TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02487 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XX5

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le mercredi 21 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3] ET [Adresse 1] représenté par son administrateur judiciaire provisoire Maître [B] [U] -

[Adresse 4]

représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [M] [W],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02487 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XX5

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [W] est propriétaire des lots n° 17 et 70 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Me [B] [U], administrateur judiciaire, a assigné Mme [M] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3664,50 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 14 mars 2025, appels provisionnels de charges du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

— dire que les frais de recouvrement y compris les frais d’hypothèque seront à la charge exclusive de Mme [M] [W],

—  1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [M] [W] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire il convient de relever que le nom de la défenderesse tel que figurant sur le relevé de propriété est [W] et non [C] tel que mentionné sur la première page de l’assignation, à la différence du corps de l’assignation qui reprend le nom [W]. Il apparait ainsi que le nom de la défenderesse est [W].

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Décision du 21 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02487 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XX5

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3244,40 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période courant du 30 novembre 2022 au 16 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

le relevé de propriété, un relevé de compte pour la période du 17 janvier 2017 au 16 janvier 2025, les appels de fonds depuis l’année 2020 jusqu’au 4ème trimestre 2025, les décomptes de charges pour les années 2022 et 2023, le procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 17 novembre 2023 approuvant les comptes des années 2020, 2021, 2022, ratifiant le budget prévisionnel 2022 et 2023 et approuvant le budget provisionnel de l’année 2024, ratification des travaux suivants : mesures préalables engagées dans la cour, escalier et caves, réfection du hall d’entrée du rez-de-chaussée du bâtiment A , travaux de reprise du plancher bas des combles du bâtiment A, des travaux escalier B, approbation d’un budget travaux complémentaire, remplacement des boîtes aux lettres, réfection des façades des bâtiments A, B et C sur cour, réfection du sol de la cour de son éclairage et de la couverture d’appentis, travaux de réfection de la couverture du bâtiment Cle procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 2 juin 2025 ratifiant le budget prévisionnel 2025. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

Mme [M] [W] est en conséquence condamnée à payer la somme de 3244,40 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux pour la période courant du 30 novembre 2022 au 16 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation tel que sollicité en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 420 euros correspondant aux frais d’honoraires du 26 août 2020 (120 euros), aux frais de mises en demeure du 12 septembre 2022 et du 28 octobre 2024 (150 euros x2).

Il est uniquement justifié des frais de mise en demeure. Mme [M] [W] est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [M] [W] présente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que la copropriété est en difficulté financière en raison des impayés de charges de copropriété. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [M] [W], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Elle est en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 1] les sommes suivantes :

3244,40 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayées pour la période courant du 30 novembre 2022 au 16 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 ; 300 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 ; 300 euros à titre de dommages-intérêts ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Greffière La Juge