TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02988 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5TP

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[T] [B]

[K] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [T] [B]

Mme [K] [Y]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT : 626 150 106 (RCS [Localité 8])

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [G] [P], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [B]

né le 30 Juin 1974 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [K] [Y]

née le 03 Octobre 1974 à

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2013, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 680€, augmenté des charges locatives à hauteur de 26€.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 mars 2024, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] un commandement de payer pour la somme totale de 1.974,83€, arrêtée au 14 mars 2024.

Suivant acte d’huissier en date du 24 juillet 2024, remis à étude, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y], ainsi que de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] à payer :

* la somme de 2.648,22€ au titre des loyers et charges impayés échus au 18 juillet 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [G] [P], en précisant que la dette s’élève à la somme de 6.339,53€ et que le loyer représente 435,54€. Les allocations logement sont suspendues depuis le mois de janvier et il n’y a plus de règlement depuis janvier. Elle est opposée à tout délai.

Madame [K] [Y] a comparu en précisant que le couple avait des difficultés. Elle assume seul le loyer et Monsieur ne paie rien. Il lui a envoyé un message en lui indiquant qu’il la quittait tout en indiquant qu’ils étaient encore tous les deux dans le logement. Elle ajoute qu’elle souhaiterait une mutation mais le bailleur lui a indiqué qu’il n’avait pas d’appartement disponible. Madame ne veut pas partir car elle paie.

Monsieur [T] [B] a comparu en précisant qu’ils ne s’entendaient plus. Il a arrêté de payer le loyer parce que il ne se considère plus comme étant chez lui. Il ajoute qu’il travaille, qu’il est livreur mais que son salaire dégringole.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 25 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectué le 19 mars 2024, qui en a accusé réception le 11 avril 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 19 mars 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.974,83€, arrêtée au 14 mars 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail aux locataires le local à usage d’habitation, antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, une situation de compte arrêté au 11 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 6.206,41€, déduction faite des frais de contentieux de 133,12€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 mai 2024 et de condamner solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] au paiement de la somme de 6.206,41€, suivant décompte arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas, force est de constater qu’en outre, compte tenu de la situation du couple, Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] ne formulent aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour eux de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] pourront toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] occupe les lieux sans droit, ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sera due à compter du 20 mai 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A.. d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 60 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er octobre 2013, portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 11], à compter du 19 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 6.206,41€ (six-mille-deux-cent-six-euros et quarante et un centime), suivant décompte arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 20 mai 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [B] et Madame [K] [Y] à payer à la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT la somme de 60€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection