TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/04944

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFMF

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P] [U] [W]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Valérie FEDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2137

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [15] sise [Adresse 4], représenté par de son syndic, la société NEXITY LAMY, SAS

[Adresse 1]

[Adresse 17]

[Localité 9]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0056

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/04944 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFMF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [P] [W] est propriétaire d’un studio (au 19ème étage) et d’une cave constituant les lots n° 9430 et 9145 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet appartement est mis en location et géré par Madame [I] [W], mère de Monsieur [W].

Le locataire de Monsieur [W], Monsieur [Z] [G], a constaté un premier dégât des eaux le 21 janvier 2017. Monsieur [G] a déclaré ce dégât des eaux le 25 janvier 2017 à son assureur, la MATMUT.

Ce désordre a occasionné la dégradation du parquet dans l’entrée de la salle de bain et du salon du studio de Monsieur [P] [W].

Un second dégât des eaux s’est produit le 28 janvier 2017, qui a été déclaré le 30 janvier 2017.

Monsieur [G] a donné congé le 14 mars 2017.

Le 14 avril 2017, les nouveaux locataires de Monsieur [W], Madame [J] [E] et Monsieur [T] [S], ont constaté un nouveau dégât des eaux. Ce désordre a endommagé les murs du salon et de la cuisine ainsi que le sol du salon du studio de Monsieur [P] [W].

Le 12 juin 2017, Monsieur [W] a informé le syndic que Madame [E] s’était blessée le pied sur le parquet du studio.

Les locataires ont résilié leur bail et ont quitté les lieux le 30 septembre 2018.

Madame [W] a mandaté la société CUNNINGHAM LINDSEY, qui a organisé une réunion d’expertise à laquelle les parties ont été convoquées le 13 décembre 2017, laquelle a été reportée au 6 mars 2018 en raison de l’absence de Monsieur [W].

Postérieurement à cette réunion, le cabinet NEXITY, syndic de la copropriété, a formulé plusieurs propositions d’indemnisations à Monsieur [W] :

— à hauteur de 2.255 euros le 18 avril 2018,

— puis à hauteur de 2.805 euros le 16 octobre 2018,

Monsieur [W] a refusé ces offres au motif qu’il ne parvenait pas à trouver d’entreprise susceptible de réaliser les travaux réparatoires dans le budget proposé par l’indemnisation.

Par courrier en date du 28 novembre 2018, le cabinet NEXITY a adressé une troisième offre d’indemnisation pour un montant de 3.612,23 euros, à laquelle Monsieur [W] n’a pas répondu.

Le 7 novembre 2018, Madame [W] a fait établir un procès-verbal de constat par huissier de justice des dégradations subies dans son studio.

Il a ensuite mandaté la société PARQUETEMENT VOTRE afin de procéder aux travaux réparatoires de son appartement.

Par courrier en date 2 avril 2019, Monsieur [W] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de lui verser :

— la somme de 5.054,56 euros au titre des travaux de remise en état,

— la somme de 5.200 euros au titre de la perte locative,

— la somme de 550 euros au titre des frais d’huissier,

— et la somme de 4.200 euros au titre des frais d’avocat.

Par courrier de réponse en date du 29 mai 2019, le cabinet NEXITY a refusé de verser ces sommes tout en estimant que le retard dans la prise en charge du sinistre était exclusivement imputable à Monsieur [P] [W].

C’est dans ces conditions que par actes d’huissiers en date 25 et 26 mars 2021, Monsieur [P] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], et la société AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Monsieur [P] [W] demande au tribunal de :

Vu les contrats d’assurance et les pièces versées aux débats,

Vu l’article L113-1 du code des assurances et les articles suivants,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article14,

Et sous réserves de tous autres motifs à produire, déduire ou suppléer,

Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et la société AXA FRANCE en sa qualité d’assureur à payer à Monsieur [P] [W] les sommes de :

—  5.054,56 euros au titre du coût des remises en état de l’appartement à savoir la réfection du parquet et de la peinture,

—  5.200 euros au titre de la perte des loyers,

—  550 euros au titre des frais d’huissier,

—  960 euros au titre des frais de tentative de conciliation,

—  5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral en réparation du préjudice subi du fait du comportement fautif du syndicat des copropriétaires à son encontre.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse dans laquelle le tribunal ne ferait pas droit à la demande de réparation à hauteur de 5.054,56 euros au titre des travaux,

Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et la société AXA FRANCE en sa qualité d’assureur à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 3.612,23 euros, tel que proposé par l’assureur.

En toutes hypothèses :

Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et la société AXA FRANCE à payer à Monsieur [P] [W] la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et la société AXA FRANCE aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du constat d’huissier pour un montant de 550 euros qui pourront être recouvrés par Maître Valérie FEDER dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] sis [Adresse 3] à Paris 13ème, demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1242 du Code Civil,

Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Débouter Monsieur [P] [W] de l’intégralité de ses demandes;

A titre subsidiaire,

Ramener les demandes de Monsieur [P] [W] à de plus justes proportions ;

Condamner la société AXA FRANCE IARD à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être mises à sa charge, tant en principal, intérêts, frais et accessoires ;

En toute hypothèse,

Condamner Monsieur [P] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner Monsieur [P] [W] aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par la SELARL CABINET [V] [K] COHEN en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2022, la société AXA France IARD demande au tribunal de :

Vu la police d’assurance souscrite par le Syndicat des Copropriétaires auprès de la société AXA France IARD,

Vu les articles 1103, 1240, et 1353 du Code Civil,

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article L.112-6 du Code des Assurances,

Vu l’article L.113-1 alinéa 2 du Code des Assurances,

A titre principal,

Dire et juger les demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD mal fondées et dépourvues de toute motivation,

Dire et juger qu’en tout état de cause, les garanties de la Compagnie AXA FRANCE IARD ne sauraient être mobilisables,

En conséquence,

Prononcer la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

Débouter Monsieur [W] et toute autre appelant en garantie des demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

Rejeter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie formée à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

A titre subsidiaire, sur les demandes formées par Monsieur [W]:

Limiter toutes condamnations au titre du préjudice matériel à hauteur de 3.612,23 €,

Débouter Monsieur [W] de la demande formée au titre du préjudice de pertes de loyers,

Débouter Monsieur [W] du surplus de ses demandes

Subsidiairement sur les pertes de loyers :

Limiter toute condamnation au titre des pertes de loyers à un montant de 3.401 €

En toutes hypothèses,

Dire et juger que la société AXA FRANCE IARD ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie, variables selon les garanties souscrites, opposables à l’assuré et aux tiers,

Condamner tout succombant, à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 novembre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [P] [W]

Monsieur [P] [W] soutient, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil que :

— l’origine des fuites se trouve être une canalisation partie commune,

— le syndicat des copropriétaires a reconnu sa responsabilité dans les dommages survenus dans l’appartement de Monsieur [W], ainsi que le démontre les propositions d’indemnisations adressées au demandeur,

— le syndic a pris un retard considérable dans l’ouverture puis la prise en charge des sinistres pourtant déclarés et portés à sa connaissance,

— la négligence du syndic dont doit répondre le syndicat des copropriétaires a eu pour conséquence d’aggraver les désordres,

— le préjudice s’est également accru dans la mesure où les locataires ont quitté les lieux le 1er octobre 2018, un an et demi après le premier dégât des eaux,

— la réfection du parquet et de la peinture suite aux désordres s’élève à 5.054,56 euros,

— le manque à gagner sur les loyers entre la date de résiliation et fin janvier, date de fin des travaux se traduit par une perte de quatre mois de loyers, à hauteur de 1.300 euros par mois, soit un préjudice locatif de 5.200 euros,

— pour faire valoir ses droits, Monsieur [W] a dû engager des frais d’huissier pour 550 euros et des frais d’avocat à hauteur de 960 euros dans le cadre d’une démarche amiable,

— Monsieur [W] est également fondé à réclamer la somme de 5.000 euros,

— en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la société AXA France IARD devra apporter sa garantie au syndicat des copropriétaires dans le cadre des sinistres survenus.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, il avance que :

— le constat amiable de dégât des eaux du 23 janvier 2017 signé par le gardien de l’immeuble mentionne clairement que la cause du sinistre réside dans une fuite sur une canalisation commune et que la fuite sera réparée aux frais de la copropriété,

— cette situation est confirmée par une attestation de l’ancien locataire, Monsieur [G],

— les nombreux courriers adressés par Madame [W] démontrent que les démarches de cette dernière ou de son locataire ont été initiées dès le premier sinistre en janvier 2017,

— l’absence d’indemnisation du demandeur résulte du fait que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic n’a pas correctement réglés les sinistres afin que Monsieur [W] soit indemnisé,

— il est manifeste que les devis proposés par le syndic étaient insuffisants et ne couvraient pas les dommages réels,

— il n’y a aucune confusion entre le syndic et le syndicat des copropriétaires,

— il appartient au syndicat des copropriétaires de mettre en cause la responsabilité du syndic s’il le juge nécessaire.

En réponse aux arguments de la société AXA France, il explique que :

— il est fondé, selon les dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances, à solliciter la condamnation de la compagnie AXA,

— la proposition d’indemnisation vaut reconnaissance du bien-fondé de la mise en œuvre de la garantie de l’assureur et reconnaissance de l’obligation de ce dernier de prendre à charge les préjudices subis,

— la discussion ne porte pas sur le bien-fondé de la garantie mais sur les montants alloués et le préjudice réel du demandeur qui n’a pas été pris en compte par l’assureur,

— aux termes de l’article 18 des conditions générales de la police, sont garantis les dommages et responsabilités résultant directement des ruptures, fuites, débordements accidentels provenant des canalisations, parties communes, ainsi que des infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires communes,

— l’assureur communique un rapport en date du 19 novembre 2018 qui concerne un dégât des eaux survenu le 14 avril 2017, rapport qui ne constitue qu’un troisième rapport, rectificatif, sur la base des nouveaux devis,

— il est demandé à l’assureur de produire les deux premiers rapports établis par le cabinet CUNNINGHAM LINDSEY.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] répond que :

— Monsieur [W] ne verse aux débats aucun rapport ou élément permettant de démontrer que les désordres proviendraient des parties communes,

— l’offre d’indemnisation d’un assureur ne signifie en aucune façon que le syndicat des copropriétaires a reconnu sa responsabilité et ou que celle-ci serait engagée,

— la société AXA France IARD est intervenue dans le cadre de la convention CIDE COP,

— en application de cette convention, il appartient à l’assurance multirisques de l’immeuble de prendre en charge les désordres immobiliers, tandis que l’assurance multirisques habitation doit prendre en charge les désordres mobiliers,

— il ressort des constatations de la société CUNNINGHAM & LINDSEY, expert mandaté par la société AXA France IARD, que les désordres provenaient des installations privatives de Monsieur [N], propriétaire non occupant au 20ème étage,

— sur le sinistre du 21 janvier 2017, le constat amiable de dégât des eaux n’est pas renseigné sur l’origine de la fuite ni sur le signataire du constat,

— les déclarations sur les origines communes de la fuite ne résultent que de Monsieur [G], rédacteur du constat,

— la chronologie des faits montre que Monsieur [W] est seul responsable du délai de traitement du sinistre,

— au contraire, dès qu’il a été mis au courant des désordres, le syndic a formulé des offres d’indemnisation,

— Monsieur [W] a toujours tardé à répondre aux demandes du syndic et a refusé les offres d’indemnisation, tout en décidant de procéder lui-même aux travaux réparatoires sur la base de devis non contradictoires et plus chers que ceux soumis à l’expert d’assurance de la société AXA France IARD,

— le préjudice matériel de Monsieur [W] correspond aux factures de la société PARQUETEMENT VOTRE,

— il n’explique pas la raison pour laquelle cette société a augmenté le prix de la main d’œuvre de près de 600 euros par rapport à sa première facture,

— il n’a jamais été question d’une facture pour travaux de peinture, rien ne prouvant que ceux-ci aient été nécessaires,

— la perte locative aurait débuté le 1er octobre 2018,

— les travaux ont été achevés le 15 janvier 2019, de sorte que le préjudice de perte locative ne peut porter sur une période de quatre mois,

— Monsieur [W] ne produit pas le contrat de bail conclu avec Madame [E] et Monsieur [S],

— la somme de 1.300 euros de loyer mensuel n’est donc pas justifiée,

— Monsieur [W] pouvait procéder aux travaux de remise en état de son appartement depuis 2017, rien ne justifiant qu’il ait attendu le départ de ses locataires pour les faire effectuer,

— les frais d’huissier et d’avocat correspondent à des frais irrépétibles non compris dans les dépens, et non à un préjudice,

— en cas de condamnation, le syndicat des copropriétaires est fondé à mobiliser la garantie de la société AXA France.

La société AXA France IARD oppose que :

— Monsieur [W] ne soutient aucun argument de droit ou de fait susceptible de fonder ses réclamations à l’encontre de la société AXA France IARD,

— la société AXA France IARD reprend les arguments du syndicat des copropriétaires et soutient que l’origine des désordres est privative et que ses propositions d’indemnisation s’inscrivent dans un cadre amiable et conventionnel, sans traduire d’une reconnaissance de responsabilité ou d’origine commune des désordres,

— la société AXA souligne pour les mêmes raisons que le syndicat des copropriétaires que le retard dans la prise en charge du sinistre a été causé par le comportement de Monsieur [W] qui a tardé à informer le syndic,

— Monsieur [W] entend en réalité engager la responsabilité du syndic professionnel et non celle du syndicat des copropriétaires,

— la police souscrite auprès de la compagnie AXA France IARD par le syndicat n’a pas vocation à garantir la responsabilité civile du syndic,

— la société AXA France IARD reprend les arguments du syndic sur la contestation des préjudices de Monsieur [W],

— en cas de condamnation, la société AXA France IARD oppose les limites de sa garantie.

***

En droit, il est constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

Aux termes de l’article 1242 nouveau du code civil, toute personne est responsable non seulement du dommage qu’elle cause de son propre fait mais encore de celui qui est causé par le fait des choses qu’elle a sous sa garde.

1-1 Sur la matérialité des désordres :

En l’espèce, il est constant que l’appartement de Monsieur [W], situé au 19ème étage de la copropriété, a subi plusieurs dégâts des eaux dans la première partie de l’année 2017.

Ces différents sinistres ont entraîné plusieurs désordres dans l’appartement :

— une déformation du parquet (pièce n° 3 produite par Monsieur [W], photographies du sinistre du 21 janvier 2017, pages 2 et 3 ; pièce n° 7 : courriel de M. [S] en date du 18 août 2017),

— dans le couloir, une dégradation du parquet, l’endommagement de la peinture des murs et l’apparition de moisissures (pièce n° 5 produite par Monsieur [W], procès-verbal de constat d’huissier de justice du 7 novembre 2018, page 3)

— dans la salle de bain, des cloques et boursouflures sur le mur (même pièce, page 9)

— dans la salle à manger, de nouveau, une dégradation du parquet avec des lames qui se décollent (même pièce, page 11).

Par ailleurs, il est constant que trois dégâts des eaux successifs ont affecté l’appartement, le premier le 21 janvier 2017, le deuxième le 28 janvier 2017 et le troisième le 14 avril de la même année.

La matérialité des désordres est ainsi établie.

1-2 Sur l’origine des désordres :

1.2.1 – Sur l’origine des dégâts des eaux survenus les 21 et 28 janvier 2017

Monsieur [W] produit un constat amiable de dégâts des eaux signé par Monsieur [G], son locataire au moment du premier désordre (pièce n° 2 produite par Monsieur [W]). Cependant, ce constat n’est que partiellement rempli. En effet, si Monsieur [G] est bien identifiable dans la partie victime de la déclaration, il n’est toutefois pas possible de déterminer l’auteur de la seconde signature qui apparaît sur le constat. Rien ne vient appuyer les allégations du demandeur suivant lesquelles cette signature appartiendrait à la gardienne de l’immeuble.

Au demeurant, la seule signature de la gardienne et la seule mention que la fuite aurait été réparée aux frais de la copropriété, ne sauraient, à elles seules, et en l’absence d’autres éléments concordants, permettre de présumer de ce que le sinistre trouve sa source dans les parties communes (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], 1ere chambre, section D, 27 septembre 2010, n° 09/06820).

Les déclarations de Monsieur [G] confirment que des dégâts des eaux sont bien survenues les 21 et 28 janvier 2017 (pièce n° 20 produite par Monsieur [W], attestation du 27 mars 2019). Il y précise notamment que « la fuite d’eau provenait des colonnes d’alimentation en eau commune de l’immeuble. Le gardien de garde est venu constater sans réel pouvoir car la fuite provenait des étages du dessus, mais sans succès pour trouver la source car les occupants du dessus étaient absents ». Partant, ni le locataire, victime du sinistre, ni le gardien ayant participé à sa constatation n’ont été en mesure d’en déterminer précisément l’origine.

S’agissant du dégât des eaux du 28 janvier 2017, ayant fait immédiatement suite à celui du 21 janvier 2017, l’affirmation vague et imprécise du locataire selon laquelle la seconde fuite du 28 janvier 2017 proviendrait « des mêmes colonnes d’alimentation en eau », ayant aggravé l’état du parquet et que « sans date exacte », un technique serait passé pour remplacer « un robinet rattaché au tuyau d’alimentation commune » (passage entre 1ère fuite et l’annonce de la résiliation du bail auprès de la propriétaire) n’est corroborée par aucun élément technique de preuve permettant d’établir que ce dégât des eaux du même mois de janvier 2017 proviendrait d’une canalisation, partie commune (pièce n° 20 précitée, page 2/4).

1.2.2 – Sur l’origine du dégât des eaux survenu le 14 avril 2017

Le second constat produit, qui porte sur le dégât des eaux en date du 14 avril 2017, a été signé entre, d’une part, Madame [E], locataire de Monsieur [W] lors de la survenance de ce sinistre, et Monsieur [R], propriétaire avec Monsieur [N] au sein de l’immeuble (pièce n° 4 produite par Monsieur [W])

Cet élément, corroboré par les propres déclarations de Monsieur [W] dans ses dernières conclusions, suivant lesquelles l’origine de ce désordre « provenait cette fois de la cuisine de l’appartement situé au-dessus appartenant à Monsieur et Madame [N] » (dernières conclusions, page 4, de Monsieur [W]), vient appuyer l’hypothèse d’une origine privative du sinistre.

Dans les échanges de mails entre le représentant de la société CUNNINGHAM (désormais société SEDWICK) Monsieur [O] [L], et la représentante du syndic de l’immeuble NEXITY LAMY, Madame [A] [Y], le sinistre du 14 avril 2017 est également présenté comme d’origine privative. En effet, le désordre est décrit comme une fuite en provenance de l’appartement des consorts [C].

Au regard des échanges de mails entre les représentants du syndic et Madame [W], il apparaît que c’est cette dernière qui affirme que l’origine des désordres se trouverait dans les parties communes de l’immeuble, rendant la copropriété responsable et justifiant le bien-fondé de ses demandes de réparation formulées auprès du syndic NEXITY (pièces n° 6, 9, 17, 29 produites par Monsieur [W]).

Toutefois, au soutien de son allégation selon laquelle les désordres seraient imputables à la copropriété, Monsieur [W] affirme que les propositions d’indemnisation intervenues valent reconnaissance du bien-fondé de la mise en œuvre de la garantie de l’assureur AXA et reconnaissance de l’obligation de ce dernier à prendre en charge les préjudices subis.

Or, la proposition d’indemnisation de l’assureur ne constitue une reconnaissance de responsabilité que si elle est dépourvue de toute réserve, manifeste une volonté non équivoque de reconnaître le droit à indemnisation et n’est pas simplement l’exécution d’une obligation légale (Civ 2ème, 30 juin 2004 n° 03.14-289).

Il résulte d’une jurisprudence constante que la mise en œuvre d’une procédure amiable contradictoire d’indemnisation n’est pas constitutive d’une reconnaissance de responsabilité (Civ. 2ème, 5 juin 2003, n° 02-13.949 ; Civ. 2ème, 15 juin 1994, n° 92-15.356) et ne vaut pas reconnaissance de garantie par l’assureur (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 8, 5 juillet 2023, n° 22/16405).

Vaut reconnaissance non équivoque de garantie une offre d’indemnisation effectuée en ayant une connaissance exacte de l’ampleur des dommages, de l’origine du sinistre et du coût des travaux de réfection (ex. : Cour d’appel d'[Localité 11], 1ère chambre civile, 14 septembre 2023, n° 2/00890).

En l’espèce, aucune des trois propositions d’indemnisations produites (pièces n° 10, 18, 25, 34 et 35 produites par Monsieur [W]) ne contient une reconnaissance par la copropriété de l’origine commune des désordres, ces propositions mentionnant seulement que : « en notre qualité de syndic (…) nous revenons vers vous concernant le dégât des eaux survenu dans votre appartement et vous prions de bien vouloir trouver ci-jointe la proposition d’indemnisation du cabinet CUNNINGHAM & LINDSEY expert de l’assurance de la copropriété », avec la précision selon laquelle la somme proposée « correspond à l’évaluation des dommages constatés par l’expert et ne préjudice pas de l’indemnité qui sera versée en application des garanties du syndicat des copropriétaires ».

Ayant refusé les offres d’indemnisation d’assurance que lui a adressé le syndic de l’immeuble, Monsieur [W] ne peut se prévaloir de ces propositions comme dénotant une quelconque reconnaissance par le syndicat des copropriétaires ou par son assureur de son droit à réparation (ex. : Cour d’appel de [Localité 18], Chambre civile 1-3, 4 septembre 2025, n° 23/07597).

Au contraire, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] » sis [Adresse 3] à [Localité 14] comme son assureur, la société AXA France IARD, soulignent que ces propositions d’indemnisation sont intervenues dans le cadre de la convention CIDE COP, « convention d’indemnisation dégâts des eaux dans la copropriété » (pièce n° 1, pages 3 et 4, produite par le syndicat des copropriétaires).

Or, cette convention poursuit notamment l’objectif de régler le problème de l’indemnisation des dommages aux embellissements et d’apporter une solution aux problèmes de cumul d’assurance de choses, en déterminant l’assureur à qui incombe la prise ne charge des dommages sur les embellissements et sur les parties immobilières privatives et communes (préambule).

Les articles 4.4 et suivants de cette convention prévoient ainsi que l’assureur garantissant la collectivité prend en charge sans recours contre l’assureur du copropriétaire responsable (occupant ou non) quelles que soient les dispositions d’une éventuelle clause de renonciation au recours, les dommages aux parties immobilières privatives définies à l’article 3.3 et aux parties immobilières communes.

Les lettres produites en demande ne sauraient s’analyser comme une reconnaissance de responsabilité de l’assuré ou de garantie de l’assureur, dès lors qu’il n’en résulte aucune position claire de responsabilité ou de garantie, s’agissant d’un litige susceptible d’être réglé amiablement dans le cadre des stipulations précitées de la convention CIDE COP (en ce sens, Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 2, 15 mai 2013, n° 10/05457).

Ainsi, le rapport de la société CUNNINGHAM LINDSAY 92 (pièce n° 3 produite par la société AXA France IARD), intitulé « rapport définitif normal », en date du 19 novembre 2018, porte bien sur le sinistre du 14 avril 2017 (page 2), et correspond aux visites réalisées dans le cadre de l’expertise amiable contradictoire évoquée par Monsieur [W] dans ses dernières conclusions (les 14 décembre 2017 et 6 mars 2018). Ce rapport mentionne expressément une « fuite sur le joint du robinet secondaire d’alimentation privative chez Monsieur [N], CNO vacant au 20ème étage, causant des dommages chez M. [E] locataire au 19ème » (page 2/3), et précise en page 3/3 que : « la responsabilité du copropriétaire de l’étage supérieur est engagée au titre de la CIDE COP. Nous vous invitons à indemniser votre assuré (…) ». Il ne fait donc aucun doute que l’expert amiable d’assurance conclut, à l’issue de ses investigations, à une origine privative de la fuite du 14 avril 2017.

Bien que Monsieur [W] affirme que ce rapport ne serait qu’un rapport rectificatif sur la base de nouveaux devis, et ne serait pas recevable en l’absence de la production des deux rapports précédents, il ne démontre pas en quoi la production de ce seul rapport serait susceptible de dénaturer les conclusions claires et circonstanciées de l’unique rapport de synthèse d’expertise amiable contradictoire, définitif, versé au dossier.

Par conséquent, en dehors des affirmations des consorts [W], il n’existe aucune constatation expertale, ni aucun autre document technique permettant d’établir que les fuites du mois de janvier 2017 puis du 14 avril 2017 trouveraient leur origine dans des parties communes de l’immeuble.

Aucune origine en parties communes n’a été constatée contradictoirement concernant les dégâts des eaux faisant l’objet du présent litige, leur imputabilité aux canalisations communes n’étant nullement démontrée puisque, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [W], les seules pièces produites ne permettent pas d’établir leur cause et, en particulier, qu’ils auraient une origine non privative.

Dès lors, faute de démontrer que les fuites constatées en janvier 2017 puis le 14 avril 2017 proviendraient de canalisations communes, sous la garde de la copropriété, et non d’une canalisation privative, Monsieur [P] [W] échoue à rapporter la preuve de l’une des conditions nécessaires à l’engagement de la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires, à savoir des désordres causés par les parties communes, sur le fondement tant :

— des dispositions de de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de preuve de désordres ayant pour origine des parties communes,

— que de celles de l’article 1242 du code civil, la copropriété ne pouvant être considérée comme gardienne d’une canalisation dont il n’est pas établi qu’elle serait à l’origine des dommages survenus dans le lot appartenant à Monsieur [W], ce qui exclut une éventuelle imputabilité sur le fondement de la responsabilité du fait des choses.

Il conviendra donc de débouter Monsieur [P], [U] [W] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [15] » sis [Adresse 3] à [Localité 14] et de la S.A. AXA France IARD, formées tant à titre principal (coûts des remise en état de l’appartement, à savoir la réfection du parquet et de la peinture, perte de loyers, frais d’huissier, frais de tentative de conciliation, dommages et intérêts pour préjudice moral) qu’à titre subsidiaire (somme de 3.612,23 € telle que proposée par l’assureur).

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— de la somme de 2.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 16] » sis [Adresse 3] à [Localité 14],

— et de la somme de 2.500,00 € à la S.A. AXA France IARD.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL CABINET [V] [K] COHEN et à Maître [F] [D].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 16] » sis [Adresse 3] à [Localité 14] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence Monsieur [P] [W] sera intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [P], [U] [W] de l’intégralité de sa demande principale de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 16] » sis [Adresse 3] à [Localité 14] et de la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur, à lui payer les sommes de :

—  5.054,56 euros au titre du coût des remises en état de l’appartement à savoir la réfection du parquet et de la peinture,

—  5.200 euros au titre de la perte des loyers,

—  550 euros au titre des frais d’huissier,

—  960 euros au titre des frais de tentative de conciliation,

—  5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral en réparation du préjudice subi du fait du comportement fautif du syndicat des copropriétaires à son encontre,

Déboute Monsieur [P], [U] [W] de sa demande subsidiaire de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 16] » sis [Adresse 3] à [Localité 14] et de la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur à lui payer la somme de 3.612,23 euros, telle que proposée par l’assureur,

Condamne Monsieur [P], [U] [W] aux entiers dépens,

Accorde à la SELARL CABINET [V] [K] COHEN et à Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [P], [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [15] » sis [Adresse 3] à [Localité 14] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [P], [U] [W] à payer à la S.A. AXA France IARD la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence « [Adresse 16] » sis [Adresse 3] à [Localité 14] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [P], [U] [W] de l’intégralité de de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président