TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [X]; Madame [Y] [F] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11412 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRE3

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mai 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Y] [F] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 mai 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, en présence de M^me MERIEAU Adèle, auditrice de justice, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11412 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRE3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2019 à effet au 10 mai 2019, l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT – OPH (ci-après dénommé « l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH ») a donné à bail à Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G] (ci-après dénommés « les époux [X] ») un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3] [Cadastre 1] [Adresse 4] 26, 2ème étage, porte n° 303, à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 403,02 euros, outre une provision sur charges prévue par la réglementation HLM.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, fait délivrer aux époux [X] un commandement de payer la somme de 2862,40 euros en principal, au titre de son arriéré locatif, en visant une clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, l’E.P.I.C. PARIS-HABITAT – OPH a fait assigner les époux [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges,

— ordonner l’expulsion des époux [X] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu,

— condamner solidairement les époux [X] au paiement à titre provisionnel de :

une somme de 3768,37 euros au titre des loyers et charges dus au 31 octobre 2025, octobre 2025 inclus,une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer majoré de 50 %, sans préjudice des charges, ou subsidiairement, qui ne saurait être inférieure au montant du loyer,une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à Monsieur le préfet de [Localité 1] le 28 novembre 2025.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1879,66 euros au 10 mars 2026, février 2026 inclus, et maintient ses autres demandes.

Il indique que le loyer courant est repris, en précisant qu’un dernier virement de 300 euros n’apparaît pas sur le décompte qu’il produit. Il s’oppose toutefois à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en sollicitant si elle est accueillie, et en cas de non- respect, la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

Les époux [X] ont comparu.

Ils sollicitent selon leurs revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils confirment avoir repris le paiement du loyer courant, en expliquant avoir effectué deux virements au début du mois de mars 2026, respectivement de 700 euros le 10 mars 2026 et de 300 euros le 17 mars 2026. Invoquant des problèmes de santé, Monsieur [J] [X] déclare avoir le statut de travailleur handicapé et être à la recherche d’un emploi. Les époux [X], qui ont un enfant à charge, sont tous deux allocataires du revenu de solidarité active et perçoivent l’aide personnalisée au logement (APL). Ils proposent de verser au demandeur 100 euros par mois en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par la voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mars 2026.

L’action introduite par l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, les contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 demeurent soumis à l’ancienne version de ce texte, en ce qu’il fixe à deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

En application des articles 1214 et 1215 du code civil, la reconduction tacite du bail donne naissance à un nouveau contrat, qui est soumis à la loi en vigueur lors de ce renouvellement.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 18 avril 2019, avec prise d’effet au 10 mai 2019, comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement du loyer et charges au terme convenu, le contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 12 juin 2025 pour la somme en principal de 2862,40 euros.

Le contrat de bail, d’une durée de trois ans, a été reconduit tacitement pour la dernière fois le 9 mai 2025, soit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Il convient donc de substituer le nouveau délai légal de six mois au délai erroné de deux mois du commandement de payer, sans préjudice sur la validité de celui-ci.

Les époux [X] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24 juillet 2025 à minuit, soit à compter du 25 juillet 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2026, les époux [X] lui devaient la somme de 1615,90 euros, soustraction faite des frais de procédure. Les défendeurs allèguent d’un versement récent à hauteur de 300 euros, que ne conteste pas le bailleur, mais qui n’a pu être justifié à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner solidairement les époux [X] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1615,90 euros, arrêtée au 10 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, qui dispose qu’il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de novembre 2025, plusieurs virements postaux d’un montant supérieur à celui du loyer, qui s’élève à 437,12 euros, ayant été effectués par les époux [X]. Antérieurement, les versements étaient plus irréguliers et d’un montant inférieur, outre des prélèvements rejetés.

De plus, les époux [X] justifient à l’audience percevoir ensemble 971,72 euros par mois au titre du revenu de solidarité active ainsi que l’APL à hauteur de 420,21 euros par mois. Ils ont un enfant à charge et attribuent la dette à des problèmes de santé de Monsieur [J] [X] ainsi qu’à une augmentation de leurs charges d’eau, qui pourrait être liée à l’existence d’une fuite non encore prise en charge. Monsieur [J] [X], qui a la qualité de travailleur handicapé, soutient être à la recherche d’un emploi et avoir rendez-vous avec une assistante sociale le 31 mars 2026. Le couple propose à l’audience d’effectuer des versements de 100 euros par mois pour régler progressivement sa dette locative.

Malgré l’opposition du bailleur, compte tenu de l’apurement possible par les débiteurs selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de l’acquittement par les époux [X] de mensualités de 100 euros outre les loyers courants, selon modalités précisées au dispositif.

En cas de respect des modalités de règlement de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion des époux [X], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci, qui a valeur compensatoire et indemnitaire.

En cas de non-respect par les époux [X] des délais de paiement qui leur sont accordés, ils seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, dont il convient de fixer le montant par référence au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration, le préjudice n’étant pas supérieur à la valeur locative.

Sur les frais accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [X], qui succombent à l’instance, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, alinéas 1, 1° et 2°, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formée par l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DÉCLARE l’Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT – OPH recevable à agir ;

CONSTATE la résiliation, à compter du 25 juillet 2025, du bail conclu le 18 avril 2019 entre l’Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT – OPH, d’une part, et Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G], d’autre part, portant sur le bien à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G] à payer à l’Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 1615,90 euros au titre des loyers et charges dus au 10 mars 2026, échéance de février 2026 comprise ;

AUTORISE Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G] à s’acquitter de la dette par 16 mensualités de 100 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

RAPPELLE que le loyer courant et les charges doivent en outre être acquittés à leur date d’échéance contractuelle, soit le 1er de chaque mois suivant l’échéance du terme ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G] ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que l’Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT – OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G] à payer à l’Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT – OPH, à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [F] épouse [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de signification de la présente décision ;

DÉBOUTE l’Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE