première partie dite «accessible » est recouverte de dalles et se situe dans le prolongement direct de l’appartement du premier étage. L’autre dite « jardin », est végétalisée. Surélevée, elle est accessible depuis la partie recouverte de dalles par quelques marches.

Les opérations d’expertise ont débuté le 20 juillet 2021. L’expert a relevé :

— dans la chambre du fond : une saturation en humidité de la pile maçonnée et la dégradation des enduits et peinture,

— dans la pièce principale : de l’humidité au niveau du plafond et des deux puits de lumière,

— dans la première chambre à gauche : de l’humidité au niveau des murs et plafonds et la dégradation des enduits et peintures,

— dans la salle de bains : de l’humidité au niveau des murs et plafonds et la dégradation des enduits et peintures.

Ces mêmes désordres avaient été constatés par la société FOSSE mandatée par le syndic dès le 20 mai 2020.

Si le syndicat des copropriétaires conteste, dans le cadre de ses développements relatifs au préjudice matériel, l’existence de désordres dans la salle de bains, il n’apporte aucun élément technique contradictoire de nature à remettre en cause les constats de l’expert. L’avis de l’expert mandaté par l’assureur de la SCI 7e comète retenant le 6 octobre 2020 un phénomène de faïençage dans la salle de bains sans lien avec le sinistre est à cet égard insuffisant dès lors qu’il s’agit d’une expertise non judiciaire et non contradictoire, qui n’est corroborée par aucun autre élément.

Il n’est pas contesté que les désordres repris ci-dessus résultent du sinistre déclaré par la SCI 7e comète le 24 février 2020.

S’agissant des désordres résultant du sinistre du 6 juin 2018, qui n’ont pas été constatés par l’expert, l’existence d’infiltrations n’est pas remise en cause par le défendeur, même s’il conteste l’ampleur des désordres allégués par la demanderesse au titre du préjudice de jouissance.

Ces désordres résultant du dégât des eaux du 6 juin 2018 sont caractérisés, d’après le rapport de recherche de fuites du Groupe 7ID du 28 juin 2018, par une tache d’humidité à l’angle du mur et une cloque sur le haut du mur constatées le 12 juin 2018.

B. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SCI 7e comète soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que les infiltrations ont été causées par le défaut d’étanchéité des toitures terrasses résultant de sa vétusté et d’un défaut d’entretien. La demanderesse précise que les autres causes potentielles des désordres avancées par le syndicat des copropriétaires (remplacement des skydomes ; présence de végétaux ; défaut d’entretien par la copropriétaire du lot n°3) ont été écartées par l’expert. Elle ajoute qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir concouru à la réalisation de son propre dommage en votant contre les travaux lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019 alors que son seul vote ne suffisait pas à s’opposer à la résolution concernée, qui a été rejetée à l’unanimité, et que la cause des désordres n’était alors pas établie.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucun lien n’a été fait dans le cadre des opérations d’expertise entre la non-conformité des deux terrasses aux DTU et les désordres relevés dans l’appartement de la SCI 7e comète, faute pour l’expert d’avoir procédé à des investigations supplémentaires, pourtant sollicitées par un copropriétaire intervenu aux opérations d’expertise. Le syndicat des copropriétaires ajoute que l’expert ne s’est pas prononcée sur le rôle de certains végétaux dans l’altération de l’étanchéité de la toiture partiellement végétalisée au regard de l’annexe B du DTU 43-1. Le défendeur fait enfin observer que l’expert ne s’est pas prononcée sur l’excédent de terre posé sur le complexe d’étanchéité par le copropriétaire du lot n°3. Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs qu’en s’opposant à la réalisation des travaux de reprise d’étanchéité par un vote défavorable lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019, et en remplaçant des skydomes sans autorisation de l’assemblée générale, la demanderesse est responsable du préjudice qu’elle invoque.

*

Selon l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Il résulte de l’article 14 de cette loi, dans sa version applicable au litige, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer quand rapportant la preuve d’une faute de la victime ou de celle d’un tiers, ou d’un cas de force majeure.

Il est établi que sauf clause contraire expresse du règlement de copropriété, le copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance privative sur une partie commune n’a la jouissance que de la partie superficielle (revêtement) et non de sa structure (gros œuvre et étanchéité), dont le syndicat des copropriétaires doit assumer les charges.

Le règlement de copropriété peut stipuler que le gros œuvre et l’étanchéité sont à la charge d’un seul copropriétaire mais il faut alors que cette stipulation soit claire et explicite.

*

En l’espèce, il est constant que la toiture terrasse accessible et la toiture terrasse jardin sont des parties communes dont la propriétaire du lot n°3 a la jouissance exclusive.

Le règlement de copropriété précise que « Les copropriétaires des lots numéro trois, qui bénéficie de la jouissance exclusive d’une partie commune (terrasse-jardin) devra la maintenir à ses frais exclusifs en parfait état d’entretien.

Autorisé à procéder individuellement à son aménagement floral, il sera personnellement responsable sur ses deniers propres, de tous dommages, fissures, fuites, etc… provenant de son fait, directement ou indirectement, comme des aménagements plantations et installations quelconques qu’il aurait à effectuer.

Les copropriétaires des lots dont s’agit devront prendre toutes dispositions pour assurer le libre passage, à tout moment, et même en cas d’absence, aux personnes chargées d’effectuer les travaux de tous ordres, nécessités par l’entretien des services généraux de l’immeuble.»

L’expert a estimé que les infiltrations dans le local de la SCI 7e comète ont été causées par la défaillance du complexe d’étanchéité de chaque terrasse, et en particulier par :

— la dégradation des béquets BA de protection des relevés d’étanchéité non conformes au DTU 43.1,

— la dégradation des acrotères en pourtour des puits de lumière,

— le décollement des relevés d’étanchéité, ayant perdu leur propriété d’étanchéité et non conformes au DTU 43.1,

— l’absence de contrat d’entretien courant de l’étanchéité par une entreprise spécialisée.

S’agissant de la terrasse accessible, l’expert précise que « les infiltrations se produisent par le décollement des relevés, l’absence de goutte d’eau des protections maçonnées et la vétusté, points de fragilité du complexe d’étanchéité. » (page 19 du rapport d’expertise). L’expert relève que des travaux ont été réalisés en 2015 sous le contrôle d’un architecte mais que le défaut d’entretien ultérieur du complexe d’étanchéité a entrainé le décollement des relevés et la dégradation des protections maçonnées, permettant les infiltrations.

Concernant la terrasse jardin, l’expert indique que « les infiltrations se produisent par le décollement des relevés, leur manque de protection en relevés et acrotère et le manque de drainage » (page 20). L’expert relève que les travaux réalisés en 2010 sur cette partie de toiture ont été seulement partiels, ce qui ressort également du procès-verbal d’assemblée générale du 26 mai 2010 dont la résolution n°20 intitulée « travaux d’étanchéité partielle de la terrasse et du jardin accessibles du 1er étage » indique que « L’assemblée prend acte que la réfection partielle peut ne pas résoudre la totalité du problème d’infiltration, une assemblée spéciale sera convoquée pour représenter la réfection en totalité si c’est le cas avec soumission d’un devis complémentaire par l’entreprise ». L’expert conclut que « Ces travaux ponctuels sont réputés être conservatoires mais sans garantie technique » (page 23 du rapport).

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément technique de nature à justifier les investigations supplémentaires évoquées dans ses écritures, notamment la mise en eau. Le courrier adressé au syndic par une copropriétaire non partie au présent litige, s’étonnant de l’absence de recherches de fuites par mise en eau à la suite du rapport de la société FOSSE du 20 mai 2020, est à cet égard dénué de valeur probante. Il appartenait au syndicat des copropriétaires de suggérer de façon contradictoire à l’expert dans le cadre des opérations d’expertise les investigations qui lui apparaissaient nécessaires.

Les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires pour contester sa responsabilité tendent essentiellement à imputer les infiltrations d’une part à la faute de la SCI 7e comète et d’autre part à celle du propriétaire du lot n°3.

Si la SCI 7e comète a effectivement remplacé les skydomes sans autorisation préalable de l’assemblée générale, l’expert note explicitement que « L’état des skydomes, et j’ai bien noté qu’ils avaient été remplacés par la SCI 7e comète, ne sont pas à l’origine de fuite. » (page 31 du rapport). Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune preuve contraire de nature à contredire l’avis de l’expert sur ce point.

Par ailleurs, le vote de la SCI 7e comète en défaveur de la résolution n°19 soumise à l’assemblée générale du 23 mai 2019 est sans lien avec l’apparition des désordres. Ce moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires sera examiné au titre de l’autre demande indemnitaire de la SCI 7e comète.

S’agissant de la copropriétaire du lot n°3, force est de constater en premier lieu que si le syndicat des copropriétaires lui attribue la responsabilité des infiltrations, il ne l’a pas pour autant mise en cause.

L’expert retient comme cause des désordres un défaut d’entretien structurel et la vérification de l’état des points d’entrée d’eau des toitures terrasses et non l’entretien des végétaux ou le ménage superficiel des lieux.

La clause du règlement de copropriété reproduite ci-dessus ne met pas expressément à la charge du copropriétaire du lot n°3 l’entretien de l’étanchéité des toitures terrasses puisqu’il mentionne seulement l’aménagement floral ainsi que les plantations et installations à la charge du copropriétaire. Il en résulte que l’entretien de l’étanchéité relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ce qui a d’ailleurs justifié qu’il supporte la charge des travaux relatifs à l’étanchéité des toitures terrasses votés en 2010 et 2014.

Pour contredire les conclusions du rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires se fonde sur le rapport établi par la société FOSSE le 20 mai 2020 qui mentionne une menace de percement de l’étanchéité en raison des racines des arbustes. Cependant, ce rapport évoque seulement un risque, et aucune fissure de cet ordre n’est effectivement constatée.

Par ailleurs, le niveau trop élevé des terres par rapport aux relevés est certes mentionné par le rapport du 20 mai 2020 établi par le préposé de la société FOSSE ainsi que par le représentant de la société YVELINES ETANCHEITE dans le cadre du constat d’huissier du 26 septembre 2023, mais aucun ne fait le lien entre cette non-conformité et les infiltrations. L’expert n’a pas davantage imputé les infiltrations au volume de terre installé par le copropriétaire du lot n°3 mais bien à la dégradation des relevés et à l’insuffisance du drainage.

Il résulte de ces éléments que les infiltrations dont est victime la SCI 7e comète ont été causées par un défaut d’entretien structurel de l’étanchéité des toitures terrasses situées au-dessus de son lot. L’entretien de ces parties communes est à la charge du syndicat des copropriétaires qui ne démontre aucune cause d’exonération de sa responsabilité.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée pour les désordres subis par la SCI 7e comète.

C. Sur les préjudices

La SCI 7e comète sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme totale de 53 695 euros mais distingue, dans le corps de ses conclusions, 15 345 euros au titre du dommage matériel et 38 350 euros au titre du dommage immatériel.

Sur le préjudice matériel

La SCI 7e comète sollicite l’indemnisation des frais exposés dans le cadre des opérations d’expertise et des travaux de reprise des désordres.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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S’agissant des travaux de reprise, elle fait valoir que les travaux retenus par l’expert ne dépendent aucunement de l’usage du logement, et précise que la salle d’eau est comprise dans les travaux de reprise prévus dans les conclusions du rapport d’expertise et que l’expert a pris en compte les indemnités d’assurance perçues par l’intéressée.

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’estimation réalisée par l’assureur de la SCI 7e comète, conteste les travaux dans la salle de bains, sans lien avec les désordres, et rappelle qu’il convient de déduire l’indemnité d’assurance déjà perçue par la SCI 7e comète.

L’expert a estimé à 14 300 euros TTC le montant des travaux de reprise d’après le devis de la société [P] [C] du 2 novembre 2021. Contrairement à ce que soutient le défendeur, dès lors que la présence de désordres dans la salle d’eau a été établie, la réfection des enduits dans cette pièce, prévue dans ce devis, est justifiée.

Il n’y a en revanche pas lieu de prendre en compte le devis ACROS BAT du 28 janvier 2022 de 16 390 euros dès lors qu’il n’a pas été retenu par l’expert alors qu’il lui avait été communiqué par la SCI 7e comète durant l’expertise.

Les travaux de reprise s’élèvent donc à la somme de 14 300 euros TTC.

La SCI 7e comète est par ailleurs fondée à solliciter l’indemnisation de la somme de 2 781,92 euros TTC facturée par la société SETRIM le 26 octobre 2021 pour des sondages entre la terrasse accessible et la terrasse jardin. Si cette facture est adressée au syndicat des copropriétaires, ce dernier ne conteste pas que la somme correspondante soit due à la SCI 7e comète.

En définitive, le préjudice matériel de la SCI 7e comète s’élève à

14 300 euros TTC + 2 781,92 euros TTC, soit un montant total de

17 081,92 euros TTC, auquel il convient de soustraire l’indemnité d’assurance de 3 664,32 euros déjà perçue par la demanderesse.

Le préjudice matériel de la SCI 7e comète s’établit donc à

13 417,60 euros TTC.

Sur le préjudice de jouissance

La SCI 7e comète retient une valeur locative comprise entre 3 250 et 3 500 euros compte tenu de l’activité commerciale de location meublée touristique ou location saisonnière exercée et estime que son préjudice s’établit à 20% de la valeur locative eu égard à l’ampleur des troubles et à l’impossibilité de louer le bien. Elle retient 5 mois de préjudice au titre du sinistre du 6 juin 2018 et un préjudice continu depuis le 24 février 2020. Elle précise que l’intervention du prestataire du syndicat des copropriétaires en 2018 n’a pas pu remédier aux désordres et conteste le fait que ceux-ci soient seulement esthétiques comme le prétend le défendeur. Elle ajoute que le logement a été loué pour quelques locations de courte durée entre le 1er avril et le 29 février 2020 seulement.

Le syndicat des copropriétaires indique que les désordres résultant du sinistre du 6 juin 2018 ont été réparés dès le 31 août 2018 et qu’ils n’ont pas été constatés de manière contradictoire. S’agissant du sinistre du 24 février 2020, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les dégradations sont seulement d’ordre esthétique mais n’empêchent aucunement l’utilisation des locaux. Il ajoute que la SCI 7e comète n’est pas fondée à solliciter l’indemnisation d’un trouble dans la jouissance d’un appartement à usage d’habitation alors que le règlement de copropriété prévoit l’affectation du lot n°2 uniquement à titre professionnel. Il rappelle à ce titre que l’activité de location saisonnière de courte durée n’est pas une activité commerciale. Le syndicat des copropriétaires soutient enfin que le préjudice de jouissance n’est pas fondé alors que l’appartement a été loué.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le lot n°2 est défini dans le règlement de copropriété comme un local professionnel. L’article 8 du règlement de copropriété stipule que « L’immeuble est à usage d’habitation. Toutefois, les boutiques situées au rez-de chaussée et formant les n° un et deux pourront être utilisés à usage commercial ».

L’activité saisonnière touristique exercée par la SCI 7e comète est désormais, en l’état de la jurisprudence récente, qualifiée d’activité civile dès lors qu’il ne ressort d’aucun élément versé aux débats qu’elle serait accompagnée de prestations de services revêtant le caractère d’un service parahôtelier (par exemple le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle).

Cette activité civile n’est pas contraire au règlement de copropriété dès lors que l’immeuble est à usage d’habitation et que le règlement de copropriété permet l’utilisation éventuelle du local en cause pour une activité commerciale mais sans pour autant expressément prohiber un usage d’habitation.

L’existence de désordres dès le 6 juin 2018 est établie. Il a été également développé précédemment que les travaux réalisés par la société Eau & Co le 31 août 2018 étaient insuffisants pour remédier au défaut d’étanchéité structurel des terrasses. Il est néanmoins constant qu’aucun nouveau dégât des eaux n’a été déclaré avant le 24 février 2020 et que le local a été mis en location en 2019-2020. La SCI 7e comète, sur laquelle repose la charge de la preuve de son préjudice, n’apporte ainsi pas la preuve de la persistance d’infiltrations après le 31 août 2018. Seule la période du 6 juin 2018 au 31 août 2018, soit trois mois, sera donc retenue pour le premier sinistre.

La SCI 7e comète subit par ailleurs depuis le 24 février 2020 des infiltrations dans quatre pièces de son local, dont la salle de bains, ce qui lui a causé un trouble de jouissance. Ce préjudice a pris fin le 20 juin 2024, date de réception des travaux d’étanchéité des terrasses remédiant à la cause des désordres, soit après 52 mois.

L’expert a évalué le préjudice immatériel de la SCI 7e comète à

11 013,60 euros, sans détailler son calcul mais en faisant référence à l’estimation de l’agence COLLET IMMOBILIER, qui retient une valeur locative de 2 824 euros. L’expert a par ailleurs précisé que les désordres sont inesthétiques mais n’empêchent en rien l’utilisation des locaux.

La demanderesse se prévaut du procès-verbal de constat du 10 avril 2024 pour soutenir que le logement serait inlouable mais ce procès-verbal ne fait pas état de désordres manifestement plus importants que ceux constatés dans le cadre des opérations d’expertise.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08795 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXKWQ

Compte tenu de la nature esthétique des désordres et de leur localisation dans la pièce principale, deux chambres et la salle de bains, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à 10% de la valeur locative, soit 282 euros par mois.

La SCI 7e comète ayant subi un préjudice durant 55 mois en tout, son préjudice immatériel s’élève à 15 510 euros.

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Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à la SCI 7e comète la somme totale de 28 927,60 euros (13 417,60 + 15 510 euros) en réparation de ses préjudices.

Cette somme portera intérêt à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation de ces intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil sera ordonnée dès lors qu’elle est sollicitée.

III. Sur les autres demandes indemnitaires

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

La SCI 7e comète estime fautif au sens de l’article 1240 du code civil le refus réitéré du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux pendant dix ans alors que l’origine des infiltrations était parfaitement connue. Elle précise que les travaux partiels votés en 2010 étaient insuffisants. Elle soutient que cette faute du syndicat des copropriétaires lui a causé un préjudice.

Le syndicat des copropriétaires réplique que cette demande de la SCI 7e comète est redondante avec son autre demande indemnitaire et soutient que la demanderesse ne démontre pas le préjudice moral qu’elle subirait en tant que personne morale. Il indique que la SCI 7e comète a concouru à son préjudice en s’opposant au vote des travaux lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les travaux de reprise partielle de l’étanchéité votés en 2010 et 2014 étaient insuffisants. La copropriété était informée du caractère potentiellement insuffisant des travaux de 2010 d’après la formulation de résolution soumise au vote de l’assemblée générale, reproduite précédemment.

L’expert relève par ailleurs que la copropriété aurait dû souscrire un contrat d’entretien régulier auprès d’une entreprise spécialisée en la matière.

Aucun examen de l’étanchéité des deux terrasses n’a été réalisé entre 2015 et 2018 et lorsque la SCI 7e comète a déclaré un sinistre le 6 juin 2018, le syndic a seulement mandaté une entreprise pour appliquer un joint d’étanchéité au droit des fissures dans la ventilation en maçonnerie au niveau de la terrasse végétalisée, selon la facture de la société Eau & Co du 31 août 2018 d’un montant de 379,07 euros TTC. En outre, alors que l’assemblée générale de 2010 avait prévu la convocation d’une assemblée générale spéciale si les travaux d’étanchéité de la terrasse jardin s’avéraient insuffisants pour remédier aux infiltrations, ce n’est que le 23 mai 2019 que ces travaux ont été pour la première fois soumis au vote des copropriétaires, puis le 3 décembre 2020. Les travaux de reprise de l’étanchéité votés le 23 juin 2014 concernaient en effet la terrasse accessible et non la terrasse jardin.

Le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu responsable du rejet de ces travaux par l’assemblée générale du 23 mai 2019 ni du rejet par cette même assemblée, le 3 décembre 2020, d’une résolution relative à la mission à confier à un architecte pour les travaux d’étanchéité des terrasses du premier et cinquième étage, dès lors que l’assemblée générale est souveraine.

En revanche, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication sur le délai qui s’est ensuite écoulé pour faire à nouveau voter ces travaux par l’assemblée générale du 17 janvier 2024, alors que les opérations d’expertise étaient clôturées depuis le 25 mars 2022 et que l’expert a souligné dans son rapport le caractère urgent des travaux complets de réfection de l’étanchéité pour éviter la détérioration des supports structurels.

En considération de cet historique, il apparaît que le syndicat des copropriétaires était informé de longue date de l’existence d’un problème d’infiltrations depuis les terrasses et du caractère potentiellement insuffisant de l’étanchéité des terrasses, et qu’il a tardé à entreprendre des travaux structurels, avant l’apparition des désordres mais aussi après les sinistres déclarés par la SCI 7e comète.

La SCI 7e comète n’apporte cependant aucun élément de nature à justifier l’existence et l’ampleur du préjudice résultant de ce retard dans l’exécution des travaux d’étanchéité.

Sa demande sera dès lors rejetée

Sur la demande au titre du préjudice moral

La demanderesse ne justifie ni du principe ni du quantum de sa demande qui sera donc rejetée.

IV. Sur la demande de dispense de contribution à toutes condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et aux charges de copropriété correspondant aux honoraires d’avocat et frais de procédure, frais de syndic du syndicat des copropriétaires attachés à l’expertise judiciaire et aux procédures

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il résulte par ailleurs de l’article 10 de la même loi que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est constant que les dommages et intérêts dus par le syndicat des copropriétaires n’entrent pas dans les frais de procédure au sens des dispositions de l’article 10-1 rappelées ci-dessus.

Ainsi, la SCI 7e comète sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, c’est-à-dire uniquement des dépens et frais irrépétibles évoqués ci-dessous, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le reste de la demande relative à toutes les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires, les honoraires d’avocat et les frais de syndic, sera en revanche rejeté.

V. Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec recouvrement direct par Maître Olivier Beaugrand, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI 7e comète la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 75016, représenté par son syndic M. [J] [Z] à payer à la SCI 7e comète la somme de 28 927,60 euros en réparation de ses préjudices au titre des infiltrations ;

DIT que les intérêts sur les sommes dues courent à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

REJETTE les autres demandes de la SCI 7e comète ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic M. [J] [Z], aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec recouvrement direct par Maître Olivier Beaugrand, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 75016, représenté par son syndic M. [J] [Z] à payer à la SCI 7e comète la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE la SCI 7e comète de participation à la dépense commune liée aux dépens et aux frais irrépétibles, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic M.[J] [Z] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026.

La Greffière La Présidente