TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 24/09410 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BKR

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Août 2025

Monsieur [N] [O]

C/

Société CDC HABITAT, SA d’HLM

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Août 2025

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Eugénie DUCROC ACCAOUI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société CDC HABITAT, SA d’HLM

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de la HAUTS-DE-SEINE

Substitué par M^e Alix DOMINICE, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Avner DOUKHAN

M^e Jeanine HALIMI

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 14]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 juillet 1996, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [N] [O] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6].

Par assignation remise à domicile le 9 octobre 2024, Monsieur [N] [O] a attrait la SA CDC HABITAT SOCIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de :

condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 16 035, 09 € au titre de son préjudice de jouissance ;condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;ordonner à la SA CDC HABITAT SOCIAL, sous astreinte de 150 € par jour, de poser une nouvelle porte blindée, réparer la fenêtre cassée et retirer la barre métallique au niveau de la fenêtre ;condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.L’audience s’est tenue le 19 mai 2025 après deux renvois.

À cette audience, Monsieur [N] [O], représenté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :

débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes ;condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 18 803, 38 € au titre de son préjudice de jouissance et condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 402,77 € par mois jusqu’à la remise en état complète du logement ;condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;ordonner à la SA CDC HABITAT SOCIAL, sous astreinte de 150 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, de remettre en état le logement et notamment de réparer la fenêtre cassée et retirer la barre métallique au niveau de la fenêtre ;condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au visa de l’article 1726 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1089, Monsieur [N] [O] soutient subir un trouble de jouissance important du fait de l’insalubrité de son logement, justifiant une indemnisation et la condamnation à des travaux. Il fait valoir y avoir sa résidence effective et avoir adressé plusieurs mises en demeure au bailleur. Il indique d’une part ne plus pouvoir accéder au logement du fait de la pose d’une porte anti-squat et d’autre part, qu’une fenêtre a été brisée et qu’une protection métallique a été posée qui empêche d’accéder à cette fenêtre. Il en résulte selon lui des infiltrations d’air et d’eau, et une dégradation de l’état du logement.

Il considère également avoir subi un préjudice moral en étant privé d’accès à son logement et du fait des entrées sans autorisation de la SA CDC HABITAT SOCIAL violant son intimité.

Sur les demandes reconventionnelles de la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [N] [O] conteste tout manquement à ses obligations, passé ou actuel. Il réfute ne pas permettre l’entretien du logement. Il soutient en outre user raisonnablement du bien loué depuis 1996. Il affirme que les désordres survenus ont été le fait de tiers sans droit ni titre et ne lui sont donc pas imputables.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du tribunal de :

débouter Monsieur [N] [O] de ses demandes ;prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;prononcer l’expulsion de Monsieur [N] [O] et tout occupant de son chef, avec dispense du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin ;autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux soit sur place soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur;condamner Monsieur [N] [O] à lui payer une indemnité d’occupation majorée de 50% égale au prix du loyer et des charges courantes, à compter de la signification de la décision et jusqu’au départ définitif de ce dernier ;condamner Monsieur [N] [O] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ;condamner Monsieur [N] [O] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Sur les demandes de Monsieur [N] [O], la SA CDC HABITAT SOCIAL conteste tout préjudice de jouissance. Elle indique qu’il est volontairement domicilié à une autre adresse depuis plusieurs années. Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL souligne que le demandeur ne démontre pas l’insalubrité du logement. En ce sens, elle considère que le sinistre sur la fenêtre devait être pris en charge par l’assureur du locataire et que c’est lui-même qui a laissé à l’abandon son logement.

Reconventionnellement, la SA CDC HABITAT SOCIAL soutient au visa des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les manquements du locataire justifient la résiliation du bail. Elle expose que du fait de la nouvelle domiciliation de Monsieur [N] [O], elle n’a pas pu faire les travaux d’entretien courant dans le logement. En outre, elle fait valoir qu’il ne respecte pas son obligation de vivre dans les lieux loués au moins huit mois par an. Enfin, en application des articles 1224, 1728 et 1729 du code civil, la SA CDC HABITAT SOCIAL affirme que Monsieur [N] [O] n’use pas raisonnablement de la chose louée en n’habitant pas dans les lieux et en étant de mauvaise foi. Elle allègue de plus que cela lui cause un préjudice de jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 octobre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur la demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose quant à lui que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…), d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…)

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

En effet, aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En vertu de l’article L. 271-1 du code de la sécurité intérieure, les propriétaires, exploitants ou affectataires, selon le cas, d’immeubles à usage d’habitation et de locaux administratifs, professionnels ou commerciaux doivent, lorsque l’importance de ces immeubles ou de ces locaux ou leur situation le justifient, assurer le gardiennage ou la surveillance de ceux-ci et prendre les mesures permettant d’éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1731 du code civil et de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

Sur l’impossibilité de jouir du logement

En application des dispositions précédemment rappelées, le bailleur est obligé de ne pas troubler lui-même la jouissance des lieux du preneur. Il ne répond pas des cas de force majeure ou de voies de fait dont des tiers se rendraient coupables.

Monsieur [N] [O] allègue que la SA CDC HABITAT SOCIAL a posé indûment une porte

anti-squat et ne lui a pas restitué les clés du bien, et ce sur une période du 10 février 2021 au mois de mai 2022.

Il résulte du courriel de Monsieur [I] [H], gardien de l’immeuble sis [Adresse 4],

[Localité 10], en date du 10 juillet 2020 et du procès-verbal de constat du 17 juillet 2020 (recevable sur ce point puisque la porte d’entrée ne constitue pas une partie intérieure et privative du logement) que la porte anti-squat litigieuse a été posée au cours du premier semestre de l’année 2020.

Il résulte de ces mêmes pièces ainsi que de la main courante de Monsieur [I] [H] du 1er avril 2020 que cette porte a été posée suite à l’introduction de tiers sans droit ni titre dans le logement.

Il n’apparaît par suite pas contestable qu’au premier semestre 2020, Monsieur [N] [O] n’occupait pas régulièrement le bien. Il fixe d’ailleurs lui-même le début de son trouble de jouissance à la date du 10 février 2021.

Or, le bailleur était tenu à l’encontre de l’ensemble des autres locataires de l’immeuble d’assurer la surveillance de l’immeuble et de prévenir les risques manifestes pour la sécurité et la tranquilité des locaux. Ainsi, la pose d’une porte anti-squat devant un logement dont le locataire est actuellement absent et non joignable, pour éviter l’intrusion de tiers dans l’immeuble, ne constitue pas un trouble de jouissance.

Néanmoins, le bail n’ayant pas été résilié, qu’importe les griefs alors invoqués par le bailleur, Monsieur [N] [O] était fondé à demander l’accès à son logement dès son retour.

L’impossibilité d’accéder au logement loué constitue en effet un trouble de jouissance évident.

Il n’est pas justifié de la date exacte à laquelle Monsieur [N] [O] a sollicité pour la première fois la remise des clés à la SA CDC HABITAT SOCIAL. La première pièce en ce sens est la sommation délivrée le 12 janvier 2022. Il ressort en outre du procès-verbal de constat en date du 27 janvier 2022 qu’à cette date, les clés n’avaient pas été restituées au preneur. Enfin, il résulte des déclarations des parties que les clés auraient été finalement remises au mois de mai 2022.

Dès lors, l’indemnisation du trouble de jouissance, à hauteur de 100% du loyer et charges (soit 346, 89 € durant l’année 2022) puisque le logement n’a pas pu être occupé du tout, sera calculée sur la période du 12 janvier 2022 au 15 mai 2022, soit quatre mois.

La SA CDC HABITAT SOCIAL sera par suite condamnée à verser la somme de 1 387, 56 € à Monsieur [N] [O] de ce chef, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’insalubrité du logement

Monsieur [N] [O] fait valoir que le logement n’est pas conforme aux conditions de décence attendues du fait d’une fenêtre brisée dont résulte des infiltrations d’air et d’eau, et de son état insalubre général.

En premier lieu, il ressort des procès-verbaux de constat par commissaire de justice en date des 17 juillet 2020 et 27 janvier 2022 que l’une des vitres d’une fenêtre de la pièce principale de l’appartement est brisée.

En l’absence d’état des lieux d’entrée produit, il sera présumé que cette fenêtre était en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Par conséquent, il n’y avait pas de manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent à la remise du bien.

L’interrogation porte donc sur la charge de l’obligation d’entretien de la fenêtre endommagée, au regard des obligations respectives du bailleur et du locataire. En effet, si le bailleur garantit le clos et le couvert, le locataire doit quant à lui assurer l’entretien courant et répond des dégradations et pertes qui surviennent au cours du contrat.

Il résulte de la main courante déposée le 1er avril 2020 par Monsieur [I] [H], gardien de l’immeuble sis [Adresse 5], que la fenêtre a été cassée par des sapeurs pompiers appelés suite aux inquiétudes quant à la situation de Monsieur [N] [O]. Cependant, par un courriel en date du 10 juillet 2020, Monsieur [I] [H] déclare au contraire que la fenêtre a été brisée par des squatteurs ayant occupé les lieux selon lui « en début d’année ».

Dans les deux hypothèses, il y a lieu de souligner que le locataire n’est pas tenu de répondre des dégradations qui ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Pour autant, dans le cadre d’un manquement à l’obligation d’entretien du bailleur, l’indemnisation dépend de la caractérisation d’un préjudice subi.

Il a été précédemment démontré que Monsieur [N] [O] ne vivait pas dans les lieux du premier semestre 2020 au mois de mai 2022.

Ultérieurement au mois de mai 2022, il résulte de ses propres déclarations dans le cadre de la présente instance qu’il n’est pas revenu vivre dans le logement. Selon lui, c’est du fait de l’absence de réparation de la fenêtre qu’il n’a pas pu réintégrer les lieux. Cependant, ce désordre n’était pas de nature à rendre inhabitable le logement.

En l’absence de présence dans le bien, aucun préjudice (médical, financier…) ne peut être retenu.

Il n’est pas non plus allégué ni a fortiori démontré de dommages causés aux biens personnels de Monsieur [N] [O] dans le logement du fait d’éventuelles infiltrations.

En second lieu, outre qu’aucun détail sur l’état dit « déplorable » de l’appartement n’est donné (nature et étendue des désordres, date d’apparition…), il doit être constaté qu’aucune des pièces versées ne permet de caractériser un manquement du bailleur de ce chef, étant rappelé là encore que le bien est présumé avoir été loué en bon état. Notamment, le désordre et l’encombrement du logement constaté par les commissaires de justice pourraient relever d’un manquement à l’obligation d’entretien du locataire ou du fait de tiers.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts fondée sur l’insalubrité du logement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code civil énonce que chacun a droit au respect de sa vie privée. L’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales expose également le droit de toute personne au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Le bailleur ne peut pénétrer dans les lieux loués qu’avec l’accord du locataire, en application d’une clause contractuelle, pour réaliser des travaux nécessaires, dans le cadre de la procédure pour reprise de logement abandonné (et après mise en demeure) ou sur autorisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Conformément aux dispositions de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, la demande de Monsieur [N] [O] au titre du préjudice moral s’appuie d’abord sur « l’impossibilité d’accès à son logement » et se confond de ce fait avec le préjudice déjà examiné au titre du trouble de jouissance. Il n’est pas démontré d’autre préjudice lié au relogement (conditions de vie difficiles au sein du domicile actuel, préjudice financier…) Il y a lieu de le débouter de sa demande à ce titre.

Monsieur [N] [O] allègue ensuite une violation de sa vie privée. Il ressort du jugement en date du 6 décembre 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin que Monsieur [N] [O] a déjà sollicité des dommages-intérêts sur ce fondement, au sujet du même constat de commissaire de justice en date du 17 juillet 2020, et en a été débouté. En conséquence, la demande de Monsieur [N] [O] d’indemnisation pour violation de sa vie privée sera déclarée irrecevable du chef de l’autorité de la chose jugée.

Sur les demandes reconventionnelles de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

Avant d’examiner la demande de travaux formée par le demandeur, il convient de se prononcer sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail dont dépend la suite des relations contractuelles entre les parties.

Sur la résiliation du bail

En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La jouissance paisible des lieux est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Conformément aux dispositions de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, dans les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyers modérés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

La SA CDC HABITAT SOCIAL fonde sa demande en résiliation du bail sur l’absence d’occupation du logement au moins huit mois dans l’année par le preneur, le manquement à son obligation de permettre l’accès au logement afin d’exécuter des travaux nécessaires, et sa mauvaise foi dans la jouissance du bien.

Concernant l’obligation d’occuper le logement au moins huit mois par an, il sera constaté à titre préalable que le jugement du 6 décembre 2021 ne s’est pas prononcé sur ce point mais a seulement relevé des périodes d’absence de Monsieur [N] [O].

Dans le cadre de cette instance, il est d’abord versé :

le courriel et la main courante de Monsieur [I] [H], gardien de l’immeuble litigieux, datés des mois d’avril et juillet 2020, qui indique qu’il n’a pas de nouvelles de Monsieur [N] [O] depuis trois ans, qu’il ne répond pas aux appels, qu’une autre locataire a remarqué qu’il ne fréquentait plus leur lieu de culte, que les pompiers sont intervenus et n’ont trouvé personne dans le logement, que le logement a été brièvement squatté;un courrier de Maître [R] [J], commissaire de justice, en date du 11 août 2020 qui indique que selon l’enquête menée à la demande du bailleur, Monsieur [N] [O] a disparu depuis trois ans d’après la communauté juive locale.Il en résulte qu’à cette date, Monsieur [N] [O] n’avait pas été vu dans l’immeuble par le gardien ni par les membres de sa communauté depuis environ le milieu de l’année 2017 jusqu’au mois d’août 2020.

Cette période dépasse celle de la seule pandémie de 2020, cas de force majeure justifiant que certains locataires n’aient pas été présents dans leur logement sur une certaine durée.

Par ailleurs et surtout, il a été établi que par la suite, une occupation sans droit ni titre a eu lieu, qu’une porte anti-squat a été posée, que Monsieur [N] [O] n’était pas présent lors de la pose, et ne s’en est soucié qu’à compter de mi-2021. Il a été démontré que cette porte n’a concrètement empêché le retour dans les lieux de Monsieur [N] [O] qu’entre le 12 janvier 2022 et le 15 mai 2022. Son absence des lieux jusqu’à janvier 2022 est ainsi avérée.

De plus, il est constant et non contesté qu’au jour de l’audience (19 mai 2025), Monsieur [N] [O] vit au domicile de ses parents.

Au cours des cinq dernières années minimum, Monsieur [N] [O] ne justifie donc pas avoir vécu au moins huit mois par an dans le logement loué.

Ce dernier invoque l’exception d’inexécution pour expliquer cette situation. Or, seuls le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière. En l’espèce, la présence d’une porte anti-squat dont le locataire possède désormais les clés et d’une fenêtre cassée ne caractérisent pas le caractère inhabitable du logement litigieux. L’état de désordre qui s’y trouve non plus, en l’absence de tout élément permettant de savoir à qui l’imputer tel que cela a été précédemment souligné.

Au surplus, entre le jugement d’incompétence du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de

Bobigny au printemps 2022, et l’assignation du 9 octobre 2024, soit deux ans et demi, Monsieur [N] [O] n’a aucunement mis en demeure le bailleur de faire des travaux ni mis en œuvre les voies judiciaires lui étant ouvertes.

Il n’est pas non plus justifié de difficultés familiales ou d’un statut d’aidant de nature à pondérer la gravité du manquement à l’obligation d’occuper le logement huit mois par an.

Enfin, le fait que Monsieur [N] [O] n’ait pas eu l’intention de quitter définitivement ce logement, ce qui ressort du paiement du loyer et de ses charges courantes, de sa domiciliation auprès de certains organismes et des différentes démarches judiciaires par lui entreprises, est inopérant concernant l’obligation spécifique et annuelle prévue par l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de tout ce qui précède qu’en s’abstenant de faire du logement social qui lui a été loué sa résidence principale effective, Monsieur [N] [O] a gravement manqué à ses obligations légales, ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres manquements invoqués.

Il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [N] [O] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [N]

[O].

Sur la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, non par voie de fait, et s’il est justifié d’une solution de relogement actuelle, ses effets personnels demeurent dans le logement où il vivait depuis 1996.

Afin d’assurer la conciliation des intérêts en présence, le délai de deux mois ne sera pas supprimé mais réduit à un mois pour que le preneur ait le temps de déménager dans des conditions satisfaisantes.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Monsieur [N] [O] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Monsieur [N] [O] sera donc condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une

indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ; l’article 1241 ajoute que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que ne peut être fait droit à une demande en responsabilité pour faute que si sont démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL n’établit pas avoir subi un quelconque préjudice, les éventuelles dégradations locatives alléguées devant être examinées suite à un état des lieux de sortie contradictoire.

En conséquence, il convient de débouter la la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande en travaux

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, la résiliation du bail étant prononcée par le présent jugement, le bailleur ne peut plus de fait être tenu d’une quelconque obligation d’entretien et de travaux.

Par suite, la demande de travaux de Monsieur [N] [O] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, elles conserveront la charge des frais engagés par elles-mêmes tant au titre des dépens que des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, public, et en premier ressort,

CONDAMNE la SA CDC HABITAT SOCIAL à payer la somme de 1 387, 56 € à Monsieur [N] [O] au titre de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral de Monsieur [N] [O] ;

DÉCLARE irrecevable au titre de l’autorité de la chose jugée la demande de Monsieur [N]

[O] de dommages-intérêts pour violation de sa vie privée ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 juillet 1996 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [N] [O] relatif aux locaux situés sis [Adresse 6] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [O] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 6] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [O] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE la SA CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [N] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RÉDUIT à un mois le délai suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer dû et CONDAMNE Monsieur [N] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [O] de sa demande de travaux ;

DIT que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La juge