TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [L] ; Prefet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurent HAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08896 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6N3

N° MINUTE :

14/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [W] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 20 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08896 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6N3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2004, Mme [J] [T] aux droits de laquelle vient Mme [W] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [L] et Mme [Y] [Z] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2].

M. [O] [L] est seul titulaire du bail par suite du congé délivré par Mme [Y] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2955,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [L] le 4 avril 2025.

Par assignation du 22 septembre 2025, Mme [W] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation de 1844,54 euros, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

9306,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2955,18 euros et de l’assignation pour le surplus,

930,68 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,

1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 2 décembre 2025, Mme [W] [T] maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [W] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2955,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [W] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur les clauses pénales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demanderesse demande l’application de deux clauses pénales du contrat de bail lesquelles prévoient en cas de manquements à l’exécution du contrat de bail le paiement d’une somme égale à 10% du montant des sommes impayées et le versement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer.

Toutefois, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : (…) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Ainsi, l’application des clauses pénales prévues au contrat de bail excède les pouvoirs du juge des référés limités à l’obligation non sérieusement contestable en paiement du loyer et des charges et d’une contrepartie à l’occupation des lieux, et cette demande en paiement au titre des clauses pénales est rejetée.

3. Sur la dette locative et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce provisoirement au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

Mme [W] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, M. [O] [L] lui devait ainsi la somme de 15350,51 euros, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

M. [O] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 30 mars 2004 entre Mme [W] [T], d’une part, et M. [O] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 27 janvier 2025,

ORDONNE à M. [O] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer à Mme [W] [T] la somme de 15350,51 euros (quinze mille trois cent cinquante euros et cinquante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er décembre 2025, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [L] à payer à Mme [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE les demandes au titre des clauses pénales et les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE Mme [W] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024 et celui de l’assignation du 22 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge