TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 28 Novembre 2024

Dossier N° RG 21/02848 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JCU3

Minute n° : 2024/307

AFFAIRE :

[M] [G] C/ [H] [PO], [A] [C] épouse [PO], S.A.R.L. DUPARC exerçant sous l’enseigne AZUR VIAGER

JUGEMENT DU 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON,vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

Minute à l’enregistrement le

copie exécutoire à :

Maître Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES

Maître [J] [N] de la SCP [N]-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON

Maître [JX] [JS] de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN

Minute à l’enregistrement le

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laurence NARDINI de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [PO]

Madame [A] [C] épouse [PO]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. DUPARC exerçant sous l’enseigne AZUR VIAGER, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Mme [HY] [F] veuve [EF] a vendu à Mme [A] [C] épouse [PO] et M. [H] [PO] un appartement T3 situé au 3ème étage et un garage, situés à [Adresse 17].

Mme [F] avait donné mandat de vente de son bien immobilier à la Sarl Azur Viager et un compromis de vente avait été signé le 2 novembre 2016.

Le paiement du prix d’un montant de 400 000 € devait s’effectuer selon les modalités suivantes :

— Déduction du droit d’usage d’habitation conservé par Mme [E] [EF] évalué à la somme de 120 000 €

— Partie comptant : 160 000 €

— Rente viagère : « le reliquat du prix soit la somme de 120 000 € a été d’un commun accord converti en obligation pour l’acquéreur de servir une rente annuelle et viagère révisable ainsi qu’il sera dit ci-après dont le montant de base est de 18 000, 00 € créée au profit et sur la tête de Madame [E] [EF] »

L’acte de vente, reçu par Me [HT], Notaire à [Localité 19] a eu lieu le 12 janvier 2017. Il prévoyait une rémunération pour la société Azur Viager à la charge de l’acquéreur d’un montant de 20 000 €.

Mme [E] [F] veuve [EF] est décédée le 26 janvier 2020 à [Localité 19].

Par acte d’huissier du 28 avril 2021, M. [M] [G] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO], au visa des articles 1964 et 1169 du code civil afin de voir annuler le contrat de vente intervenu le 12 janvier 2017 et de le voir condamner à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Le 3 août 2021, Mme [A] [C] épouse [PO] et M. [H] [PO] ont fait assigner la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Immobilier afin que celle-ci soit condamnée à les relever et garantir de toute condamnation financière qui pourrait être prononcée au bénéfice de M. [G]. Ils ont également sollicité la jonction des deux procédures et la condamnation de la société Azur Immobilier à leur payer la somme de 20 000 € en remboursement de la commission, les frais notariés, la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et de perte de qualité de propriétaire ainsi que la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’affaire n° 21/5150 avec le dossier n° 21/2848, sous le numéro le plus ancien.

Toutes les parties ont conclu et l’affaire a été clôturée le 18 mars 2024 avec effet différé au 15 juillet 2024. L’audience de plaidoiries a été fixée au 12 septembre 2024 et à cette date le dossier a été mis en délibéré au 28 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, M. [M] [G] demande au tribunal de :

Vu les articles 414-1, 414-2 et 1129 du code civil :

Après avoir constaté l’insanité d’esprit de Mme [E] [F] veuve [EF] au moment de l’acte ;

Annuler le contrat de vente intervenu 12 janvier 2017 au profit de :

— M. [PO] [H] né le 20 novembre 1950 à [Localité 18] de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 2]

— Mme [C] [A] [PJ] épouse [PO] née le 13 janvier 1958 à [Localité 13], rentière, domiciliée [Adresse 2] ;

Selon acte de Maître [HT], notaire à [Localité 10], membre de la Société Civile Professionnelle dénommée « [P] [X], [U] [T], [B] [R], [AM] [Z] et [V] [HT], notaires Associés, titulaire d’un Office Notarial à la [Adresse 15], en date du 12 Janvier 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1, le 1er février 2017, vol 2017 P n° 1410,

Portant sur le bien immobilier situé à [Localité 22], dénommé le « Le Sea Side », comportant un bâtiment unique, élevé sur deux niveaux de sous-sol, d’un rez-de chaussée et de quatre étages, desservi par un escalier et un ascenseur.

L’accès aux véhicules automobiles se faisant par une rampe d’accès aux sous-sol située sur la [Adresse 16], l’accès piétons se faisant également à partir de la [Adresse 16] par un porche, puis un hall d’entrée menant à l’ascenseur et à l’escalier.

Cadastré section AT [Cadastre 7] et [Cadastre 8] [Adresse 5] et [Adresse 4] 00 ha 06 a 29 ca et 00 ha 06 a et 33 ca. Total surface : 00 ha 12 a 62 ca

Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s) :

Lot numéro quatre-vingt-cinq (85) :

Un appartement de trois pièces, situé au niveau 3, portant le numéro 30 au plan, comprenant : hall, dégagement, WC, séjour avec coin cuisine, chambre 1, salle de bains, chambre 2, salle d’eau, balcon.

Et les deux cent trente-six/dix mille cinquante troisièmes (236/10053 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro dix (10) :

Un garage situé au niveau -1, portant le numéro 1 au plan.

Et les trente-huit/dix mille cinquante troisièmes (38/10053 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Appartenant à :

Madame [HY] [F], retraitée, demeurant à [Adresse 21]. Née à [Localité 14], le 12 août 1925.

Veuve de Monsieur [K] [EF] et non remariée.

Non liée par un pacte civil de solidarité.

Décédée le 26 janvier 2020 à [Localité 20].

Suivant acte reçu par Me [I] [L], notaire à [Localité 19] le 6 octobre 2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 16 novembre 2011, volume 2011P, numéro 13097.

Attestation de propriété immobilière après le décès de M. [S] [EF] suivant acte reçu par Maître [V] [HT], notaire à [Localité 10] le 12 janvier 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 1er février 2017, volume 2017P, numéro 1408.

Le bien ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10], le 26 décembre 2007 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er, le 27 février 2008 volume 2008P numéro 2976.

L’état descriptif de division -règlement de copropriété a été modifié :

— Aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10] le 1 er avril 2008, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 30 avril 2008, volume 2008P, numéro 5817.

— Aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10] le 5 octobre 2009, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 28 octobre 2009, volume 2009P, numéro 10739.

Subsidiairement,

Vu l’article 1964 du Code civil ;

Vu l’article 1169 du code civil ;

Annuler le contrat de vente intervenu le 12 janvier 2017 au profit de :

— M. [PO] [H] né le 20 novembre 1950 à [Localité 18] de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 2]

— Mme [C] [A] [PJ] épouse [PO] née le 13 janvier 1958 à [Localité 12], rentière, domiciliée [Adresse 2] ;

Selon acte de Maître [HT], notaire à [Localité 10], membre de la Société Civile Professionnelle dénommée « [P] [X], [U] [T], [B] [R], [AM] [Z] et [V] [HT], notaires Associés, titulaire d’un Office Notarial à la [Adresse 15], en date du 12 Janvier 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1, le 1er février 2017, vol 2017 P n° 1410,

Portant sur le bien immobilier situé à [Localité 22], dénommé le « Le Sea Side », comportant un bâtiment unique, élevé sur deux niveaux de sous-sol, d’un rez-de chaussée et de quatre étages, desservi par un escalier et un ascenseur.

L’accès aux véhicules automobiles se faisant par une rampe d’accès aux sous-sol située sur la [Adresse 16], l’accès piétons se faisant également à partir de la [Adresse 16] par un porche, puis un hall d’entrée menant à l’ascenseur et à l’escalier.

Cadastré section AT [Cadastre 7] et [Cadastre 8] [Adresse 5] et [Adresse 4] 00 ha 06 a 29 ca et 00 ha 06 a et 33 ca. Total surface : 00 ha 12 a 62 ca

Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s) :

Lot numéro quatre-vingt-cinq (85) :

Un appartement de trois pièces, situé au niveau 3, portant le numéro 30 au plan, comprenant : hall, dégagement, WC, séjour avec coin cuisine, chambre 1, salle de bains, chambre 2, salle d’eau, balcon.

Et les deux cent trente-six/dix mille cinquante troisièmes (236/10053 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro dix (10) :

Un garage situé au niveau – 1, portant le numéro 1 au plan.

Et les trente-huit/dix mille cinquante troisièmes (38/10053 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Appartenant à :

Madame [HY] [F], retraitée, demeurant à [Adresse 21]. Née à [Localité 14], le 12 août 1925.

Veuve de Monsieur [K] [EF] et non remariée.

Non liée par un pacte civil de solidarité.

Décédée le 26 janvier 2020 à [Localité 20].

Suivant acte reçu par Me [I] [L], notaire à [Localité 19] le 6 octobre 2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 16 novembre 2011, volume 2011P, numéro 13097.

Attestation de propriété immobilière après le décès de M. [S] [EF] suivant acte reçu par Maître [V] [HT], notaire à [Localité 10] le 12 janvier 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 1er février 2017, volume 2017P, numéro 1408.

Le bien ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10], le 26 décembre 2007 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er, le 27 février 2008 volume 2008P numéro 2976.

L’état descriptif de division -règlement de copropriété a été modifié :

— Aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10] le 1 er avril 2008, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 30 avril 2008, volume 2008P, numéro 5817.

— Aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10] le 5 octobre 2009, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 28 octobre 2009, volume 2009P, numéro 10739.

Condamner M. et Mme [PO] à une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [A] [PO] et M. [H] [PO], par conclusions numéro 3, notifiées par RPVA le 29 février 2024, demandent au tribunal de :

A titre principal,

Sur la demande de nullité sur le fondement des articles 1964 et 1169 du Code Civil

— Dire et juger irrecevables les demandes de M. [G]

— Débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de nullité sur le fondement des articles 414-1 et 414-2 du Code Civil

— Dire et juger que cette demande est prescrite.

— Débouter en tout hypothèse M. [G] de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner M. [G] à payer à M. et Mme [PO] la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

A titre subsidiaire,

Dans I 'hypothèse où la nullité de l’acte de vente du 12 janvier 2017 serait prononcée.

— Condamner la société Azur Viager à relever et garantir M. et Mme [PO] de toute condamnation financière qui pourrait être prononcée au bénéfice de M. [G].

— Condamner M. [G] à payer à M. et Mme [PO] la somme de 214.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2017.

— Condamner solidairement M. [G] et la société Azur Viager à payer à M. et Mme [PO] les sommes suivantes :

les frais d’agence immobilière d’un montant de 20.000,00 € ; les frais notariés d’un montant de 25.287, 32 € ; les taxes foncières, la quote-part des charge locatives, soit 6.1360 euros. – Condamner la société Azur Viager à payer à M. et Mme [PO] la somme de 100.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et de la perte de qualité de propriétaires.

— Condamner tout succombant à payer à M. et Mme [PO] la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2022, la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager, demande au tribunal, au visa de l’article 1240 et des articles 1992 et suivants du code civil de :

A titre principal

— Juger que la Sarl Duparc n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de M. [H] [PO] et de Mme [A] [PO] ;

— Débouter, en conséquence, M. [H] [PO] et de Mme [A] [PO] et tout concluant de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions dirigées à l’encontre de la Sarl Duparc ;

A titre subsidiaire

— Juger l’absence de préjudice indemnisable tel qu’allégué par M. [H] [PO] et de Mme [A] [PO] ;

— Débouter, de plus fort, M. [H] [PO] et de Mme [A] [PO] et tout autre concluant des demandes indemnitaires qui pourraient être présentées à l’encontre de la Sarl Duparc ;

En tout état de cause

— Condamner tout succombant à verser à la Sarl Duparc la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la recevabilité de l’action de M. [G] :

1.1 Moyens des parties :

M. et Mme [PO] font valoir qu’aucun acte de notoriété n’est versé aux débats par le demandeur à qui il appartient de justifier de sa qualité d’héritier et d’unique ayant droit de la défunte. Ils concluent à l’irrecevabilité des demandes de M. [G].

Ils indiquent également que la demande de nullité fondée sur l’article 414-2 du code civil est prescrite au motif que l’acte a été signé le 12 janvier 2017 et que cette demande a été formée pour la première fois le 26 février 2024 alors que le délai de prescription était arrivé à son terme le 12 janvier 2022.

M. [M] [G] rappelle qu’une telle demande doit être faite devant le juge de la mise en état et il ajoute qu’il est le seul enfant de Mme [E] [EF] et qu’il est selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation fondé à agir y compris sans le concours des autres indivisaires.

1.2 Réponse du tribunal :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2020 entré en vigueur, en ce qui concerne les dispositions des 3° et 6° de cet article, à compter du 1er janvier 2020, indique que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

La présente instance a été introduite le 28 avril 2021 et par conséquent les fins de non-recevoir qui n’ont pas été soulevées par M. et Mme [PO] devant le juge de la mise en état, seront déclarées irrecevables devant le tribunal statuant au fond.

2. Sur la capacité de Mme [E] [F] épouse [EF] à disposer de son patrimoine:

2. 1 Moyens des parties :

M. [G] considère que le consentement de sa mère a été vicié et qu’elle n’avait pas toutes ses facultés mentales pour signer l’acte de vente en toute lucidité.

Il se fonde sur les articles 414-1 et 414-2 du code civil en soulignant que l’attestation du 8 novembre 2016 qui a été produite et qui indiquait que Mme [EF] nécessitait une protection a été utilisée lors de la vente mais est également à l’origine de l’ouverture d’un régime de protection.

Il fait état du grand âge de Mme [EF], de ses pathologies multiples, de sa fragilité psychologique et précise que celle-ci lors de son entretien avec le docteur [ZI] en novembre 2016 fait état de son fils adoptif alors qu’il s’agit de son fils biologique.

Il considère qu’elle a subi des pressions diverses, que ses revenus lui permettaient de subvenir à ses besoins sans avoir de ressources supplémentaires et que la vente est intervenue dans la précipitation.

M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] soulignent que Mme [EF] n’a engagé de son vivant aucune procédure en nullité de l’acte de vente du 12 janvier 2017, de sorte que le demandeur ne peut agir que sur le fondement de l’article 414-2 du code civil.

Ils soutiennent que Mme [F] avait la volonté de vendre son appartement et a donné mandat à un professionnel pour se faire. Ils ajoutent qu’elle a été conseillée par la Sarl Azur Viager et par son notaire qui n’ont pas décelé d’altéreration des facultés intellectuelles de leur cliente.

Ils exposent que Mme [F] était hémiplégique depuis 1985 et que le projet de vendre le bien avait été décidé du vivant de son mari, M. [S] [EF] comme l’indique le docteur [ZI].

Ils précisent que selon ce même médecin, Mme [EF] conservait les capacités mnésiques et cognitives adaptées à son âge en novembre 2016. Ils soulignent que le juge des tutelles n’a pas non plus constaté d’altération des facultés mentales de Mme [F] le 25 janvier 2018.

Ils font valoir que le jugement de curatelle renforcée du 25 janvier 2018 n’a pas été pris en raison de troubles mentaux dont Mme [F] aurait été atteinte et ils soulignent que celle-ci, comme l’a constaté le docteur [ZI] était capable de prendre toute décision personnelle mais souhaitait se protéger de son fils adoptif.

Ils ajoutent que ni le juge des tutelles ni le mandataire judiciaire n’ont considéré que la vente devait être annulée en raison de l’altération des facultés mentales de Mme [EF].

Ils font valoir que le prix de la vente a été librement fixé par Mme [F], qu’il correspond à la moyenne du prix du marché immobilier, qu’il convenait de prendre en considération le droit d’usage d’habitation conservé par Mme [EF] qui ne peut être égal à zéro, qu’il n’existe pas de méthode de calcul unique pour la fixation du droit d’occupation.

La Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager indique que la vente d’un bien viager non libre d’occupation, avec des personnes de plus de 90 ans est difficile à vendre en raison de la valeur du bouquet viager initial et que l’unique offre inférieure au mandat a été acceptée par Mme [EF] avec un consentement parfaitement éclairé. Elle fait également état de l’avis médical du docteur [ZI] annexé à la vente.

2.2 Réponse du tribunal :

Selon, l’article 1129 du code civil, conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

Aux termes de l’article 414-1 du code civil : « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. »

L’article 414- 2 du même code précise que de son vivant l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé et après sa mort, comme en l’espèce, les actes faits par lui ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans des cas limitativement énumérés.

Dans le cadre de la présente procédure, conformément à l’article 414-2 3° du code civil, une action a été introduite avant le décès de Mme [EF] aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle puisque Mme [W] [EF] a saisi le juge des tutelles le 26 janvier 2017 en annexant à son courrier l’expertise médicale établie par le docteur [Y] [ZI] en date du 8 novembre 2016, qu’une ordonnance de sauvegarde de justice a été rendue par le juge des tutelles du tribunal d’instance de Fréjus le 1er septembre 2017, puis un jugement de curatelle renforcée le 25 janvier 2018 alors que Mme [E] [F] veuve [EF] est décédée le 26 janvier 2020.

L’appartement et le garage ont été recueillis par le conjoint survivant, Mme [F] après le décès de son mari, le 14 février 2016, aux termes d’une clause d’attribution intégrale de communauté.

L’acte de vente du bien immobilier appartenant à Mme [E] [F] veuve [EF] a eu lieu devant Me [V] [HT], notaire à [Localité 10], le 12 janvier 2017 et il sera précisé que la venderesse n’était pas présente à l’acte mais a été représentée par Mme [O], notaire assistant en vertu d’une procuration sous seing du 9 janvier 2017.

Il a été annexé audit acte, notamment un certificat médical du Docteur [Y] [ZI], médecin généraliste gériatre, inscrit sur la liste prévue par l’article 431-1 du code civil, établi à la demande de Mme [E] [EF] le 8 novembre 2016.

Selon ce médecin « Mme [EF] [E] vit seule dans son appartement, handicapée à la suite d’un accident vasculaire, avec des séquelles hémiplégiques côté droit. Elle est en fauteuil roulant en dépendance physique…. Madame [EF] [E] conserve ses facultés mnésiques et cognitives adaptées à son âge de 91 ans avec un MMS actuel à 27/30. Elle conserve des réparties adaptées dans le temps et l’espèce. Elle indique clairement se faire aider d’un comptable dans sa gestion et d’aides humaines pour gérer son quotidien. Elle est capable d’apposer sa signature avec la main gauche. Mme [EF] [E] est actuellement capable de prendre toute décision personnelle. Mme [EF] m’explique de nouveau les difficultés, tracas et pressions qu’elle subit de la part de son fils adoptif. Mme [EF] me réitère son souhait de rester dans son appartement dont elle est propriétaire. Elle souhaite être protégée et réaliser la vente de ce bien en viager occupé. Un compromis doit être signé très prochainement pour une signature définitive en janvier 2017. Madame [EF] peut être entendue malgré ses difficultés de déplacement. Madame [EF] [E] doit être protégée. Une mesure de protection juridique à type curatelle me semble justifiée. La fille du frère de Mr [EF], Mme [W] [EF] pourrait devenir la curatrice de sa tante. »

Il est surprenant de constater que le docteur [ZI], qui a été choisi sur une liste établie par le Procureur de la République, en application de l’article 431 du code civil, l’article 431-1 ayant été abrogée par la loi du 16 février 2015, et qui connait donc parfaitement les régimes de protection des majeurs, atteste à la fois que Mme [EF] est capable de prendre toute décision personnelle mais qu’elle doit être protégée par une curatelle.

Le 22 juin 2015, ce même médecin avait procédé à l’examen de M. [S] [EF] en vu de la réaliser le viager de l’appartement dont le couple était propriétaire et il avait indiqué « M. [EF] [S] garde des capacités mnésiques et cognitives adaptées à son âge de 92 ans avec un MMS actuelle à 26/30. Il converse des réparties adaptées dans le temps et dans l’espace, il indique se faire aider d’un comptable dans sa gestion, et d’aides humaines pour gérer son quotidien… Monsieur [EF] [S] vit dans un appartement avec son épouse [EF] [E] née le 12/08/1925 handicapée à la suite d’un accident vasculaire, avec séquelles hémiplégiques…. Mais conserve elle aussi ses facultés décisionnelles. M. [EF] [S] est à ce jour, toujours apte à prendre toute décision personnelle, en son âme et conscience avec l’accord de son épouse… »

Il convient de constater que si le docteur [ZI] fait état d’un projet de viager, celui-ci ne s’est pas concrétisé du vivant de M. [EF] et surtout que le médecin qui, dans des termes similaires à ceux indiqués en novembre 2016, fait état des capacités décisionnelles de M. et Mme [EF] n’a pas mentionné la nécessité d’une mesure de protection dans son certificat de 2015 à la différence de 2016.

Il sera rappelé que selon l’article 425 du code civil « Toute personne dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté peut bénéficier d’une mesure de protection juridique prévue au présent chapitre ».

Aussi, si l’altération des facultés corporelles peut conduire à l’ouverture d’un régime de protection comme le soutiennent M et Mme [PO], il est indispensable que la personne protégée soit dans l’incapacité totale d’exprimer sa volonté et de communiquer avec l’extérieur. Mme [E] [EF] ne pouvait bénéficier de l’ouverture d’un régime de protection en raison de son hémiplégie qu’à la condition de ne pas pouvoir exprimer sa volonté, ce qui en totale contradiction avec une partie du rapport médical du docteur [ZI] en date du 8 novembre 2016.

L’ouverture d’une mesure de protection juridique en cas d’altération des facultés corporelles est subordonnée à une impossibilité absolue pour la personne d’exprimer sa volonté, ce qui n’était pas le cas de Mme [E] [EF].

Par conséquent, le juge des tutelles ne pouvait décider le 1er septembre 2017 d’une sauvegarde de justice pour la durée de l’instance puis d’une curatelle renforcée le 25 janvier 2018, au vu du certificat médical du 8 novembre 2016, que pour une altération des facultés mentales de Mme [F] veuve [EF] puisque ces mesures ne pouvaient être prononcées pour altération des facultés corporelles de Mme [E] [EF].

Comme indiqué précédemment seront soulignés les termes contradictoires employés par le docteur [ZI] à propos de l’état de santé de Mme [EF], dans son certificat du 8 novembre 2016 et il sera rappelé que le 26 janvier 2017, soit très peu de temps après la signature de l’acte de vente Mme [W] [EF] qui s’occupait de sa tante indiquait dans un courrier envoyé au juge des tutelles que s’il semblait que Mme [E] [EF] conserve sa capacité de jugement elle n’avait plus la capacité de gérer les sujets administratifs et financiers, qu’elle avait besoin d’une mise sous protection. De plus, Mme [EF] faisait état d’un fils adoptif devant le docteur [ZI] alors qu’il s’agit de son fils biologique et lors de son audition par le juge des tutelles le 21 novembre 2017 alors qu’elle avait signé l’acte de vente en viager de son appartement elle indiquait « Je suis contre la mesure de protection parce que j’ai quelqu’un qui peut s’occuper de moi, c’est mon fils. C’est mon fils d’un premier lit. Ce qui s’est passé avec mon mari c’est pardonné. Mais [Localité 11] [D] [EF] a trouvé ça pour mettre la main sur nous. Dans ma vie je ne me suis jamais occupée d’argent, j’ai besoin d’aide…. Je n’ai jamais été une femme d’argent. La vente en viager a eu lieu en janvier 2017. Je pense redemander une valeur de cet appartement car depuis l’achat en 2010 il valait 650 000 € mais il a été vendu 400 000 € mais c’est peut-être pour compenser par la rente ».

Les propos tenus par Mme [E] [EF] permettent de constater que celle-ci n’a aucune connaissance en matière financière, qu’elle tient des propos contradictoires révélateurs de l’altération de ses facultés mentales, à propos de son fils, devant le médecin ou le juge des tutelles alors que n’ayant plus de relations avec ce dernier depuis 2014, il ne pouvait exercer aucune pression sur sa mère et de surcroît qu’elle distribuait sans discernement de l’argent aux aides ménagères avant la désignation de la mandataire judiciaire en septembre 2017. Il sera également ajouté que dès le 5 janvier 2011, le docteur [LR] indiquait que Mme [EF] [E] présentait une altération de l’état générale avec syndrome de glissement.

La note de synthèse établie par Mme [NP], mandataire de justice le 27 novembre 2017 permet également de constater que Mme [EF], âgée de 91 ans au jour de la vente, bénéficiait de revenus mensuels à hauteur de 4511, 92 € pour des charges d’un montant de 5412,90 € par mois mais disposait de placements à hauteur de 334 292, 66 €, de sorte que la vente en viager comprenant une rente de 1500 € par mois n’était donc pas absolument nécessaire pour son maintien à domicile au vu de son âge et ses économies.

Ainsi, il est établi que Mme [E] [F] veuve [EF] ne disposait plus de toutes ses facultés mentales et n’était pas saine d’esprit au moment de la signature de l’acte notarié de vente du 12 janvier 2017 puisque son état de santé nécessitait une protection à type curatelle comme l’indique le docteur [ZI] qui avait connaissance de la signature prochaine de la vente lorsqu’il a rédigé son rapport. Aucun élément ne permet non plus de considérer que la signature de l’acte, sans la présente de Mme [EF], a été faite durant un intervalle de lucidité de cette dernière.

L’article 1178 du code civil rappelle qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul et la nullité doit être prononcé par le juge. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Il y a donc lieu de prononcer la nullité du contrat de vente intervenu le 12 janvier 2017 au profit de M. [H] [PO] et de Mme [A] [C] épouse [PO].

La vente est alors considérée comme ne s’étant jamais formée, ses effets sont rétroactivement anéantis, le prix versé par l’acquéreur devra lui être rendu et le bien vendu sera repris.

M. [M] [G] sera alors condamné à payer à M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] la somme de 214 000 € (soit 160 000 € pour la partie comptant réglée ainsi que 1500 € x 36 mois, de janvier 2017 à janvier 2020, pour la rente) avec intérêts au taux légal à compter de la demande, soit le 18 mars 2022. M. [G] ne peut être condamné à restituer les frais d’agence immobilière que la venderesse n’a pas perçu ni les frais notariés versés au notaire et à l’Etat. Les époux [PO] qui ne justifient pas du montant des taxes foncières ou quote-part des charges locatives réglées seront également déboutés de leur demande à ce titre.

La demande en justice tendant à l’annulation de la vente a fait l’objet d’une publication et le présent jugement, devra être publié auprès de la conservation des hypothèques de la situation de l’immeuble, dans le mois du jour où il sera devenu définitif, conformément au décret n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 28, 4° et au décret n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 33, B.

3. Sur l’appel en garantie de M. et Mme [PO] à l’encontre de la Sarl Azur Viager :

3.1 Moyens des parties :

M et Mme [PO] recherchent la responsabilité de la société Azur Viager au motif que celle-ci a manqué à son devoir de conseil et d’assistance afin de s’assurer que les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention étaient réunies.

Ils indiquent avoir subi un préjudice en raison de la perte de leur bien immobilier et ils demandent à être relevés et garantis par la Sarl Azur Viager Immobilier de toutes les condamnations prononcées à leur encontre. Ils sollicitent également le remboursement des frais d’agence, des frais notariés, des taxes foncières et quote-part des charges locatives.

La Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, que la vente a été librement consentie entre les parties au prix du marché et en considération du contexte lié à l’âge de Mme [EF], à la volonté de celle-ci de continuer à occuper l’appartement et à l’état de ce bien. Elle précise que le décès de Mme [EF] est intervenu plus de trois ans après la vente et qu’il existait bien un aléa.

Elle considère qu’il n’y a pas de préjudice indemnisable au motif que la demande formée au titre du préjudice de jouissance n’est corroborée par aucun élément. Elle ajoute que ne peuvent être indemnisées les demandes indemnitaires consécutives à l’annulation de la convention.

3.2 Réponse du tribunal :

Selon l’article 1178 en cas de nullité d’un contrat, les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 et indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Il appartient alors aux époux [PO] de justifier, en application de l’article 1240 du code civil, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager, en sa qualité de professionnel de l’immobilier était tenue envers les acquéreurs, M. et Mme [PO] d’un devoir de conseil et de mise en garde. Or, alors que cette société avait connaissance du rapport médical du docteur [ZI] en date du 8 novembre 2016, annexé à l’acte de vente et qui faisait état de la nécessaire mise en place d’une mesure de protection en faveur de la venderesse, Mme [E] [EF] ne justifie pas avoir informé les acquéreurs du risque encouru et de la fragilité de l’acte de vente. Elle a ainsi failli à ses obligations.

Les fautes commises par la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager sont en lien direct avec le préjudice subi par M. et Mme [PO] qui perdent la jouissance du bien acheté le 12 janvier 2017 ainsi que leur qualité de propriétaires. Une somme de 10 000 € leur sera accordé à ce titre et la Sarl Duparc devra lui rembourser les frais qu’elle a perçu de la part des époux [PO], à hauteur de 20 000 €.

Les époux [PO] seront déboutés de leur demande de remboursement des frais notariés dont la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager n’a pas été bénéficiaire ainsi que de la demande de paiement des taxes foncières et de la quote-part des charges locatives dont ils ne justifient pas du montant.

3. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] ainsi que la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager, parties perdantes, seront condamnées aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [G] les frais irrépétibles exposés, aussi M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] seront condamnés à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie de faire application de ce même article à l’encontre de la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager, qui sera condamnée à payer à M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] la somme de 2000 €.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] ;

ANNULE le contrat de vente intervenu le 12 janvier 2017 au profit de :

— M. [PO] [H] né le 20 novembre 1950 à [Localité 18] de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 2]

— Mme [C] [A] [PJ] épouse [PO] née le 13 janvier 1958 à [Localité 13], rentière, domiciliée [Adresse 2] ;

Selon acte de Maître [HT], notaire à [Localité 10], membre de la Société Civile Professionnelle dénommée « [P] [X], [U] [T], [B] [R], [AM] [Z] et [V] [HT], notaires Associés, titulaire d’un Office Notarial à la [Adresse 15], en date du 12 Janvier 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1, le 1er février 2017, vol 2017 P n° 1410,

Portant sur le bien immobilier situé à [Localité 22], dénommé le « Le Sea Side », comportant un bâtiment unique, élevé sur deux niveaux de sous-sol, d’un rez-de chaussée et de quatre étages, desservi par un escalier et un ascenseur.

L’accès aux véhicules automobiles se faisant par une rampe d’accès aux sous-sol située sur la [Adresse 16], l’accès piétons se faisant également à partir de la [Adresse 16] par un porche, puis un hall d’entrée menant à l’ascenseur et à l’escalier.

Cadastré section AT [Cadastre 7] et [Cadastre 8] [Adresse 5] et [Adresse 4] 00 ha 06 a 29 ca et 00 ha 06 a et 33 ca. Total surface : 00 ha 12 a 62 ca

Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s) :

— Lot numéro quatre-vingt-cinq (85) :

Un appartement de trois pièces, situé au niveau 3, portant le numéro 30 au plan, comprenant : hall, dégagement, WC, séjour avec coin cuisine, chambre 1, salle de bains, chambre 2, salle d’eau, balcon.

Et les deux cent trente-six/dix mille cinquante troisièmes (236/10053 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

— Lot numéro dix (10) :

Un garage situé au niveau -1, portant le numéro 1 au plan.

Et les trente-huit/dix mille cinquante troisièmes (38/10053 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Appartenant à :

Madame [HY] [F], retraitée, demeurant à [Adresse 21]. Née à [Localité 14], le 12 août 1925.

Veuve de Monsieur [K] [EF] et non remariée.

Non liée par un pacte civil de solidarité.

Décédée le 26 janvier 2020 à [Localité 20].

Suivant acte reçu par Me [I] [L], notaire à [Localité 19] le 6 octobre 2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 16 novembre 2011, volume 2011P, numéro 13097.

Attestation de propriété immobilière après le décès de M. [S] [EF] suivant acte reçu par Maître [V] [HT], notaire à [Localité 10] le 12 janvier 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 1er février 2017,

Le bien ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10], le 26 décembre 2007 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er, le 27 février 2008 volume 2008P numéro 2976.

L’état descriptif de division -règlement de copropriété a été modifié :

— Aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10] le 1 er avril 2008, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 30 avril 2008, volume 2008P, numéro 5817.

— Aux termes d’un acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 10] le 5 octobre 2009, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er le 28 octobre 2009, volume 2009P, numéro 10739 ;

DIT que le présent jugement, devra être publié auprès de la conservation des hypothèques de la situation de l’immeuble, dans le mois du jour où il sera devenu définitif ;

CONDAMNE M. [M] [G] à payer à M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] la somme de 214 000€, avec intérêts au taux légal à compter du18 mars 2022 ;

ORDONNE la restitution du bien immobilier par M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] ;

DEBOUTE M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] de ses demandes en paiement des frais d’agence immobilière, des frais notariés, des taxes foncières et quote-part des charges locatives dirigées contre M. [M] [G] ;

CONDAMNE la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager à payer à M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et de perte de leur qualité de propriétaires et la somme de 20 000 € en remboursement des frais d’agence immobilière ;

DEBOUTE M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] de leurs demandes tendant à être garantis par la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager de toutes les condamnations prononcées à son encontre et en paiement des frais notariés, des taxes foncières et quote-part des charges locatives ;

CONDAMNE M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] à payer à M. [M] [G] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager à payer à M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [PO] et Mme [A] [C] épouse [PO] et la Sarl Duparc exerçant sous l’enseigne Azur Viager aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,