TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D]

Madame [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CADIOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05795 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAS

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître CADIOU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B656

DÉFENDEURS

Madame [N] [D],

Monsieur [X] [R],

demeurant [Adresse 2]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05795 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2021, à effet au 22 novembre 2021, la société civile immobilière (SCI) CARDIF LOGEMENTS a consenti un bail d’habitation à M. [X] [R] et Mme [N] [D] sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 1780 euros pour l’appartement et de 105 euros pour le parking, outre une provision pour charges de 250 euros. Un état des lieux entrant a été réalisé le 22 novembre 2021.

Un dépôt de garantie de 1885 euros a été versé.

M. [X] [R] et Mme [N] [D] ont donné congé des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 janvier 2024.

Un état des lieux sortant a été réalisé le 12 février 2024.

Par lettre recommandée en date du 3 juin 2024, réceptionnée le 6 juin 2024, la SCI CARDIF LOGEMENTS a mis en demeure M. [X] [R] et Mme [N] [D] de payer la somme de 3119,31 euros correspondant à des loyers et charges impayées outre des réparations diverses, déduction faite du dépôt de garantie.

La SCI CARDIF LOGEMENTS justifie d’une tentative de conciliation laquelle a donné lieu à un certificat de carence le 20 novembre 2024 par un conciliateur de justice.

Par actes de commissaire de justice du 10 juin 2025, la SCI CARDIF LOGEMENTS a assigné M. [X] [R] et Mme [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3119,31 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges et réparations diverses, décompte arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juin 2024,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 17 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 février 2026.

A l’audience du 13 février 2026, la SCI CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et le rejet de toutes les prétentions et demandes des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que M. [X] [R] et Mme [N] [D] restaient redevables d’une dette locative et que des réparations avaient été nécessaires après leur départ du logement, et qu’ils étaient absents à la conciliation.

Assignés à étude, M. [X] [R] et Mme [N] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils ont néanmoins adressé des observations par courriel reçu au greffe le 12 février 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur l’oralité des débats et les observations écrites des défendeurs

Les articles 761 et 817 du code de procédure civile prévoient que dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection, la procédure est orale.

Il en résulte qu’à l’exception des dispositions de l’article 832 du code de procédure civile relatives à la demande de délais de paiement, les parties doivent comparaître pour présenter leurs demandes et observations oralement à l’audience et, qu’à défaut, leurs écrits ne peuvent qu’être rejetés.

En conséquence, le courriel adressé par M. [X] [R] et Mme [N] [D] avant l’audience et qui n’a pas été soutenu oralement à l’audience, les défendeurs n’ayant pas comparu, ne peut être retenu qu’en ce qu’il contient une demande de délais de paiement en application de l’article 832 du code de procédure civile, et sera écarté pour le surplus .

Sur la demande de condamnation en paiement

En l’espèce, la SCI CARDIF LOGEMENTS sollicite le paiement de la somme de 3119,31 euros qui se décompose ainsi :

-1034,60 euros au titre des loyers et charges,

-509, 39 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2023,

-57, 06 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2024.

-1518 euros de réparations locatives.

Soit la somme de 3119,31 euros, déduction faite, selon la demanderesse du dépôt de garantie (1885 euros) et d’un avoir de 47,71 euros correspondant au loyer révisé.

Il convient d’examiner successivement la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des charges, puis celle en paiement au titre des réparations locatives.

Sur la demande de condamnation en paiement au titre de l’impayé locatif et des charges

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 23 de la même loi prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

A l’appui de ses demandes la SCI CARDIF LOGEMENTS communique un décompte arrêté au 12 avril 2024 (pièce n°2).

S’agissant de l’impayé locatif et des charges, hors réparations locatives et dépôt de garantie, il ressort de ce décompte que le solde locatif est à 0,56 euros à la date du 26 décembre 2023 et que la taxe sur le ordures ménagères au titre de l’année 2023 d’un montant de 509,39 euros a été réglée avant cette date. De même, la réduction de 47,71 euros a été appliquée antérieurement à cette même date. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 509, 39 euros et la réduction de 47,71 euros doivent être écartées.

En revanche, il apparaît que les loyers et charges au titre des mois de janvier 2024 (2269,01 euros) et février 2024 (782,42 euros) restent dus.

S’agissant de la somme au titre des charges pour les années 2021 à 2024 d’un montant de 377 euros inscrite au décompte, ainsi que la taxe sur les ordures ménages au titre de l’année 2024 d’un montant de 57,06 euros, la demanderesse ne verse aucun décompte ou justificatif relatif aux charges pour les années 2021 à 2024 ni à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024, de sorte que ces postes ne peuvent être retenus.

Au regard de ces éléments, la bailleresse justifie de sa créance à hauteur de 3051,43 euros (2269,01+782,42) au titre des impayés locatifs. Cette condamnation sera prononcée solidairement conformément à l’article 1310 du code civil, au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (XII) .

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, la bailleresse se fonde sur l’état des lieux d’entrée en date du 22 novembre 2021, l’état des lieux de sortie du 12 février 2024 et d’un devis en date du 6 mars 2024 de la société Style Décor pour demander réparation.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour les points sur lesquels il est demandé réparation.

S’agissant de la dépose d’élements divers (rideaux, étagères) : l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de rideaux dans la chambre 2, il mentionne une étagère et une penderie dans le placard alors que l’état des lieux de sortie fait état de 7 étagères dont 6 artisanales. Dans la cuisine, et la salle d’eau, il est également mentionné la présence d’étagères artisanales qui ne figurent pas dans l’état des lieux d’entrée. Les locataires sont donc redevables de l’enlèvement des rideaux et étagères. Au regard du devis présenté, la somme de 150 euros sera allouée.

S’agissant du détartrage et nettoyage de la robinetterie et du nettoyage de la VMC : l’état des lieux d’entrée indique que le mitigeur de la salle de bains et celui de la salle d’eau ainsi que la robinetterie de la baignoire, l’obturateur de bonde, la douchette, la robinetterie dans la cuisine sont dans un état neuf. L’état des lieux de sortie mentionne du calcaire s’agissant de la douchette de la salle d’eau, de la robinetterie dans la salle de bains et de la cuisine. Il est précisé que les mitigeurs sont ternes. Quant à la VMC, elle doit être réputée en bon état et propre en l’absence de mention sur l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie comporte deux photos où l’on peut voir de la saleté sur les bouches de ventilation. Au vu du devis présenté, la somme de 100 euros sera allouée à la demanderesse à ce titre.

S’agissant de la repose la porte de cuisine : l’état de sortie indique que la porte en bois peint de la cuisine est démontée, ce qui n’était pas le cas dans l’état des lieux d’entrée. Il sera alloué à ce titre la somme de 50 euros à la demanderesse.

S’agissant des travaux de peinture : l’état des lieux d’entrée fait état d’une peinture neuve dans l’ensemble de l’appartement à savoir dans l’entrée, le dégagement, les WC, la salle d’eau, les deux chambres, la salle de bains, le salon, la cuisine et le séjour. L’état des lieux de sortie indique des traces diverses, rayures, peinture arrachée et trous non rébouchés dans l’entrée, des éclats sur arête dans le dégagement, des traces sur les murs des WC, des traces diverses et un trou non rebouché dans la chambre, des traces de pollution sur les murs de la salle de bains des traces diverses et six trous non rebouchés dans la cuisine ainsi que des traces de pollution, neuf trous non rebouchés dans le séjour.

Au regard de la facture présentée et de la vétusté à appliquer pour une location de plus de deux ans, il sera alloué la somme de 700 euros à la demanderesse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments,M. [X] [R] et Mme [N] [D] seront condamnés à payer la somme de 1000 euros. Cette condamnation sera solidaire au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail.

Sur le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule queM. [X] [R] et Mme [N] [D] ont versé un dépôt de garantie de 1885 euros et il apparaît que cette somme n’a pas été restituée aux locataires.

Les sommes allouées au titre des réparations locatives viendront en déduction du dépôt de garantie versé, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [X] [R] et Mme [N] [D] restent devoir la somme totale de 3 166,43 euros, correspondant à 3 051,43 euros au titre des loyers et charges impayés, et 1 000 euros au titre des réparations locatives, dont doit être déduite la somme de 1 885 euros versée au titre du dépôt de garantie, soit un solde de 2 166,43 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code précité, quant à lui, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [X] [R] et Mme [N] [D] sollicitent des délais de paiement et notamment un échéancier sur 10 mois, incluant la déduction des frais de déplacement lors de la dernière audience.

Or, M. [X] [R] et Mme [N] [D] n’apportent, à l’appui de leur demande de délais, aucune pièce sur leurs ressources, charges, dettes ou situation familiale et professionnelle, de sorte que le juge ne dispose d’aucun élément lui permettant d’apprécier leur capacité réelle à respecter un échéancier ; il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à cette demande.

En outre, il convient de rappeler qu’en matière civile, les frais exposés par une partie pour venir à l’audience ne se déduisent pas d’une condamnation. Ils relèvent d’une demande autonome, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En tout état de cause, aucune condamnation de la bailleresse au remboursement de tels frais n’est demandée ni justifiée, de sorte que cette prétention ne peut qu’être écartée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard des sommes dues par les parties, M. [X] [R] et Mme [N] [D] succombent à la cause et seront condamnés aux dépens ainsi qu’à verser à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [X] [R] et Mme [N] [D] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 2166, 43 euros, avec intérêts à taux légal à compter de la notification de la présente décision,

CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [N] [D] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [N] [D] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Juge