TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ROCHE

Maître FRANCELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10857 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NGN

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [A] [O],

Madame [H] [B] épouse [O],

demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître ROCHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0988

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [W],

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [X] [W],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître FRANCELLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0422

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10857 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NGN

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022, Monsieur [A] [O] et Madame [H] [O] ont donné à bail à Monsieur [R] [W] un appartement de 29 m2 sis [Adresse 5] en bail meublé soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à effet du 1er octobre 2022 pour un loyer de 1.540 euros et 60 euros de charges, M. [X] [W] s’est porté caution.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [A] [O] et Madame [H] [O] ont fait délivrer congé pour reprise à M. [R] [W] pour le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, Monsieur [A] [O] et Madame [H] [O] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3534,90 euros au titre d’un arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, les époux [O] ont, ensuite, assigné M. [R] [W], ainsi que sa caution, Monsieur [X] [W] à comparaitre le 15 mai 2025 devant le tribunal de Paris aux fins de voir :

A titre principal,

VALIDER le congé notifié conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989;

En conséquence,

PRONONCER l’expulsion de Monsieur [R] [W] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux qu’il occupe sans droit ni titre sis [Adresse 2] à [Localité 15], avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

AUTORISER la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux au moment de l’expulsion aux frais, gardes et périls de Monsieur [R] [W], dans tout garde meuble de son choix ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et charges à compter du 30.09.24 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER que, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14.08.24 dénoncé à la caution le 22.08.24 resté infructueux dans le délai de deux mois, la clause résolutoire insérée au contrat de location du 27.09.22 est définitivement et irrévocablement acquise à l’égard de Monsieur [R] [W] depuis le 14.10.24, ce dernier étant aujourd’hui dépourvu de tout droit ou titre d’occupation du logement situé au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15];

En conséquence,

PRONONCER l’expulsion de Monsieur [R] [W] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux qu’il occupe sans droit ni titre sis [Adresse 2] à [Localité 15], avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

AUTORISER la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux au moment de l’expulsion aux frais, gardes et périls de Monsieur [R] [W], dans tout garde meuble de son choix

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et charges à compter du 14.10.24 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [X] [W] à payer à Monsieur [A] [O] et Madame [H] [O] la somme de 7547,10 € au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés, somme arrêtée au mois de novembre 2024 et donc à parfaire, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts avec anatocisme ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [X] [W] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [X] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14.08.24 dénoncé à la caution le 22.08.24, de la présente assignation ainsi que de la signification et de l’exécution du jugement à intervenir.

Le 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 octobre 2025.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, se sont désistés de leur demande d’expulsion et se référant à leurs conclusions visées à l’audience, ont réitéré leurs demandes dans les termes de leur assignation, sauf à voir actualiser :

— le montant de la dette locative à la somme 11.969,69 € au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés, arrêté au mois de septembre 2025 et à la somme de 12 109,55 euros au 13 octobre 2025

— le montant sollicité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 3.500 euros.

Ils précisent que M. [R] [W] a quitté les lieux le 13 octobre 2025.

M. [R] [W], locataire, et M. [X] [W], sa caution, représentés par leur conseil ont demandé au tribunal de :

RECEVOIR Monsieur [R] [W] et Monsieur [X] [W] et les déclarer bien fondés;

DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER que le loyer sollicité par Monsieur et Madame [O] ne respecte pas l’encadrement des loyers ;

CONSTATER le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par Monsieur et Madame [O] ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] au paiement de la somme de 6.091,50 euros au titre de la restitution des loyers excédant l’encadrement des loyers;

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral de Monsieur [R] [W];

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] à payer aux défendeurs la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] aux entiers dépens de l’instance.

Messieurs [W] font valoir que le congé pour reprise délivré par les époux [O] est frauduleux affirmant que les bailleurs n’avaient pas la volonté de reprendre le logement pour y loger leur fille comme ils le prétendaient puisqu’ils publiaient une annonce pour relouer le bien au mois de septembre 2025. Ils indiquent en outre que le montant du loyer sollicité est supérieur de 410 euros à la grille d’encadrement des loyers.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures visées et débattues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur le caractère frauduleux du congé délivré pour reprise

Le congé délivré le 31 mai 2024 est soumis à l’article 15-1 la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le bailleur à justifier du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise, étant précisé que la bonne foi se présume et qu’il appartient à celui qui s’en prévaut d’apporter la preuve de la fraude. Le caractère réel et sérieux de l’intention de reprendre le logement pour l’habiter doit s’apprécier au moment de la délivrance du congé, il peut néanmoins être tenu compte d’éléments postérieurs pour l’apprécier. En outre, un motif légitime de congé aux fins de reprise peut être amené à disparaître pour une cause extérieure au bailleur, ôtant tout caractère frauduleux au congé.

En l’espèce, les bailleurs ont délivré le 31 mai 2024 un congé pour reprise. Les défendeurs contestent le motif invoqué et produisent, au soutien de leurs prétentions, une annonce publiée en septembre 2025 proposant à la location l’appartement objet du présent litige. Cependant, à la lecture du congé délivré 16 mois plus tôt à effet du 30 septembre 2024, il apparaît que, lors de la délivrance de celui-ci, les époux [O] entendaient reprendre le logement occupé par M. [R] [W] pour les motifs indiqués en ces termes : « Monsieur et Madame [O] doivent quitter suite à congé pour vente, l’appartement qu’ils occuper actuellement en location au [Adresse 8] avec leur fille [E] [V] [P] [O]. La famille doit donc libérer le logement, la solution de relogement des requérants ne leur permet pas d’héberger leur fille [E] qui occupera le logement. »

Monsieur et Madame [O] justifiaient ainsi du congé qui leur était délivré par leur propre bailleur, de leur obligation de libérer les lieux qu’ils occupaient eux-même avec leur fille et de leur volonté de reprendre le logement loué à M. [W] pour y loger celle-ci.

Ce congé est de nature à justifier qu’à la date de sa délivrance, les époux [O] avait un motif légitime pour reprendre le logement, le 30 septembre 2024, pour y loger leur fille, sans que les circonstances les ayant amenés à y renoncer un an plus tard puissent être invoquées pour tenter d’établir le caractère frauduleux du congé donné à cette date. Il sera observé que le locataire n’ayant pas libéré le logement, les époux [O] étaient contraints de rechercher une solution de logement alternative pour leur fille.

Les défendeurs ne rapportent pas la preuve du caractère frauduleux du congé délivré par les époux [O]. Ils seront déboutés de l’ensemble des demandes formées à ce titre et notamment de dommages et intérêts, au titre d’un préjudice moral.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 de ce même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Les époux [O] demandent à voir condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [X] [W], sa caution, à leur payer la somme de 12 109,55 euros au 13 octobre 2025 au titre de l’arriéré des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés en fixant le montant du loyer et des charges, puis le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1600 euros charges comprises.

Ils produisent un décompte, non contesté, établissant qu’à compter de janvier 2024 M. [W] réglait la somme de 1193,90 euros, égale au montant du loyer majoré fixé à [Localité 14], déduisant de lui mêmet la somme de 406,10 euros, en surplus.

Il sera jugé au terme de cette décision que les sommes réclamées au titre du loyer en surplus du montant majoré du loyer majoré ne sont effectivement pas dues. Il n’y a pas lieu en conséquence à condamnation à ce titre.

Il sera fait droit à la demande de règlement des loyers au titre des mois de juillet et aout 2024 à hauteur de 2 387,80 euros ( 1193.90 x 2). Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 6.091,50 euros au titre de la restitution des loyers excédant l’encadrement des loyers

En application du I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi [Localité 10], à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 14], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 11] [Localité 14], la métropole de [Localité 12] et la métropole d'[Localité 9]-[Localité 13]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

A [Localité 14], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2020, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 14].

En application du A du III. de l’article susvisé, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En l’espèce, M. [W] produit un courriel en date du 18 avril 2025 de la Direction du logement et de l’habitat aux termes duquel, il est indiqué : « Vous avez adressé à la Ville de [Localité 14] un signalement de dépassement de loyer, en date du 03 février 2024 (dossier n° 2024EDLN2349), concernant le logement situé [Adresse 3].

Après instruction de votre dossier, il est constaté que :

— Votre bail entre dans le champ d’application de l’encadrement des loyers, instauré au titre de l’article 140 modifié de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « [Localité 10] » et en vigueur à [Localité 14] depuis le 1er juillet 2019 (décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la Ville de [Localité 14]) ;

— Le loyer de base inscrit au bail, hors charges et hors complément de loyer, ne respecte pas le loyer de référence majoré (loyer plafond).

En conséquence, la Ville de [Localité 14] a mis votre propriétaire en demeure:

— De mettre le bail en conformité par l’inscription des mentions obligatoires (loyers référence) et la régularisation du montant du loyer qui ne pourra excéder la somme indiquée dans la fiche de vérification ci-jointe ;

— De vous rembourser les loyers trop-perçus sur la période de dépassement constatée. A la date du courrier, le dépassement est de 406,10€ par mois sur une période de 29 mois, une somme de 11 776, 10 €, à actualiser à la date du remboursement. »

Le locataire sollicite la somme de 6091,50 euros au titre des surplus de loyers versés en violation des dispositions encadrant leur montant à [Localité 14] sur la période d’ octobre 2022 à décembre 2023, soit 15 mois x 406,10 euros = 6091,50 euros.

Il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [R] [W] sollicite la condamnation de Madame et Monsieur [O] au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation d’un préjudice moral. Cependant, il ne démontre pas l’existence d’un quelconque préjudice autre que celui d’ordre matériel d’ores et déjà réparé par le présent jugement. Il convient en conséquence de le débouter.

Sur les frais et les dépens

Les demandeurs, au vu de la décision rendue, conserveront la charge de leurs dépens.

Par ailleurs, chaque partie succombant partiellement, en ses demandes, il sera décidé de débouter chacune d’elle de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DIT que le congé délivré le 31 mai 2024 par Monsieur [A] [O] et Madame [H] [O] pour reprise à M. [R] [W] pour le 30 septembre 2024 n’est pas frauduleux et est donc régulier ;

CONSTATE que Monsieur [R] [W] a quitté les lieux le 13 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [W] à régler la somme de 2 387,80 euros au titre des loyers dus pour les mois de juillet et août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [O] et Madame [H] [O] à régler à M. [R] [W] la somme de 6091,50 euros au titre des loyers trop-perçus sur la période d’octobre 2022 à décembre 2023 ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ;

DIT que Monsieur [A] [O] et Madame [H] [O] conserveront la charge de leurs dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE