TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [W] [C] [G],

[Z] [X] [G], [P] [V],

M^e Bertrand VILLETTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08092 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYXG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Y] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de Limoges

Monsieur [R] [W] [C] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [Z] [X] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

[M] du 23 avril 2026

civilia JCP fond – N° RG 25/08092 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYXG

JUGEMENT

reputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 7 novembre 1988, «l’indivision [L]» a consenti à M. [K] [G] et [Z] [G] un bail à usage d’habitation pour un appartement situé au [Adresse 6].

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a acquis l’immeuble sis [Adresse 6] le 26 septembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a assigné M. [K] [G], M. [Z] [G], M. [R] [G] et M. [P] [V] aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— prononcer la résiliation du bail d’habitation liant la RIVP à M. [Z] [G] et M. [K] [G] ou à toute autre personne portant sur le logement situé [Adresse 6] ;

A titre subsidiaire

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail liant la RIVP à M. [Z] [G] et M. [K] [G] à compter du 1er octobre 2024,

— rejeter toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [K] [G] et [Z] [G] et celle de tout occupant de leur chef, notamment M. [R] [G] et M. [P] [V] des lieux loués sis [Adresse 6] avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet,

— condamner in solidum M. [K] [G], M. [Z] [G], M. [R] [G] et M. [P] [V] à lui payer la somme de 5172,56 euros sauf à parfaire, représentant l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure,

— condamner in solidum M. [K] [G], M. [Z] [G], M. [R] [G] et M. [P] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remis des clés,

— condamner in solidum M. [K] [G], M. [Z] [G], M. [R] [G] et M. [P] [V] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 7 octobre 2025, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a été représentée et a indiqué que les lieux avaient été restitués le 1 avril 2025. Elle a dès lors indiqué se désister de ses demandes tenant à la résiliation du bail et à l’expulsion des locataires et occupants et précisé ne maintenir que sa demande de condamnation in solidum des quatre défendeurs, au paiement de la somme de 4846,67 euros, correspondante à l’arriéré locatif.

M. [K] [G], représenté par son conseil, a contesté avoir signé le contrat de bail litigieux, précisant n’avoir jamais occupé les lieux.

M. [R] [G], comparant en personne, a déclaré vouloir rembourser la dette, déduction faite de certaines charges, qu’il conteste. Il a reconnu occuper les lieux, expliquant qu’à la date de la signature du bail, sa situation professionnelle et personnelle ne lui permettait pas de conclure un contrat de bail d’habitation. Il déclare avoir réglé les loyers mais avoir rencontré des difficultés, précisant que M. [P] [V] n’a occupé les lieux que durant quelques mois, en qualité de tiers hébergé.

M. [R] [G] a déclaré représenter M. [Z] [G] sans toutefois justifier du pouvoir spécial prévu à l’article 762 du code de procédure civile.

M. [P] [V] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a enjoint les parties de rencontrer M. [I] [A], conciliateur de justice, et dit que l’affaire serait ré-examinée à l’audience du 19 février 2026.

A l’audience du 19 février 2026, il a été constaté que la conciliation n’avait pas eu lieu, le conciliateur de justice n’exerçant plus ses fonctions de conciliateur.

La RIVP a maintenu ses demandes telles que formées à l’audience 7 octobre 2025, précisant que le montant de la dette locative, de 4846,67 euros, a été arrêté à la date du 31 juillet 2025, sans pouvoir fournir d’explication sur les raisons pour lesquelles le décompte est arrêté à la date du 31 juillet 2025, alors que les lieux ont été restitués le 1 avril 2025.

M. [R] [G] a déclaré représenter M. [Z] [G] sans toutefois justifier du pouvoir spécial prévu à l’article 762 du code de procédure civile, de sorte qu’il sera considéré que M. [Z] [G] n’a pas été valablement représenté.

M. [K] [G] a déposé des conclusions, aux termes desquelles il sollicite :

— le débouté de la RIVP des demandes dirigées contre lui,

— subsidiairement, un sursis à statuer jusqu’à l’issue de la plainte pénale en cours auprès de la gendarmerie de [Localité 2],

— la condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient n’avoir jamais signé le contrat de bail litigieux et déclare n’avoir jamais résidé dans les lieux litigieux.

M. [R] [G], comparant en personne, explique avoir réglé tous ses loyers, mais n’avoir pas réglé les montants réclamés au titre des régularisations de charges opérées depuis 2022, qu’il conteste, en indiquant que la demande formée au titre des charges régularisées de l’exercice 2022 est prescrite. Il a indiqué « accepter de régler la somme de 1500 euros ».

M. [P] [V] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Par message RPVA en date du 19 février 2026, le conseil de la bailleresse a communiqué le justificatif de la saisine de la CCAPEX qui lui avait été demandé.

Par courriel du 25 février 2026, M. [R] [G] a adressé ses observations par courriel, dont le conseil de la RIVP a sollicité qu’elles soient écartées, dès lors que M. [R] [G] n’avait pas été autorisé à produire de note en délibéré.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, la note de M. [R] [G] sera écartée.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Z] [G] et M. [P] [V] n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la co-titularité du bail et la signature de M. [K] [G]

En vertu de l’alinéa 1er de l’article 287 du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui lui est attribuée, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

L’article 288 du même code dispose qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

En l’espèce, il est produit un contrat de bail daté du 7 novembre 1988, établi aux noms de M. [Z] [G] et M. [K] [G] en qualité de locataires, comportant, sous la mention « le preneur », deux signatures, dont l’une permet de lire : g [G]. Ce contrat également des paraphes sur chaque page, dont l’une correspond aux initiales G.S et l’autre aux intiales DS. Il est en outre produit un contrat sous signatures privées de renouvellement de bail d’habitation, daté du 1 avril 1997, comportant les mêmes paraphes sur chaque page, et des signatures, en page 4, très similaires à celles figurant sur le bail initial.

Est en outre produite une plainte datée du 31 octobre 2024, adressée à Mme le Procureur de la République de [Localité 3], dans laquelle M. [K] [G] dénonce l’usurpation de son identité, expliquant n’avoir jamais signé ces contrats et soupçonnant son frère, M. [R] [G], d’avoir signé les actes en son nom.

Des documents produits par M. [K] [G], il résulte que sa signature, telle qu’elle figure sur sa pièce d’identité et sur l’acte authenthique du 23 septembre 1988 portant adoption du régime de la séparation de biens entre M. [K] [G] et Mme [E] [J], est différente de la signature figurant sur les actes susvisés. Il apparaît en outre que les paraphes figurant sur les contrats de bail et de renouvellement de bail sont différents des paraphes figurant sur l’acte notarié du 23 septembre 1988.

Il apparaît au surplus que les signatures figurant sur les contrats du 7 novembre 1988 et du 1 avril 1997 sont très similaires aux signatures figurant au bas des courriers qu’a manifestement signés M. [R] [G], dont il est établi et non contesté que c’est lui qui a occupé les lieux durant plusieurs années, ces courriers étant rédigés à l’attention de la RIVP les 24 janvier 2024 et le 16 avril 2024.

Enfin, il résulte des courriers rédigés manuscritement par M. [K] [G] que M. [R] [G] verse aux débats en pièce n°5, que la forme du G majuscule avec lequel il débute l’écriture de son prénom est très différente de celle figurant sur les contrats du 7 novembre 1988 et du 1 avril 1997, et est en revanche similaire à celui débutant son prénom manuscrit sur l’acte du 23 septembre 1988, qu’il a signé devant Notaire.

De tout ce qui précède, il résulte que M. [K] [G] n’a ni signé le contrat de bail du 7 novembre 1988, ni signé l’acte de renouvellement du 1 avril 1997.

La RIVP sera en conséquence déboutée de toutes ses demandes formées contre M. [K] [G].

Sur les comptes entre les parties

L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est de deux choses principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 15 de la même loi, Iorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, dont la ville de [Localité 1] fait partie. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que les lieux ont été restitués le 1 avril 2025, après délivrance d’un congé.

Il ressort du décompte établi par la bailleresse que lui reste dû la somme de 4846,67 euros correspond au solde locatif dû au 31 juillet 2025, les sommes imputées puis recréditées postérieurement au départ des locataires correspondant au loyer du mois d’avril 2025, débité du compte locataire le 30 avril 2025, puis recrédité les 30 juin 2025 et 31 juillet 2025.

M. [R] [G] conteste les charges locatives facturées au titre de la régularisation des charges locatives mais déclare accepter de régler la somme de 1500 euros, sans toutefois produire aucune pièce permettant d’étayer une dette égale à ce montant.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, M. [R] [G] conteste être redevable des sommes réclamées au titre des régularisation de charges figurant au décompte.

Figurent en effet, sur le décompte que produit la bailleresse, des débits qui ne sont justifiés par aucune des pièces versées aux débats :

— la somme de 1978,53 euros portée au débit du compte le 31 décembre 2022 et libellée « facture 01/12/2022-31/12/2022 »

— la somme de 3443,57 euros, portée au débit du compte le 31/08/2024 et libellée « facture 01/08/2024-31/08/2024 » ;

Or, ces montants ne correspondent pas au montant du loyer appelé de 745,14 ou 741,64 euros appelé en 2022, ni au montant du loyer appelé en 2024, compris entre 833,56 euros et 914,96 euros.

Ces montants n’étant justifiés par aucune des pièces versées aux débats, doivent être déduites du montant de la créance telle qu’elle figure au décompte de la RIVP les sommes suivantes :

1978,53 euros (somme débitée le 31 décembre 2022, non justifiée) – 741,64 euros (loyer mensuel charges comprises appelé en novembre 2022 et janvier 2023, dont se déduit le loyer et les charges dus au titre de l’échéance de décembre 2022) = 1236,89 euros ;3443,57 (somme débitée le 31 août 2024, non justifiée) – 914,96 euros (loyer mensuel charges comprises appelé en juillet 2024 dont se déduit le loyer et les charges dus au titre de l’échéance d’août 2024) = 2528,61.

La créance s’établit ainsi comme suit : 4846,67 – 1236,89 – 2528,61 = 1081,17 euros.

En conséquence, M. [Z] [G] et M. [R] [G] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

La demande formée contre M. [P] [V] sera rejetée, faute pour la bailleresse d’établir la période au cours de laquelle ce dernier a effectivement occupé les lieux, le procès-verbal de constat du 15 novembre 2024 et 11 décembre 2024 qu’elle produit ne faisant mention que de courriers trouvés dans les lieux, adressés à M. [P] [V] à l’adresse du bail du litigieux, mais ne permettant pas de déterminer à quelles dates il y aurait vécu. Il sera au besoin précisé que M. [R] [G] a indiqué que ce dernier n’avait occupé les lieux que temporairement, en qualité de tiers hébergé.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [G] et M. [R] [G], qui succombent en partie, supporteront les dépens in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la RIVP tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à usage d’habitation pour l’appartement situé au [Adresse 6]

REJETTE toutes les demandes formées contre M. [K] [G],

REJETTE toutes les demandes formées contre M. [P] [V],

CONDAMNE in solidum M. [Z] [G] et M. [R] [G] au paiement à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) de la somme de 1081,17 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [G] et M. [R] [G] au paiement à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [G] et M. [R] [G] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection