TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/05182 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVS5

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/250

[X] [J]

[Z] [I] [Y] veuve [J]

C/

[N] [E] épouse [G]

[B] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS:

M. [X] [J]

[Adresse 2]

représenté par M^e Benoit BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

Mme [O] [Y] veuve [J]

[Adresse 2] – Chez Mr [J] [X] -[Localité 2]

représenté par M^e Benoit BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [N] [E] épouse [G]

[Adresse 3] – [Localité 3]

non comparante, ni représentée

M. [B] [G]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature électronique en date du 03 avril 2023, Madame [J] [O] a loué à Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 913 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, Madame [J] [O] et Monsieur [J] [X] ont fait délivrer à Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] un commandement de payer la somme de 2915,11€ euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025 délivré à domicile, Madame [J] [O] et Monsieur [J] [X] ont fait assigner Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 03 avril 2023 à Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] au 06 mai 2025A titre subsidiaireprononcer la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire pour non paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir,

ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurierautoriser Mr [J] [X] et Madame [Y] veuve [J] [O], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulséscondamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] à payer aux requérants une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, à compter de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et remise des cléscondamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] à payer aux requérants la somme de 2883,55€ en principal au titre des termes dus à fin mai 2025, terme de mai 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignationcondamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] à payer aux requérants tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessuscondamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] à payer aux requérants une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de la présente assignation et de sa notification par lettre recommandée avec avis de réception à la Direction de la Cohésion Sociale.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 03 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, les requérants, représentés par leur conseil, énoncent que les locataires ont quitté le logement à la fin du mois d’aout, que la dette actualisée est de 4612,18€ au 23 aout 2025. Ils se désistent de la demande d’expulsion et précisent qu’il n’y a pas matière à accorder des délais de paiement.

Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025, prorogé le 27 novembre 2025.

Le 27 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 09 janvier 2026 à 9h devant le juge des contentieux de la protection de Rennes pour permettre aux demandeurs de répondre au moyen d’office soulevé par le juge sur l’éventuelle irrecevabilité des demandes formulées par Monsieur [J] [X] pour défaut de qualité et intéret à agir ;

A l’audience du 9 janvier 2026, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont fourni le jugement de curatelle et le titre de propriété du bien. Les défendeurs n’ont pas comparu. La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur la recevabilité des demandes

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, seule Madame [J] [O] est désignée comme propriétaire sur le contrat de bail. Monsieur [J] [X] est cependant curateur de Madame [J] [O] et surtout, il est héritier de Monsieur [V] [J], qui était propriétaire pour partie du bien donné à bail, de sorte qu’il a intérêt et qualité à agir en la présente instance.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 03 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 29 janvier 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mars 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Les demandeurs se sont désistés de la demande d’expulsion en raison du départ des locataires à la fin du mois d’aout. Il sera donné acte de ce désistement.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux qui a eu lieu le 23 aout 2025

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 aout 2025, la dette de Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] s’élève à la somme de 4612,18 euros.

Il convient cependant de déduire les sommes de 2x16,80€ du 8 aout 2024 et du 1er septembre 2024 de « frais d’impayés » et de 10,72€ du 1er mai 2025 « rappel de loyer » qui ne constituent pas une dette de loyer et de charge prévue contractuellement.

Les frais de 247€ de taxe d’ordure ménagère sollicités le 1er janvier 2025 ne sont pas justifiés par les pièces produites au dossier. S’il avait déjà été déduit les provisions de 156€ versées antérieurement pour cette taxe, il convient donc de déduire la somme de 91€ supplémentaire qui est restée au débit des locataires de manière injustifiée.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 4476,86 euros au 23 aout 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre Madame [J] [O] d’une part, et Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] d’autre part mentionne la solidarité (article VI-A)

Par voie de conséquence, Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Les demandeurs sollicitent que les intérêts se portent sur la somme de 2883,55€ à compter de l’assignation. Cependant, au regard des vérifications précédemment opérées, il convient de déduire les sommes de 2x16,80€ du 8 aout 2024 et du 1er septembre 2024 de « frais d’impayés » et de 10,72€ du 1er mai 2025 « rappel de loyer » qui ne constituent pas une dette de loyer et de charge prévue contractuellement.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 3 juin 2025 pour la somme de 2839,23 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] succombe à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 et de l’assignation du 3 juin 2025,

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [O], Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de Madame [J] [O] et de Monsieur [J] [X] de leur demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G]

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 avril 2023 entre Madame [J] [O], d’une part, et Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 31 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] à verser à Madame [J] [O] et à Monsieur [J] [X] la somme de 4476,86 euros (décompte arrêté au 23 aout 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 3 juin 2025 pour la somme de 2839,23 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 et de l’assignation du 3 juin 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [E] [N] épouse [G] à payer à Madame [J] [O] à Monsieur [J] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,