TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/07955 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIMV

Jugement du 21 Mars 2025

N° : 25/269

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[I] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [G] [X] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2016, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [S] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 231,10 euros et d’une provision pour charges de 36,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 959,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [I] [S] le 12 juin 2024.

Par assignation du 14 octobre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 1.642,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 janvier 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 3.694,29 euros, soustraction faite des frais de procédure. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [I] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [I] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 959,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, Monsieur [I] [S] lui devait la somme de 3.694,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [I] [S] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, comprenant l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2024 et les indemnités d’occupation ayant couru entre le 29 juillet 2024 et le 6 janvier 2025.

Il convient de dire que cette somme de 3.694,29 euros portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 6 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [I] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 29 juillet 2024, la résiliation du bail conclu le 11 octobre 2016 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [I] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 12] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [I] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [I] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3.694,29 euros (trois mille six cent quatre-vingt-quatorze euros et vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, comptabilisée à compter du 6 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 et celui de l’assignation du 14 octobre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge