TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e HERDEIRO, M^e BAUDIFFIER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/02162

N° Portalis 352J-W-B7F-CTZUF

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [O]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Carla HERDEIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1296

DÉFENDEURS

Société FONCIA

[Adresse 2]

[Localité 8]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par Maître Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1892

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/02162 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZUF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [O] est propriétaire non-occupant d’un logement situé dans l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A la suite d’un affaissement survenu en début d’année 2016, le plancher bas du lot de M. [O] s’est détérioré.

Par actes d’huissier délivrés le 04 février 2021, M. [O] a attrait devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, ainsi que la société Cabinet FONCIA GIEP (ci-après « Foncia »), in personam en sa qualité de syndic, afin d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices.

Par ordonnance en date du 7 décembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et Foncia et a condamné in solidum les demandeurs à l’incident au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2023, M. [O] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1103 et 1104 du code civil (ancien article 1134),

Vu l’article 1240 du code civil (ancien article 1382),

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1998 du code civil,

Vu l’article 515 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner solidairement le cabinet FONCIA GIEP et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement des sommes suivantes :

Décision du 11 Mars 2025

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37.838 euros en réparation du préjudice financier subi par M. [O] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 décembre 2020 ;

5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

2.500 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile ;

— Dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 67 du 10 juillet 1965,

— Condamner solidairement le cabinet FONCIA GIEP et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens

d’instance ".

En substance, aux visas des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 1240 du code civil, M. [O] prétend que tant le syndicat des copropriétaires que le syndic ont fait preuve de négligence fautive en ne faisant pas le nécessaire pour remédier aux désordres affectant son lot dont il les a informés utilement dès le mois de février 2016 et ensuite par de nombreux écrits postérieurs, les travaux de réfection n’ayant été réalisés qu’en juin 2021, soit après l’introduction de la présente instance.

Il conteste les moyens allégués en défense tenant à un prétendu désintéressement de sa part ainsi qu’à son refus de laisser accès à l’appartement.

M. [O] réclame dès lors l’indemnisation du préjudice financier qu’il affirme avoir subi de façon subséquente, en raison de l’inoccupation de son bien entre les mois de novembre 2017 et septembre 2021 compte tenu de son état de délabrement, lui ayant occasionné une perte de loyers, alors qu’il n’a, à l’inverse, jamais cessé de régler les charges de copropriété afférentes.

Il se prévaut enfin d’un préjudice moral compte tenu du stress engendré par la situation.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires et Foncia demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 14, 18, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces du dossier ;

— Débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner M. [O] à rembourser l’intégralité du montant des travaux réalisés et financés par le syndicat des copropriétaires, soit la somme de 88.673,58€ ;

— Condamner M. [O] à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Condamner M. [O] à verser au cabinet FONCIA, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ".

Les parties défenderesses soulignent d’abord l’absence de précision par M. [O] de tout fondement juridique utile au soutien de ses prétentions, ainsi que l’absence de la moindre démonstration des éléments constitutifs du régime de la responsabilité délictuelle.

Elles réfutent ensuite toute faute pouvant être mise à leur charge, soutenant avoir fait le nécessaire pour remédier aux difficultés dénoncées par M. [O] mais s’être heurtées au désintéressement de ce dernier dans la gestion de son bien ce qui a contribué largement à son délabrement, d’une part, à l’impossibilité de pouvoir accéder utilement au lot, d’autre part, outre enfin avoir subi la crise sanitaire de 2020, enfin.

Elles soulignent par ailleurs qu’il n’est pas démontré par le demandeur que l’affaissement du plancher trouve sa source au niveau des parties communes, et se prévalent à l’inverse de deux rapports d’architecte de 2016 et 2021 dont il ressort que l’affaissement du plancher, s’il est potentiellement très partiellement dû à une infiltration provenant de la façade de l’immeuble, résulte en réalité essentiellement et de manière certaine de l’absence d’entretien de son lot par M. [O].

Elles précisent que si les travaux ont finalement été réalisés par le syndicat des copropriétaires, c’est uniquement pour préserver la structure de l’immeuble qui était également impactée.

Elles en déduisent qu’en réalité le préjudice allégué par M. [O] ne découle que de sa propre turpitude, celui-ci ne justifiant pas avoir saisi sa compagnie d’assurance du sinistre ayant affecté son plancher.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires et le syndic sollicitent la condamnation de M. [O] à lui rembourser l’intégralité du montant des travaux de structure du plancher et de sondages.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 janvier 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 janvier 2025, a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en indemnisation

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Il ressort des éléments produits au débat et n’est au demeurant pas contesté que le plancher bas du lot de M. [O] a connu un phénomène d’affaissement, désordre évolutif, qui a donné lieu à un signalement et à une visite sur place de l’architecte de sécurité de la préfecture de police de [Localité 11] en avril 2016, laquelle a ensuite rendu un rapport du 23 juin 2016 enjoignant notamment au syndicat des copropriétaires de prendre toutes mesures conservatoires (rapport non communiqué).

Il est également établi, et n’est pas davantage contesté, que M. [O] a saisi de la difficulté le syndic de la copropriété une première fois dans le courant du mois de février 2016, puis l’a à nouveau sollicité à compter du 18 juillet 2016 par l’envoi d’une mise en demeure en recommandé, et ensuite de manière régulière par divers écrits (lettres et courriels, entre juillet 2016 et décembre 2020).

Il est enfin constant que des travaux de rénovation de plancher entre le rez-de-chaussée et le R+1 de la copropriété ont été dûment réceptionnés par procès-verbal du 23 juin 2021.

Si cet affaissement était le signe d’une atteinte de la structure de l’immeuble, la question est néanmoins de déterminer si ce désordre litigieux avait pour origine les parties communes, condition d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Or à la lecture du rapport établi par le cabinet d’architecte ATTEA, missionné par le syndic, quatre origines différentes d’infiltrations ont été identifiées, au cours des travaux de rénovation, à savoir : des infiltrations par la douche et par la cuisine du lot de M. [O], ainsi que des infiltrations par la façade et le chéneau.

L’architecte mandaté conclut en ces termes : " il est évident que les infiltrations d’eau ont contribué à dégrader le plancher entre le rez-de-chaussée et le 1er étage et que la chape réalisée sur une structure fragilisée a été un facteur aggravant. (…) nous vous invitons à être attentif aux points suivants : le copropriétaire du 1er étage devra être vigilant à l’entretien des joints au pourtour du bac à douche et qu’il s’assure de la bonne réalisation de tous les branchements d’alimentation et d’évacuation d’eau et des joints de sa cuisine lorsqu’il la remettra en service. La copropriété devra faire le nécessaire pour rendre la façade étanche. "

Il s’évince ainsi de ce rapport que, contrairement à ce que soutient M. [O], le désordre d’affaissement du plancher de son lot ne trouvait pas, uniquement, son origine dans les parties communes de l’immeuble mais a aussi été causé par les défaillances de ses installations sanitaires ayant engendré des infiltrations.

Alors qu’il sollicite l’engagement du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater que M. [O] ne produit au débat aucun élément probant qui permettrait au tribunal d’aller à l’encontre des termes du rapport d’architecte précité, d’une part, ou a minima de pouvoir apprécier le quantum de l’imputabilité du désordre litigieux à mettre à la charge du syndicat des copropriétaires, d’autre part.

Dans ces conditions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être utilement engagée.

Par voie de conséquence, la responsabilité de Foncia, en sa qualité de syndic, ne saurait être davantage engagée, ce d’autant plus qu’il émane des éléments communiqués que celui-ci a fait preuve de réactivité après réception du premier courriel de M. [O], en février 2016, et ceux postérieurs en, notamment, mandatant d’abord un architecte pour une visite des lieux en juillet 2016, en sollicitant un devis auprès de la SAS BATI BATS pour la pose d’étais, en avril 2017, et en sollicitant diverses sociétés spécialisées pour la réalisation de sondages entre mars 2018 et septembre 2019, effectuant des relances auprès desdites sociétés le cas échéant, et enfin en faisant le nécessaire pour que les travaux de structure soient réalisés.

Ainsi la responsabilité de Foncia ne saurait être davantage engagée.

Décision du 11 Mars 2025

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Il doit au demeurant être tenu compte de l’attitude d’opposition et d’attentisme de M. [O], ce dernier ne s’étant pas mobilisé utilement pour permettre l’accès à son lot des sociétés mandatées pour les divers travaux à mener, malgré les demandes répétées du syndic en ce sens (écrits des 29 janvier 2019, 26 février 2019, notamment), et ayant ainsi contribué à son propre préjudice.

A titre surabondant, le tribunal relève que s’il le prétend, M. [O] ne justifie pas que son lot n’a pas été loué entre les mois de novembre 2017 et septembre 2021, se contentant sur ce point de produire une convention de relogement provisoire non renseignée, non datée et non signée.

Le tribunal rappelle enfin qu’en toute hypothèse le fait, pour un propriétaire d’un lot en copropriété, de régler des charges et impôts fonciers afférents est inhérent à sa qualité de propriétaire et ne saurait dès lors être considéré comme constituant un préjudice.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, M. [O] doit être débouté de l’ensemble de ses demandes formées tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires que de Foncia.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que le syndicat des copropriétaires ne précise aucunement les moyens de droit dont il se prévaut pour solliciter, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [O] au remboursement des travaux engagés pour remédier aux désordres, dans un souci de sauvegarde de l’immeuble.

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En toute hypothèse, et comme mentionné plus haut, s’il ressort du rapport d’architecte ATTEA du mois de juin 2021 que les désordres litigieux ont trouvé leur origine dans les parties privatives du lot du demandeur, le même rapport cite également comme autre origine des parties communes (façade et chéneaux).

Par conséquent seule une partie des frais de travaux engagés pourrait, le cas échéant, être mise à la charge de M. [O].

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant au tribunal de pouvoir apprécier le quantum de l’imputabilité du désordre litigieux à mettre à la charge de M. [O] et donc du montant des travaux devant lui incomber in fine.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires succombant dans l’administration de la preuve qui lui incombe, il sera débouté de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Compte tenu de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, et leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, en équité.

M. [O] sera, pour le même motif, débouté de sa demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [K] [O] de l’ensemble de ses prétentions,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] de sa demande reconventionnelle en paiement,

ORDONNE que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens,

REJETTE les prétentions formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Mars 2025.

La Greffière La Présidente