TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédérique MORIN ; S.A.R.L. S.M. P.A. TRANSMAR

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVLX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 24 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic CREDASSUR SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDEUR

S.A.R.L. S.M. P.A. TRANSMAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVLX

EXPOSE DU LITIGE

La SARL S.M. P.A TRANSMAR est propriétaire des lots n°38, 43 et 44 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS CABINET CREDASSUR en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SARL S.M. P.A TRANSMAR, par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

692,80 euros au titre des charges de copropriété échues depuis le 3 février 2025, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation, jusqu’au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,48 euros au titre des frais de recouvrement échus depuis le 3 février 2025, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation, jusqu’au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,4 260 euros à titre de dommages-intérêts, 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à personne, la SARL S.M. P.A TRANSMAR n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter, et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 38 et 43 et 44, indiquant la répartition des tantièmes (165/10036èmes, 6/10036 et 6/10036èmes), établissant la qualité de copropriétaire de la SARL S.M. P.A TRANSMAR,

l’historique du compte du 1er avril 2025 au 18 décembre 2025 ainsi que le justificatif des charges échues depuis le 3 février 2025, date d’arrêté du décompte selon le jugement en date du 7 mai 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mai 2024 et 7 mai 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2023, 2024, vote des budgets prévisionnels 2025, 2026, fonds travaux,vote des opérations suivantes : autorisation de vente judiciaire des lots n°38, 43 et 44 appartenant à la SMPA TRANSMAR avec fixation de la mise à prix (assemblée du 7 mai 2025, résolution n°26).la mise en demeure de payer du 3 décembre 2025 ainsi qu’un courriel du même jour,le contrat de syndic En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 530,31 euros portant sur la période allant du 3 février 2025 au 18 décembre 2025.

Les frais de recouvrement, les frais de procédure et ceux concernant des précédents jugements ont été retirés du décompte versé au débats.

L’appel provisionnel en date du 15 décembre 2025 à hauteur de 185,14 euros, et les fonds travaux à hauteur de 38,86 euros ont également été retirés du décompte versé aux débats, ceux-ci n’étant pas justifiés par les pièces de détail des charges produites.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 530,31 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, au vu de l’absence de copie de l’accusé réception de la mise en demeure, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 23 décembre 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 48 euros, pour l’envoi de la mise en demeure.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ne produit pas la copie de l’accusé réception de la mise en demeure, qui ne saurait en conséquence être mise à la charge du copropriétaire débiteur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sera débouté de sa demande concernant les frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’il révèle sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SARL S.M. P.A TRANSMAR présente, de manière récurrente depuis 2021, des impayés de charges de copropriété et de travaux, comme en attestent les précédents jugements la concernant. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SARL S.M. P.A TRANSMAR, ainsi que des versements récents réalisés par le défendeur. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 23 décembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL S.M. P.A TRANSMAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET CREDASSUR,

— la somme de 530,31 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 3 février 2025 au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 23 décembre 2025,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 23 décembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et à compter du jugement pour les dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de paiement des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SARL S.M. P.A TRANSMAR aux dépens,

CONDAMNE la SARL S.M. P.A TRANSMAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET CREDASSUR, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.