TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-hélène LEONE CROZAT ; Monsieur [D] [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QKS

N° MINUTE :

12-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par son syndic la société REAL CONSEIL SAS dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0468

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QKS

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [P] est propriétaire du lot n°28 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société REAL CONSEIL, a assigné M. [D] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  4211,05 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 sur la somme de 3704,26 euros et pour le surplus à compter de la mise en demeure du 12 août 2024,

—  439,08 euros au titre des frais,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance pouvant être recouvrés par M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est également sollicité d’ordonner dans l’hypothèse où à défaut de règlement des condamnations prononcées sur la décision à intervenir l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, que le montant de la prestation de recouvrement ou d’encaissement prévue à l’article A444-31 du code de commerce donnant lieu à la perception d’un émolument sera mis à la charge de la partie condamnée en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que M [D] [P] ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assigné à étude par acte de commissaire de justice, M. [D] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des procédures

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la même assignation a donné lieu à deux enregistrements distincts. Il apparaît ainsi opportun que la jonction des affaires RG n°24/01852 et RG n°25/01932 soit ordonnée, sous le premier numéro.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°28,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,

— les régularisations de charges 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 avril 2022, 9 mars 2023 et 7 mars 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024,

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et 2025,

o vote des travaux suivants : système interphonie (Assemblée générale du 7 mars 2024, résolution 16),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 1er octobre 2024,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4211,05 euros au 1er octobre 2024 (du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

M. [D] [P] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a ainsi pas apporté d’élément remettant en cause la dette ou son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 2 juillet 2024 sur la somme de 3704,26 euros et de l’assignation pour le surplus, la date de la présentation de la mise en demeure du 12 août 2024 n’étant pas connue.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 439,08 euros se décomposant comme suit :

—  189,54 euros de mise en demeure (19 février 2024 sur le décompte),

—  249,54 euros de mise en demeure (27 juin 2024 sur le décompte).

Ces deux mises en demeure ayant été faites par avocat, elles seront indemnisées au titre des frais irrépétibles.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [D] [P] ne paye pas ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Aucune reprise de paiement n’est constatée depuis le commandement de payer et l’assignation.

La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les frais nécessaires à l’exécution de la décision

S’agissant de la demande de condamnation aux frais d’exécution, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures d’exécution, par principe, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur et il n’appartient pas à ce stade de la procédure au tribunal judiciaire de statuer sur des frais futurs non justifiés.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le ministère d’un avocat n’étant pas obligatoire en la matière, il ne sera pas fait application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires RG n°25/01852 et RG n°25/01932 sous le numéro RG n°25/01852,

CONDAMNE M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société REAL CONSEIL:

— la somme de 4211,05 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 (du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2024 sur la somme de 3704,26 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 7] ([Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice la société REAL CONSEIL de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges,

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société REAL CONSEIL, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société REAL CONSEIL de sa demande au titre des frais nécessaires à l’exécution de la décision,

CONDAMNE M. [D] [P] aux dépens, qui ne pourront pas être recouvrés par M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge