TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MBONGUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DEMEUZOY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10395 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JHN

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [H] [B],

Madame [S] [Z] épouse [B],

demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître DEMEUZOY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1735

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [D],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître MBONGUE MBAPPE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2063

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10395 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JHN

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] sont propriétaires d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1].

Durant le printemps 2018, il a été convenu entre Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] d’une part et Monsieur [Y] [D] d’autre part, que ce dernier occuperait ce logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] ont fait assigner Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Constater que Monsieur [Y] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024 ;Ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [D] avec au besoin l’assistance de la force publique ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux prêtés en un lien approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

A titre subsidiaire :

Condamner Monsieur [Y] [D] à leur payer la somme de 400 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [Y] [D] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de la perte de change de conclure la vente du bien ;Condamner Monsieur [Y] [D] à leur payer la somme de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [Y] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux d’un montant de 129,23 euros.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 7 avril 2025, a été renvoyée à l’audience du 18 septembre 20205, puis à l’audience du 13 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l’audience, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B], représentés par leur conseil, ont développé oralement leurs conclusions aux termes desquelles ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes initiales et sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [Y] [D].

Ils soutiennent que le défendeur occupe leur bien en vertu d’un prêt à usage qui lui a été consenti le 1er juin 2018 pour une durée initiale d’un an, avec possible prolongation. Ils font valoir que compte tenu de l’état de santé de Monsieur [H] [B], ils ont souhaité vendre leur bien, ce pourquoi ils ont résilié le contrat de prêt à usage par courrier reçu le 28 février 2024 laissant un délai de trois mois au défendeur pour quitter les lieux, ce qu’il n’a pas fait, se trouvant dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024. En réponse aux moyens développés par Monsieur [H] [B], ils contestent l’existence de tout bail verbal, relevant que celui-ci ne rapporte aucune preuve de ses allégations, laquelle ne peut résulter d’un post-it rédigé en polonais dépourvu de toute force probante. Ils soutiennent qu’aucun loyer n’a été versé en contrepartie de l’occupation du bien, mis à disposition à titre gratuit, et que le paiement des charges courantes n’est pas de nature à démontrer l’existence d’un bail. Ils prétendent en outre que le contrat de prêt à usage a bien été signé entre les parties, lequel était par ailleurs traduit en polonais, de sorte que le défendeur ne peut soutenir ne pas avoir pu en prendre connaissance. Ils font valoir enfin, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que l’impossibilité de vendre leur bien constitue une perte de chance qu’il convient d’indemniser.

Monsieur [Y] [D], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives soutenues oralement à l’audience et demande au tribunal, de :

— constater sa qualité de locataire ;

— juger qu’il est titulaire d’un bail verbal ;

— débouter Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes ;

— ordonner la régularisation d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] à lui délivrer les quittances de loyer ;

— les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— ne pas assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Monsieur [Y] [D] fait valoir que le contrat conclu entre les parties portant sur l’appartement en cause est un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui doit être qualifié comme tel et régularisé. Il soutient démontrer, par tous moyens, que la mise à disposition a été réalisée, dès l’origine, à titre onéreux, avec le versement régulier d’un loyer mensuel payé en espèces d’un montant de 400 euros. Il soutient avoir réglé le 29 avril 2018, le somme de 800 euros représentant un mois de loyer et le versement du dépôt de garantie, en espèces. Il prétend que les demandeurs lui ont fait signer le contrat de prêt allégué sans qu’il n’ait compris son contenu, celui-ci ayant été rédigé en langue française. Il conteste à cet égard, avoir signé la convention traduite en polonais produite en pièce n°2 bis des demandeurs. Il considère dès lors que la procédure de congé pour vente n’a pas été respectée par les demandeurs, de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance. Il argue enfin que les demandeurs se sont introduits dans le logement en son absence, afin de changer les serrures et qu’il a déposé plainte pour ces faits. Il estime qu’ils ne lui ont jamais délivré de quittances alors qu’il a payé régulièrement un loyer, de sorte qu’il se trouve empêché de bénéficier de l’aide au logement et de rechercher un nouveau logement, ce qui constitue une exécution déloyale du contrat conclu entre les parties justifiant l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du contrat relatif à la mise à disposition du bien

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

En l’espèce, il est établi que le logement litigieux appartient à Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] pour l’avoir acquis selon acte de vente du 19 décembre 1997 et que Monsieur [Y] [D] occupe ce bien à des fins d’habitation depuis plusieurs dizaines d’années.

Les parties s’opposent quant à la qualification juridique de l’usage de ce bien par Monsieur [Y] [D], Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] se prévalant d’un prêt à usage consenti par eux le 1er juin 2018, tandis que le défendeur se prévaut d’un contrat de bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par l’emprunteur de la rendre après s’en être servi. Selon l’article 1876 du même code, ce prêt est essentiellement gratuit.

S’agissant du bail, si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature.

En effet, en application de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Le prêt à usage et le bail se caractérisent donc tous deux par la mise à disposition temporaire d’un bien au profit d’une personne ; ces deux contrats se distinguent toutefois en ce que le prêt est essentiellement gratuit tandis que le contrat de bail est à titre onéreux, ce qui suppose l’existence d’une contrepartie à la mise à disposition de lieux.

Il est constant que cette contrepartie ne prend pas nécessairement la forme du paiement d’un loyer, et peut être constitué par une contrepartie autre que monétaire.

En revanche, le prix doit être réel et sérieux. Le bail peut être conclu pour un prix modique mais non pour un prix dérisoire (3e Civ., 7 mars 2001, pourvoi n 99-12.781). Ainsi, le paiement des charges incombant à tout occupant privatif d’un immeuble d’habitation ne peut constituer la contrepartie onéreuse caractérisant l’existence d’un contrat de bail (3e Civ., 2 mai 2012, pourvoi n°11-18.927 ; 3e Civ., 31 mai 2011, n°09-17.008).

Enfin, l’existence d’une contrepartie n’exclut pas nécessairement la qualification de prêt à usage. La gratuité du prêt n’est pas incompatible avec la prise en charge par l’emprunteur des dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée (1re Civ., 17 janvier 2018, pourvoi n° 16-15.233).

Il appartient à celui qui conteste l’existence du prêt à usage de démontrer l’existence d’une contrepartie réelle et sérieuse.

En l’espèce, Monsieur [Y] [D] soutient avoir réglé les charges courantes afférentes au bien ainsi qu’un loyer mensuel de 400 euros, sans interruption depuis l’entrée en jouissance du bien, payé en espèces.

Au soutien de ses prétentions, il verse aux débats un document manuscrit rédigé sur une enveloppe en langue polonaise daté du 29 avril 2018 qui attesterait de la remise en espèces à Monsieur [H] [B] de la somme de 800 euros à cette date, comprenant le premier loyer du mois de mai 2018 et le dépôt de garantie. Il convient cependant de relever que si la traduction jointe au document par traducteur assermenté fait mention d’une « signature manuscrite » de Monsieur [H] [B], ladite signature n’est pas authentifiée, ce alors qu’elle ne correspond pas à la signature de ce dernier telle qu’elle ressort du contrat de prêt à usage versé aux débats.

Il produit en outre une facture EDF du 15 juillet 2018 et plusieurs courriers par lesquels il affirme régler un loyer depuis l’origine de l’occupation jusqu’au 30 avril 2024, et sollicitant les quittances de loyer correspondantes.

Ces éléments sont à eux seuls insuffisants à établir l’existence d’une contrepartie, même modique, à l’occupation des lieux, en l’absence de tout autre élément établissant le règlement régulier des loyers allégués sur l’ensemble de la période d’occupation, en l’absence de preuve notamment de retraits en espèces mensuels permettant de corroborer les allégations du défendeur. Les courriers adressés par le défendeur, qui ne constituent que des déclarations unilatérales non corroborées par les autres éléments du dossier et en outre contestées par les demandeurs, ne sont pas davantage de nature à rapporter la preuve d’une contrepartie financière sérieuse à l’occupation des lieux.

Les demandeurs, qui soutiennent l’existence d’un contrat de prêt à usage, produisent quant à eux le contrat litigieux daté du 30 avril 2018, ainsi que la traduction dudit contrat en langue polonaise signé des deux parties, de sorte que le défendeur ne peut raisonnablement soutenir ne pas avoir compris la teneur du contrat signé.

Il s’ensuit que Monsieur [Y] [D] ne justifie d’aucune contrepartie financière sérieuse à l’occupation des lieux, de sorte que l’existence d’un bail verbal sera écartée et que la convention liant les parties sera qualifiée de prêt à usage.

Monsieur [Y] [D] sera donc débouté de ses demandes reconventionnelles tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail verbal portant sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1] et à toutes demandes subséquentes.

Sur la restitution des lieux par l’occupant et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

L’article 1889 précise que si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

En revanche, lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable (Cass. 1re civ., 3 févr. 2004, n° 01-00.004 ; Cass. 1re civ., 31 Août 2022 – n° 21-10.899).

En l’espèce, le contrat de prêt à usage prévoyait un délai initial d’un an à compter du 1er mai 2018, sans préciser toutefois la date de fin de la première période, tout en prévoyant sa possible reconduction.

En l’absence de terme clairement prévu par le contrat ni de terme prévisible, il sera considéré que le logement prêté était, dans l’esprit des deux parties, d’un usage permanent.

Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] étaient ainsi en droit d’y mettre fin en respectant un délai de préavis raisonnable.

Il sera relevé que si le délai initialement imparti pour quitter les lieux, de 3 mois selon courrier avec accusé de réception 29 février 2024 reçu le 1er mars 2024, constituait déjà un délai raisonnable, Monsieur [Y] [D] a en tout état de cause, bénéficié, au jour de l’audience, d’un délai de plus d’un an pour libérer le logement.

Il sera ainsi constaté que Monsieur [Y] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024 et il sera fait droit à la demande d’autorisation de son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a dès lors pas lieu à ce stade, d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la réparation de la perte de chance de vendre le bien

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le préjudice résultant de la perte d’une éventualité favorable peut être réparé au titre de la perte de chance, qui nécessite donc la démonstration d’une faute de l’auteur du dommage ainsi que de la probabilité de la réalisation de l’évènement favorable qui a disparu, et le lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] sollicitent le paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts par Monsieur [Y] [D] occupant désormais sans droit ni titre leur logement, alléguant la perte de chance de vendre ledit logement.

Au soutien de leur demande, ils produisent des échanges de courriers électroniques avec une personne qu’ils présentent comme propriétaire d’un bien situé dans le même immeuble, dont il ressort que cette dernière a sollicité des photographies du bien ainsi que la possibilité de réaliser une visite.

Il n’en ressort cependant aucune intention d’acquérir le bien, ni aucune offre d’achat.

Dès lors, ils ne rapportent pas la preuve de la perte de chance qu’ils allèguent.

Les demandeurs ne produisent en outre aucun élément de chiffrage du préjudice qu’ils réclament qui n’est, dès lors, établi ni dans son principe ni dans son montant.

En conséquence, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour perte de chance de vendre le bien litigieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Monsieur [Y] [D] sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, estimant que l’absence de délivrance de quittances en présence d’un bail verbal lui cause un préjudice en l’empêchant de bénéficier de l’aide au logement et de rechercher un logement. Il soutient en outre que les demandeurs se sont introduits dans le logement en son absence pour y changer les serrures, ce qui l’a conduit à déposer plainte.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que Monsieur [Y] [D] est débouté de l’ensemble de ses demandes tendant à constater l’existence d’un bail verbal liant les parties ainsi que de toutes demandes subséquentes, en ce compris la demande tendant à voir ordonner aux demandeurs de délivrer des quittances.

Il en résulte qu’aucun préjudice n’est établi sur ce fondement.

S’agissant du dépôt de plainte allégué, force est de constater que les allégations de Monsieur [Y] [D] ne reposent que sur ses propres déclarations unilatérales non corroborées par des éléments objectifs ou attestations établies conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Cet argument ne saurait donc davantage prospérer.

En conséquence, Monsieur [Y] [D] qui échoue à rapporter la preuve du préjudice moral qu’il allègue, sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager au cours de la présente instance et Monsieur [Y] [D] sera ainsi condamné à leur verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit et il n’y a pas lieu, en l’espèce, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [Y] [D] de ses demandes reconventionnelles tendant à voir l’existence d’un bail verbal portant sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1] et à toutes demandes subséquentes ;

CONSTATE que Monsieur [Y] [D] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 1er juin 2024, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] ayant entendu mettre fin au prêt à usage dudit logement après l’expiration d’un délai raisonnable ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [D] de libérer le logement ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour perte de chance de vendre le bien ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [D] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à payer à Monsieur [H] [B] et Madame [S] [Z] épouse [B] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [D] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection