TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e YON

La DRFIP

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/11880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VL

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [S] [H] en sa qualité d’ayant droit à la succession de Madame [O] [B] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Paul YON de l’EURL PAUL YON SARL, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0347 et Maître Michel BROCARD, avocat au barreau de l’AIN, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par son Inspecteur

Décision du 17 Avril 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/11880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 06 février 2026 tenue en audience publique devant Augustin BOUJEKA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

[O] [B] [E] est décédée en France le [Date décès 1] 2013, laissant pour lui succéder sa fille Madame [S] [E], épouse [H], mariée à Monsieur [G] [H].

Madame et Monsieur [H] ont déposé le 3 avril 2017 deux dossiers auprès du Service de traitement des déclarations rectificatives (STDR) afin de bénéficier des conditions de régularisation des avoirs étrangers prévues par la circulaire du 21 juin 2013 dite " circulaire [Localité 4] ".

Cette demande portait notamment déclaration des titres de la société immobilière Clair [F], de droit suisse, dont [O] [B] [E] détenait 100% des actions omises de la déclaration de succession initiale.

Dans le cadre de la circulaire du 21 juin 2013 dite " circulaire [Localité 4] ", le STDR a adressé à Madame [H], par lettre modèle n° 751-SD, en date du 26 juin 2019, une proposition de transaction (imprimé n° 4816-SD) et un contrat de transaction (imprimé n° 4822-SD) portant notamment sur les impositions supplémentaires dues en matière de droits de succession, après avoir opéré une réévaluation à la hausse de la valeur des titres de la société Clair [F].

Madame [H] n’a pas donné suite à la proposition de transaction et le STDR lui a notifié, par courrier du 21 novembre 2019, la caducité de l’offre de transaction.

Par proposition de rectification en date du 20 décembre 2019, la Direction Nationale de vérification des situations fiscales (DNVSF) a notifié à Madame [H] un rehaussement de la valeur des titres de la société Clair [F] et procédé à un rappel des droits complémentaires, au titre des droits de succession, assortis de la majoration de 40% prévue à l’article 1729, a, du code général des impôts.

Les observations du contribuable formulées le 28 janvier 2020 ont donné lieu à un maintien partiel de la rectification notifié le 5 août 2020, les droits maintenus étant mis en recouvrement par avis du 15 février 2021 pour les montants suivants :

Droits : 1.963.150 euros

Majoration : 785.260 euros

Intérêts de retard : 439.746 euros

Total : 3.188.156 euros

La réclamation contentieuse formée par Madame [H] le 1er mars 2021 a été rejetée par décision de l’administration en date du 31 juillet 2024.

C’est dans ce contexte que par acte du 27 septembre 2024, Madame [H] a fait assigner l’administration aux fins de voir prospérer sa contestation par voie judiciaire et, aux termes de ses dernières écritures signifiées le 23 octobre 2025, demande à ce tribunal de :

«  1. PRONONCER l’annulation de la décision de rejet du 31 juillet 2024 ;

2. PRONONCER l’annulation de l’avis de mise en recouvrement du 15 février 2021 établi à l’encontre de Mme [S] [H] ;

3. CONDAMNER l’administration des Douanes à verser à Madame [H] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur ce point, il convient d’insister sur le délai de notification de la décision de rejet par le Service trois ans après l’introduction de la réclamation, alors même que ce dernier ayant pourtant été rendu destinataire de l’ensemble des éléments qu’il souhaitait obtenir et des nombreux échanges, afin de prendre à nouveau position sur le dossier de Madame [H]. "

Par dernières écritures signifiées le 16 juin 2025, l’administration demande à ce tribunal, au visa de l’article 750 ter du code général des impôts, de :

«  CONFIRMER le bien-fondé de l’imposition ;

CONFIRMER la décision de rejet du 25 juillet 2024 ;

DEBOUTER Mme [S] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, y compris sa demande au paiement de frais irrépétibles ;

CONDAMNER Mme [S] [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNER Mme [S] [H] au versement, au profit de l’État, d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. "

La clôture a été prononcée le 12 décembre 2025, l’affaire étant appelée à l’audience du 6 février 2026 et mise en délibéré au 17 avril 2026.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes principales

1.1 Sur la forme

Madame [H] affirme avoir pris l’attache du SIP de [Localité 5] dès 2016 afin de l’aviser de sa situation et de celle de sa mère au regard des titres de la société Clair [F] et avoir été renvoyée vers la DNVSF. Elle précise avoir déposé auprès de celle-ci, le 3 avril 2017, la déclaration de succession rectificative de sa défunte mère, intégrant la valeur des titres de la société Clair [F] évalués, au jour du décès, à 3.480.000 euros, indiquant, dans le courrier d’accompagnement, être désireuse de bénéficier du dispositif de la circulaire " [Localité 4] ". Elle indique encore que par courrier réponse du 26 juin 2019, le service lui a proposé une transaction comprenant une valeur réhaussée des titres de la société Clair [F] à 4.873.000 euros ainsi que la majoration de 15% prévue par la circulaire " [Localité 4] « . Elle ajoute qu’aux termes de ses échanges depuis lors avec le service, celui-ci lui a fait savoir que faute de conclure la transaction en l’état de la valeur réhaussée des titres en cause, elle serait exclue du dispositif de la circulaire, en particulier de la majoration atténuée de 15%. Elle indique n’avoir pas souhaité conclure cette transaction dans les termes proposés par le service, de telle sorte que l’administration lui a adressé par la suite une proposition de rectification dans les mêmes termes. Elle affirme n’avoir jamais précisé ne pas vouloir bénéficier du dispositif de la circulaire »[Localité 4]« . Elle souligne que le service s’est affranchi du devoir de loyauté lui incombant en lui demandant, suite au dépôt spontané de la déclaration de succession rectificative, de lui présenter différents documents relatifs aux actifs omis de la déclaration initiale, avant de lui imposer une transaction dans le cadre de laquelle il a unilatéralement réhaussé la valeur des actifs omis sur la base des éléments transmis par la concluante, sous menace d’exclusion du dispositif de la circulaire »[Localité 4]", relatif notamment à la modération des pénalités appliquées aux rappels résultant des omissions déclaratives, avant de lui notifier, dans un troisième temps, une rectification portant rappel des droits établis dans des conditions identiques à la transaction, avec application de la majoration de 40% pour manquement délibéré. Elle estime que ce faisant, le service a commis une déloyauté tenant dans la menace ou la contrainte pour obtenir des déclarations du contribuable (Cass. Com., 18 juin 1993, n°1166 ; CE, 16 avril 2012, n°320912), le service ne devant pas induire en erreur ou tromper le contribuable sur la portée de ses obligations, à peine d’irrégularité de la procédure d’imposition. Elle indique s’être engagée spontanément et de bonne foi dans la procédure de la circulaire " [Localité 4] " et transmis dans ce cadre des informations que l’administration a utilisé, non pas pour aboutir à une transaction équitable, mais pour imposer une valorisation manifestement excessive en liant le bénéfice des atténuations à l’acceptation de cette valorisation, par une instrumentalisation de ces informations pour appliquer des pénalités maximales de droit commun, induisant ainsi la concluante en erreur. Elle invoque en l’espèce un détournement de procédure attesté par la chronologie des faits, affirmant avoir été attirée dans une procédure dérogatoire pour être ensuite sanctionnée plus durement que dans le cadre d’un contrôle classique, ce qui constitue une rupture de la confiance légitime en même temps qu’une violation du devoir de loyauté, de telle sorte que la procédure de rectification, irrégulière, doit être annulée. Elle ajoute que la transaction en elle-même constitue un moyen déloyal en ce que la remise de la majoration de 40% n’avait aucune consistance puisque la pénalité omise n’existait pas. Elle note que cette majoration a été appliquée alors que la procédure n’avait pas été engagée du vivant de [O] [B] [E], de telle sorte qu’elle porte atteinte au principe de la personnalité des peines. Elle estime que la concession faite par l’administration était en l’espèce illusoire, la pénalité de 40% étant inapplicable, la procédure se révélant d’autant plus déloyale et affectant d’irrégularités la procédure.

En réplique, l’administration fait valoir qu’en l’espèce, la modération des pénalités était conditionnée à la signature, sous 30 jours, de la transaction proposée à Madame [H] et au paiement des sommes encore dues. Elle note que le conseil de la requérante a indiqué, lors d’un entretien téléphonique du 11 juin 2019, que sa cliente n’entendait pas donner suite à la proposition de transaction, de telle sorte que le service l’a informée, par lettre du 21 novembre 2019, de la caducité de cette procédure. Elle dénie toute volonté d’imposer une transaction à la requérante qui a d’ailleurs marqué son refus de s’y engager, de telle sorte qu’aucun manquement au devoir de loyauté ne peut lui être reproché. Elle conteste avoir procédé à une demande de renseignement ou de document au sens de l’article L.10 du livre des procédures fiscales, l’ensemble des documents ayant servi à la rectification résultant d’une transmission par la requérante dans le cadre de sa demande de régularisation. Elle note que la requérante a bénéficié de la procédure contradictoire prévue aux articles L.55 à L.61 du livre des procédures fiscales, sans privation d’aucune garantie afférente. Elle note que la majoration de 40% n’a été appliquée à aucun rappel au titre des années 2011 à 2013.

Sur ce,

Il est de principe que l’administration est astreinte au devoir de loyauté dans ses investigations préalables à la notification au contribuable d’une proposition de rectification.

En l’espèce, Madame [H] a déposé une demande de régularisation de sa situation fiscale au regard de l’ISF non déclaré au titre des années 2010, 2011, 2012 et 2013, en demandant à bénéficier du régime de réduction de la majoration pour omission d’avoirs non déclarés prévus par la circulaire du 21 juin 2013 dite " circulaire [Localité 4] ".

Ce faisant, elle a procédé à une valorisation des titres de la société de droit suisse Clair [F] omis dans la déclaration de succession initiale de sa mère en date du 24 avril 2014.

Une telle démarche impliquait nécessairement que le service opère une vérification de l’exactitude de la valorisation retenue par Madame [H] aspirant à bénéficier de la majoration réduite à 15% prévue par la " circulaire [Localité 4] ".

Afin de mettre en œuvre cette vérification, le service ne pouvait faire autrement que d’inviter Madame [H] à lui communiquer des documents complémentaires propres à lui permettre de contrôler la valorisation des titres de la société Clair [F] retenue dans le dossier de demande de régularisation.

Il appartenait à Madame [H] de donner suite à cette demande ou de s’abstenir et, en l’occurrence, elle a choisi d’adresser à l’administration divers documents.

Par la suite, l’administration a procédé à une nouvelle évaluation des titres de la société Clair [F], obtenant une valeur à la hausse en comparaison de celle retenue par Madame [H] et sur cette base factuelle, a adressé à l’intéressée une proposition de transaction qu’elle a déclinée, de telle sorte que l’administration a constaté la caducité de sa proposition de transaction et mis en œuvre la procédure de rectification avec le rehaussement précédemment retenu et un rappel des droits afférents.

Si Madame [H] fait reproche à l’administration de n’avoir pas respecté le principe de loyauté en faisant usage des documents qu’elle lui a transmis, le tribunal retiendra que pour vérifier l’exactitude de la valorisation proposée par la requérante, elle ne pouvait faire autrement que d’en contrôler le bienfondé en sollicitant Madame [H], alors libre dans sa réponse.

C’est dès lors à tort que Madame [H] fait reproche à l’administration d’un manquement au principe de loyauté à partir du moment où elle a spontanément initié la demande de régularisation et tout aussi spontanément transmis les documents propres à vérifier son éligibilité à la majoration au taux réduit.

De même, Madame [H] n’est pas fondée à quereller le manque de loyauté de l’administration au motif qu’elle l’a contrainte à accepter une transaction que la requérante a déclinée par le truchement de son conseil, devant être relevé que, ce faisant, elle n’a adressé à l’administration aucune contre-proposition.

De surcroît, l’administration était libre d’utiliser les documents obtenus de Madame [H] pour rectifier les valeurs formant l’assiette des impositions en litige dès lors qu’elle les a obtenus de façon licite, sans contrainte ni subterfuge déloyal.

Par suite, le grief d’irrégularité n’est pas fondé.

1.2 Sur le bienfondé des impositions

Madame [H] se prévaut des dispositions de l’article 666 du code général des impôts et de l’article L.17 du livre des procédures fiscales pour soutenir que l’administration n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’insuffisance des valeurs déclarées. Elle rappelle que la méthode par comparaison doit être privilégiée sur toute autre pour évaluer les biens soumis à rectification, notant que l’administration écarte cette méthode sans en justifier. Elle souligne que l’article 28 de la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 comporte une clause d’échange de renseignements entre les deux parties, laquelle pouvait être mise en œuvre pour obtenir des termes de comparaison, ce qui n’a pas été fait, de telle sorte que la démarche du service est viciée ab initio. Après cette précision, la requérante se prévaut du guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés non cotées, publié par l’administration en novembre 2006, pour déterminer la valeur mathématique de la société Clair [F], consistant dans l’addition des éléments de l’actif, diminuée des éléments de passif réels et des provisions. Elle estime que l’évaluation faite par l’administration est affectée de graves irrégularités :

— en ce qu’elle n’a pas pris en compte les caractéristiques physiques et juridiques de l’immeuble, le service ne démontrant pas en avoir tenu compte, de même qu’il n’a pas appliqué une décote spécifique pour tenir compte de la restriction prévue par la législation suisse en matière de vente d’immeuble à un étranger ;

— en ce que l’administration ne justifie pas du fait de n’avoir pas eu recours à la méthode par comparaison dans sa démarche alors qu’en page 39 de son propre guide d’évaluation, elle préconise cette méthode, de telle sorte que pour avoir privilégié sans raison une approche par capitalisation, elle ne démontre pas avoir entrepris les recherches de termes de comparaison préalable en application d’une clause d’échange de renseignements prévue à l’article 12 dans une convention du 31 décembre 1953 régissant les successions entre la France et la Suisse ni avoir sollicité une entraide administrative en application de la convention du 9 septembre 1966 signée entre les deux pays ;

— en ce que pour déterminer la valeur mathématique, le service a eu recours au taux de rendement, en prenant en compte les revenus de loyers en fin d’exercice 2012, ce qui revient à introduire une méthode dérivée de la rentabilité, tenant ainsi en échec la logique de l’article 1832 du code civil tel qu’interprété par la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de combinaison de méthode.

La requérante indique par ailleurs, à propos de la valeur de productivité, qu’elle est déterminée en appliquant, pour une société, à sa valeur nette récurrente, un taux de capitalisation. Elle souligne le caractère sibyllin et, au vrai, incompréhensible de la description de la méthode employée par le service pour établir cette valeur de productivité, ce qui ne lui permet pas de se prononcer sur sa pertinence. Elle note qu’aucune explication n’est fournie sur le taux de capitalisation fixé à 2,13% par le service. En synthèse, elle considère que la combinaison des méthodes mathématique et de productivité, retenue par l’administration, est inopérante dans la mesure où la méthode mathématique alléguée se fonde en réalité sur la productivité, ce qui fausse la démarche du service qui a en réalité combiné deux valeurs de productivités. Elle affirme que, même à supposer la méthode par le revenu pertinente, le service a commis une erreur manifeste en utilisant un taux de capitalisation établi par l’autorité administrative genevoise et issu de la loi LICP destinée à calculer une valeur fiscale pour l’impôt sur la fortune cantonale, qui n’est pas un taux de marché reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande, nécessaire à la détermination d’une valeur vénale.

Elle observe que la jurisprudence sanctionne l’utilisation de barèmes administratifs qui ne reflètent pas la réalité du marché (CE, 19 janvier 2018, n°400713).

La requérante estime dès lors que la méthode mise en œuvre par l’administration pour déterminer la valeur des titres de la société Clair [F], au jour du décès de [O] [B] [E], est entéchée de graves irrégularités et ne permet en aucune manière de démontrer l’insuffisance déclarative lors du dépôt de la déclaration de succession rectificative.

Pour déterminer la valeur des titres en litige, la requérante propose, à titre liminaire, de retenir une pondération établie à 4VM+1VP préconisée par les professionnels et que le service a finalement retenu après contestation. Elle approuve en outre l’application de la décote de 10% retenue par l’administration mais critique son refus persistant de ne pas tenir compte de la restriction de la cessibilité des biens immobiliers situés en Suisse aux acquéreurs étrangers prévue par la loi suisse du 16 décembre 1983, par soumission de telles acquisitions à une autorisation préalable de l’autorité cantonale compétente. Elle estime qu’une telle restriction doit nécessairement être prise en compte au cas particulier, en ce qu’elle réduit considérablement le marché des acquéreurs potentiels. Elle conteste le point de vue adverse selon lequel la valeur mathématique du bien tiendrait déjà compte de cette restriction, pour rejeter toute décote spécifique.

Madame [H] soutient par ailleurs que la convention du 31 décembre 1953 conclue entre la France et la Suisse et relative à la lutte contre les doubles impositions en matière d’impôt sur les successions, a été dénoncée par la France le 17 juin 2014 mais s’applique tout de même en l’espèce, le décès de [O] [B] [E] étant intervenu le [Date décès 1] 2013 alors que la dénonciation de la convention prend effet au 1er janvier 2015.

Elle observe qu’en vertu de l’article 2 de cette convention de 1953, la question de savoir si des parts ou actions d’une société permettant de détenir des droits sur un immeuble, doivent être qualifiés de biens immeubles, est réglée par la législation du lieu de situation de l’immeuble, en l’occurrence le droit suisse. Elle précise que selon la législation de cet Etat, les parts de la société Clair [F] devaient certes recevoir la qualification de biens immobiliers, mais devaient être soumis au droit de succession applicable en Suisse. A ce dernier égard, elle observe que l’article 1er, alinéa 1er de cette convention prévoit que les immeubles et droits immobiliers figurant dans la succession d’une personne ayant eu son dernier domicile en France ou en Suisse, n’est soumis à l’impôt sur les successions que dans l’Etat où ils étaient situés. Elle souligne que les titres de la société Clair [F] sont des biens immeubles au sens du droit suisse alors que le service considère que ces mêmes titres relèvent des stipulations de l’article 3 de la même convention et qui régissent les « autres biens ». Elle relève que la société Clair [F] est une société par actions, une société anonyme et non une société civile, ses actions étant assimilables aux immeubles au sens de l’article 2 de la convention.

En réplique, l’administration rappelle que [O] [B] [E], dont la requérante tient ses droits, détenait 100% des parts de la société Clair [F], située à [Localité 6], ces titres n’ayant pas été déclarés à la succession et à l’ISF alors que la convention fiscale franco-suisse applicable prévoyait que les titres non cotés de ce type de sociétés sont imposables en Suisse et en France, une éventuelle double imposition étant éliminée par l’octroi d’un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé en Suisse. Elle rappelle que ces titres, qui auraient dû être déclarés pour les années 2011, 2012 et 2013, ne l’ont été que le 3 avril 2017 sur la base d’une valorisation faite à partir des comptes sociaux au titre des exercices 2013, 2014 et 2015 et selon une combinaison de la méthode de productivité. A propos de la valorisation de ces titres opérée par ses soins, elle écarte la contestation adverse tirée du défaut de recours à la méthode par comparaison en soulignant, dans la proposition de rectification, l’absence de termes de comparaison intrinsèquement similaires, antérieurs et proches de la date du fait générateur de l’impôt et elle a dû recourir à une combinaison de méthodes alternatives, en l’occurrence, la valeur mathématique et la valeur de productivité. Elle indique que la déclaration fiscale déposée auprès de l’administration genevoise au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2007, révèle que l’immeuble a été valorisé à 5.286.735 CHF, établie à partir de la valeur locative de 359.438 CHF et d’un taux de capitalisation de 6,80%, ce taux étant publié par l’autorité fiscale genevoise pour valoriser les logements de 20 ans et plus. Elle précise que les taux publiés par la même autorité pour les années en litige ont été utilisés pour la valorisation de l’immeuble, laquelle a été réduite à la valeur nette comptable pour déterminer la plus-value latente, celle-ci étant retenue pour déterminer la valeur mathématique. Elle affirme encore avoir déterminé la valeur mathématique en majorant les capitaux propres corrigés de l’exercice de référence de la plus-value latente sur l’immeuble. A la critique adverse tenant à ce qu’elle a in fine utilisé la méthode par le revenu pour déterminer la valeur de l’immeuble sans s’intéresser au marché locatif genevois, l’administration rétorque avoir déterminé la valeur mathématique sur la base de l’actif net comptable corrigée des plus-values latentes sur les éléments d’actifs, la valeur de l’immeuble ayant été ajoutée à d’autres actifs, diminuée du passif social pour constituer l’actif net réévalué, soulignant qu’une telle démarche n’est pas remise en cause par la jurisprudence qui ne récuse pas la méthode de l’évaluation d’un immeuble par le rendement des loyers pour établir sa valeur mathématique. Elle souligne que la requérante ne conteste pas que l’immeuble produit des revenus, que le loyer est connu, avec des revenus qui correspondent au marché local, le taux de capitalisation reconnu étant en outre celui publié par l’autorité locale pour les immeubles de 20 ans et plus. Elle note que le taux de rentabilité publié par cette autorité résulte de l’observation qu’elle fait du rapport entre le prix des transactions et les revenus locatifs, de telle sorte que le taux de capitalisation est établi à partir de la valeur réelle, quand bien même serait-elle publiée par l’administration fiscale locale compétente en Suisse.

L’administration expose en outre, à propos de la valeur de productivité, qu’elle permet de déterminer la valeur d’une entreprise en capitalisant le résultat net récurrent que son activité produit, que le bénéfice soit distribué ou mis en réserve. Cette valeur résulte de la division du résultat net récurrent par le taux de capitalisation, soit V=R/I. Elle indique que le résultat de l’exercice 2011, à défaut d’information sur les deux exercices précédents, a été corrigé pour neutraliser la reprise de provision de 240.000 CHF et les charges d’entretien et de réparation comptabilisées pour une valeur exceptionnelle de 648.572 CHF, dans la mesure où de telles dépenses ne sont pas récurrentes au cours des exercices suivants. Elle indique avoir retenu, par soucis de simplification, une valeur d’entretien et de réparation pour 130.000 CHF. Elle souligne avoir retenu le taux de capitalisation de 2,13% communiqué par la requérante pour chacune des années. Afin de valoriser les titres litigieux, elle a opéré une combinaison des deux méthodes mathématiques et de productivité par la formule (3VM+1VP)/4, avec une décote de 10% pour absence de liquidité des titres en cause. Elle affirme avoir accueilli favorablement les observations de la requérante sur la combinaison de méthode en retenant (4VM+1VP)/5. Elle indique avoir appliqué cette formule pour parvenir à une valorisation des titres, au 31 décembre 2012, après application d’une décote de 10%, à la somme de 5.837.870 CHF. Cette valeur a été établie, selon une parité de 1 euros pour 1,2072 CHF au 31 décembre 2012, à la somme de 4.835.876 euros.

Elle conteste l’argument adverse tenant à ce que l’évaluation faite par le service repose sur la seule valeur de productivité, dans la mesure où la valeur de l’immeuble a été établie sur la base du rendement locatif et la valeur de productivité calculée sur la base de la capitalisation des bénéfices, de telle sorte qu’il y a bien eu combinaison de deux méthodes distinctes qui ne se réfèrent pas aux mêmes agrégats comptables. Elle rappelle que la société Clair [F] avait une unique associée, la défunte, et possédait un immeuble d’habitation mis en location, d’où l’initiative du service de retenir à l’origine 3VM pour 1VP. Elle rappelle en outre le caractère non contraignant du guide de l’évaluation des entreprises, précisant avoir retenu une combinaison préconisée en page 73 de ce guide pour valoriser la société ayant des activités non commerciales. Elle affirme que la requérante a contesté la combinaison (3VM+1VP)/4 alors qu’initialement, elle avait retenu (2VM+1VP)/3, justifiant sa propre démarche par le fait que l’actif principal de la société consiste dans un immeuble de rapport et que la société supporte des charges qui ne se reflètent que dans les résultats supports de la valeur de productivité. Elle dit avoir suivi les observations du contribuable retenant la combinaison (4VM+1VP)/5. L’administration fait encore valoir que n’est pas justifiée la décote supplémentaire de 30% alléguée par la requérante en raison de la législation helvétique restreignant l’acquisition des immeubles situés en Suisse par des personnes non domiciliées dans cet Etat. Elle précise que la soumission des non-résidents en Suisse à une autorisation préalable de l’autorité cantonale pour une telle acquisition, n’équivaut pas à un rejet de cette autorisation. Elle souligne que l’ordonnance complétant la loi en cause ne vise spécifiquement que les résidences secondaires. Elle note que l’immeuble servant de sous-jacent aux titres à évaluer pourrait potentiellement être acquis aussi bien par des résidents en Suisse que par des non-résidents, pour en déduire que la détention des titres de la société Clair [F] par des personnes non-résidentes en Suisse n’a pas d’incidence avérée sur la valeur vénale de ces titres. Elle ajoute que cette restriction est implicitement prise en compte par ailleurs dans la valeur mathématique qui utilise la valeur vénale de l’immeuble déterminée à partir du taux de rendement des immeubles du canton de Genève auxquels s’applique potentiellement la restriction litigieuse qui n’est pas spécifique à l’immeuble détenu par la société Clair [F]. Elle estime dès lors que la décote de 10% retenue par la requérante alors que la défunte détenait 100% des actions de la société apparaît suffisante.

Sur ce,

Il est de principe que la valeur vénale d’un bien est déterminée par le libre jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel qui seul fait ressortir le prix que le propriétaire pourrait obtenir du bien considéré compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation, l’évaluation étant faite par la comparaison de termes possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux mais non strictement identiques, cette valeur vénale étant en outre déterminée par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires antérieurement à la date de la mutation soumise à la formalité.

Au cas particulier, le tribunal retiendra, à titre liminaire, que le guide de l’évaluation des entreprises et des titres des sociétés non cotées, publié par l’administration en novembre 2006, constitue un ensemble de normes de droit souple dépourvu de toute portée contraignante.

En conséquence, les méthodes d’évaluation qu’il prévoit ne lient ni l’administration, ni les contribuables alors libres d’en user, à condition d’en justifier.

Le tribunal rappellera en outre n’être saisi que des contestations formées dans la réclamation contentieuse sans pouvoir, en application de l’article L.199 du livre des procédures fiscales, statuer sur une demande d’annulation d’un avis de mise en recouvrement portant sur un rappel de droits d’enregistrement.

Ceci étant précisé, il est acquis aux débats que le présent litige, pour ce qui est de la détermination de l’assiette des droits de succession contestée et de l’imposition applicable, relève de la convention conclue le 31 décembre 1953 entre la France et la Confédération Suisse en vue d’éliminer les doubles impositions en matière de succession.

A cet égard, il est acquis aux débats que les titres de la société [J] [F] constituent un bien immeuble au sens de cette convention.

En effet, l’article 2.1 de la convention stipule notamment que : « La question de savoir si un bien ou un droit a le caractère immobilier ou peut être considéré comme l’accessoire d’un immeuble sera résolue d’après la législation de l’Etat dans lequel est situé le bien considéré ou le bien sur lequel porte le droit envisagé. »

Or l’immeuble étant situé en Suisse, les titres de la SCI, également de droit suisse, ont été reconnus comme constitutifs d’un bien immeuble par les deux parties.

Le tribunal retiendra cette qualification qui, au demeurant, se révèle pertinente en droit international privé conventionnel rapporté au présent litige.

Sur le fondement de cette qualification, Madame [H] soutient que seuls les droits de succession prévus par la législation suisse sont applicables en l’espèce.

En l’occurrence, l’article 3.1 de cette convention du 31 décembre 1953 stipule : « Les biens de la succession auxquels l’article 2 n’est pas applicable, y compris les créances de toute nature garanties par gage immobilier, ne sont soumis aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son dernier domicile. »

L’administration se prévaut de cette stipulation pour soutenir que le droit français est applicable, pour la raison que [O] [B] [E] est décédée en France, son héritière, Madame [H] étant alors éligible aux droits de succession en vertu des dispositions de l’article 750 ter du code général des impôts.

Pour autant, l’article 2 de la convention stipule : « 1. Les biens immobiliers (y compris les accessoires) ne sont soumis aux impôts sur les successions que dans l’Etat où ils sont situés ».

En l’espèce, les titres de société dont la valeur forme l’assiette du rappel des droits en litige, constituent un bien immeuble au sens du droit suisse, en application de la convention, en ce qu’ils représentent le capital d’une société de droit suisse détenant en pleine propriété un immeuble situé sur le territoire suisse.

Par suite, c’est à tort que l’administration prétend que les droits de succession prévus par la législation française sont applicables au présent litige.

C’est d’ailleurs pour éviter des situations similaires à celle du présent litige que l’Etat français a dénoncé la convention du 31 décembre 1953 conclue avec la Confédération Suisse en vue de l’élimination des doubles impositions, à effet au 1er janvier 2015.

En conséquence, sans que le tribunal n’ait à statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il y a lieu d’annuler la décision de rejet de l’administration en date du 31 juillet 2024 et d’ordonner le dégrèvement des droits de succession en litige.

2. Sur les demandes annexes

Succombant, la Direction régionale des Finances publiques d’Ile-de-France et du département de [Localité 1] sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

— ANNULE la décision de rejet en date du 31 juillet 2024 rejetant la réclamation contentieuse formée par Madame [S] [H] le 1er mars 2021 ;

— ORDONNE le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit mis en recouvrement selon avis du 15 février 2021 ;

— CONDAMNE la Direction régionale des Finances publiques d’Ile-de-France et du département de [Localité 1] aux dépens ;

— DÉCLARE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Avril 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT