TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Na-ima OUGOUAG

Copie certifiée conforme à:

— Maître Na-ima OUGOUAG

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14724

N° Portalis 352J-W-B7I-C6JPL

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet PG LANCE ET CIE, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Na-ima OUGOUAG de la SCP BENICHOU OUGOUAG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0203

DÉFENDEUR

Monsieur [L], [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non-représenté

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JPL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [L] [C] [T] est propriétaire du lot de copropriété n°11 d’un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 14].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [L] [C] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 19 juin 2025.

Au visa des articles 10 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

“Condamner Monsieur [L] [C] [T] au paiement de la somme totale de 13.131,13 €, ladite somme correspondant au montant de 9.471,53 € au titre des charges arriérées et de 3.659,60 € au titre des frais exposés à compter de la mise en demeure du 20 mars 2024 sur la somme de 6.840,09 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

A titre subsidiaire:

Concernant les frais exposés, condamner Monsieur [L] [C] [T] au paiement de la somme susvisée de 3.659,60 € à titre de dommages et intérêts à compter de la signification de l’assignation,

Condamner Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1240 du code civil,

Le condamner le défendeur au paiement de la somme de la somme 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’anatocisme des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit,

Condamner Monsieur [L] [C] [T] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BENICHOU OUGOUAG, Avocats aux offres de droit. »

Par ses dernières conclusions signifiées à Monsieur [L] [C] [T] le 28 mai 2025 et transmises par voie électronique le 23 mai 2025, il demande au tribunal de :

“Condamner Monsieur [L] [C] [T] au paiement de la somme totale de 14.696,32 €, ladite somme correspondant au montant de 14.196,32 € au titre des charges et appels de travaux arriérés et de 4.159,60 € au titre des frais exposés à compter de la mise en demeure du 20 mars 2024 sur la somme de 6.840,09 €, à compter de l’assignation sur le montant de 2.631,44 € et des présentes conclusions pour le surplus,

A titre subsidiaire:

Concernant les frais exposés, condamner Monsieur [L] [C] [T] au paiement de la somme susvisée de 4.159,60 € à titre de dommages et intérêts à compter de la signification de l’assignation,

Condamner Monsieur [L] [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1240 du code civil,

Le condamner au paiement de la somme de la somme 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’anatocisme des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit,

Condamner Monsieur [L] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BENICHOU OUGOUAG, Avocats aux offres de droit. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à personne, M. [L] [E] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [L] [E] est propriétaire du lot n°11 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2022, 27 avril 2023 et 21 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un extrait de relevé de compte actualisé au 1er avril 2025 ;

— jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 20 avril 2023 ;

— les contrats de syndic pour les périodes successives du 18 mai 2022 au 30 septembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces et notamment du décompte actualisé que le compte individuel de copropriétaire de M. [L] [E], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.920,37 euros.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée au défendeur le 20 mars 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception et présentée de le 23 mars 2023.

Monsieur [L] [C] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 9.920,37 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de :

la mise en demeure présentée le 24 mars 2023 sur la somme de 6.840,09 euros,

l’assignation du 28 novembre 2024 sur la somme de 2.631,44 euros,

les conclusions d’actualisation du 28 mai 2025 pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce et aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.159,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ne justifie toutefois que de la somme de 3.294,79 euros correspondant à :

30/06/2022 : honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2022 : 455,00 €29/12/2022 : honoraires suivi dossier avocat 2nd semestre 2022 : 455,00 €30/06/2023 : honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 : 478,80 €19/12/2023 : honoraires suivi dossier avocat 2nd semestre 2023 : 478,80 €20/03/2024 : honoraires mise en demeure : 68,00 €05/06/2024 : honoraires constitution hypothèque : 204,00 €05/06/2024 : honoraires transmission dossier avocat : 500,00 €31/12/2024 : honoraires suivi dossier avocat 2nd semestre 2024 : 500,00 €09/12/2024 : frais assignation : 66,91 €28/05/2025 : frais dénonciation conclusions : 88,28 €

La différence, soit la somme de 864,81 euros ne trouve aucune explication.

Le syndicat justifie de la mise en demeure adressée le 20 mars 2024 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de cette mise en demeure seront retenus à hauteur de 61 euros TTC, conformément au barème figurant au contrat de syndic en cours.

Les autres frais de suivi de dossier trimestriel et de « transmission dossier avocat » ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces sommes correspondent à des frais de gestion administrative ou de transmission de dossier par le syndic, lesquels relèvent de sa mission de base et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

La demande relative aux frais de "Constitution hypothèque » sera rejetée, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas démontré la réalisation effective de cette formalité par la production de l’acte d’hypothèque.

Quant aux frais du commissaire de justice relatifs à la signification de l’assignation et des conclusions d’actualisation, ils relèvent des dépens.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 61 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de le débouter du surplus de sa demande à ce titre.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [L] [C] [T] de ses obligations à hauteur de 3.500 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il est établi que Monsieur [C] [T] ne règle plus régulièrement depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C’est la troisième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.500 euros.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [E], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [L] [E] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 11] les sommes de :

—  9.920,37 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 sur la somme de 6.840,09 euros, du 28 novembre 2024 sur la somme de 2.631,44 euros et du 28 mai 2025 pour le surplus,

—  61,00 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente