TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître COHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HAYOTTE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07038 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQJ3

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [I], [S],

demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître HAYOTTE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1470

DÉFENDEUR

Monsieur, [U], [W], [E],

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître COHEN, avocat postulant au barreau de Paris, vestiaire #G486

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07038 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQJ3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2023, Madame, [I], [S] a pris à bail un appartement appartenant à Monsieur, [U], [W], [E], situé au, [Adresse 3], 1er étage, couloir de droite porte gauche, à, [Localité 2], moyennant à la date de prise d’effet du contrat, le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1200 euros, outre 50 euros de provisions mensuelles sur les charges locatives récupérables.

Des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble ont débuté à compter du mois de novembre 2023 avec notamment l’installation d’échafaudages et la pose de bâches devant certaines fenêtres.

Madame, [I], [S] a alerté son bailleur de troubles subis en raison des travaux de ravalement, par SMS en date du 8 novembre 2023 puis du 25 janvier 2024.

Par courrier électronique du 29 octobre 2024, la locataire a de nouveau alerté son bailleur des multiples troubles subis et sollicité une réduction du loyer jusqu’à la fin des travaux.

Elle a réitéré sa demande par courrier électronique adressé à son bailleur le 25 avril 2025.

Monsieur, [U], [W], [E] n’a pas répondu aux diverses sollicitations de la locataire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 juin 2025, le conseil de Madame, [I], [S] a mis en demeure Monsieur, [U], [W], [E] de rembourser l’intégralité des loyers perçus entre le 2 novembre 2023 et le 6 juin 2025, soit la somme de 23750 euros, à parfaire en cas de prolongement de la situation, d’indemniser la locataire de son préjudice moral à hauteur de 10000 euros, de l’indemniser à hauteur de 5000 euros en réparation du manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle et de suspendre l’obligation de paiement des loyers jusqu’à l’achèvement complet des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, Madame, [I], [S] a fait assigner Monsieur, [U], [W], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

A titre principal,

Autoriser Madame, [I], [S] à interrompre le paiement de ses loyers, soit la somme de 1250 euros par mois charges comprises, à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à la fin complète des travaux et la réparation de sa fenêtre de chambre,

Condamner Monsieur, [U], [W], [E] à lui rembourser intégralement 19 mensualités des loyers réglés pendant la durée des travaux, soit la somme de 23750 euros,

A titre subsidiaire,

Réduire le montant du loyer actuel proportionnellement au trouble de jouissance subi,

Condamner Monsieur, [U], [W], [E] à lui rembourser le trop-perçu au regard du nouveau loyer réduit pour tous les mois d’occupation pendant lesquels elle a subi le trouble de jouissance, soit pendant 19 mois au jour de l’assignation,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur, [U], [W], [E] à lui payer la somme de 10000 euros en réparation du préjudice lié à la réticence dolosive et/ou manquement à l’obligation d’information précontractuelle ainsi que la mauvaise foi dans la formation du contrat,

Condamner Monsieur, [U], [W], [E] à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice pour résistance abusive et mauvaise foi dans l’exécution du contrat,

Condamner Monsieur, [U], [W], [E] à lui payer la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamner Monsieur, [U], [W], [E] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties lors de l’audience du 29 septembre 2025, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 16 janvier 2026.

Madame, [I], [S], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demande n° 1 visées par le greffe et soutenues oralement, aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre du remboursement des loyers à la somme de 26250 euros, soit 21 mensualités.

Monsieur, [U], [W], [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions 2 visées et soutenues oralement à l’audience par lesquelles il demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter Madame, [I], [S] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Condamner le syndicat des copropriétaires à le garantir des condamnations qui seront prononcées contre lui,

En tout état de cause,

Condamner Madame, [I], [S] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

Ecarter l’exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties visées et débattues à l’audience pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible

En vertu de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est par ailleurs obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […] »

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

L’article 1721 du code civil dispose enfin qu'« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Madame, [I], [S] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du logement et qu’elle subit un trouble important en raison des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble.

Monsieur, [U], [W], [E] rétorque que ces travaux portant sur les parties communes de l’immeuble ont été décidés par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’ils ne sauraient engager la responsabilité du bailleur.

Madame, [I], [S] produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2022 dont il ressort que l’élaboration du planning des travaux et des appels de fonds afférents a fait l’objet d’une résolution approuvée à la majorité des copropriétaire présents et représentés.

Or le bailleur est membre du syndicat des copropriétaires et les travaux diligentés par ce dernier dans les parties communes ne permettent pas au bailleur de s’exonérer de la garantie due à son locataire.

Il est en effet constant à cet égard qu’il incombe au bailleur d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble, ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété.

Le locataire est dès lors tout à fait en droit d’agir contre son bailleur, copropriétaire, tenu à son égard de l’obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués et de le garantir des vices de la chose louée.

La locataire démontre par de nombreuses pièces, qu’elle a subi d’importantes nuisances à compter du mois de novembre 2023, soit cinq mois après son entrée dans les lieux, en raison des travaux de ravalement de la façade menés sur l’immeuble abritant le logement loué et dont il n’est pas justifié par le bailleur, contrairement à ce qu’il allègue, qu’ils soient achevés au jour de l’audience.

Elle justifie en outre avoir informé son bailleur des désagréments subis par SMS dès le 8 novembre 2023, précisant « Depuis mon retour de we, des échafaudages côté salon ainsi que côté chambre sont en train d’être montés. Au-delà d’obstruer toute la luminosité et générer beaucoup de poussière cela entraîne énormément de bruit ainsi qu’une perte d’ « intimité » ». Elle réitérait ses plaintes par SMS le 25 janvier 2024, indiquant « je vous ai laissé un message mais j’ai peur qu’il soit inaudible à cause des trois marteaux piqueurs qui tournent à plein régime de 8h à 16h30 tous les jours. Je vous joins une photo du mur de la fenêtre côté chambre qui est extrêmement endommagé ce qui entraîne de gros courants d’air et une obligation de laisser le chauffage allumé en permanence vu les basses températures. Et au vu des gravats je ne sais pas si la vitre tiendra. Nous avons enfin eu une date de fin des travaux. A ce jour reste encore 9 mois soit un an de travaux en tout. […] Côté salon à ma hauteur j’ai la cabane où ils se restaurent ainsi que les toilettes. La porte de l’immeuble qui sonne sur la rue ne fonctionne plus la serrure a été enlevée […] ».

Par courrier électronique en date du 29 octobre 2024 elle informait de nouveau son bailleur de nombreux troubles dans la jouissance du logement, relatant un décalage de la fin des travaux aux mois de juin ou juillet 2025, précisant que les ouvriers sont désormais présents les samedis de 8h à 18h30, de sorte qu’elle ne dispose plus que du dimanche sans subir les nuisances liées aux travaux. Elle y précisait également que son appartement faisant directement face au cabanon de chantier mis à disposition des ouvriers, elle leur fait face le matin lorsqu’ils prennent le café, pendant toute la pause déjeuner et en fin de journée lorsqu’ils se changent et se nettoient, affectant son intimité et générant des nuisances sonores (discussions, appels sur haut-parleur, musique). Elle expliquait avoir été contrainte de poser des rideaux, ce qui l’oblige à vivre dans l’obscurité et à laisser les lampes allumées toute la journée entraînant une forte augmentation de sa facture d’électricité. Côté chambre, elle indiquait que les feuilles de protection posées sur les fenêtres occultent en grande partie la lumière et qu’elle ne peut plus ouvrir sa fenêtre de chambre située au niveau du sol, les barrières de protection et volets ayant été enlevés. Elle y ajoutait que la porte du bâtiment ne ferme plus et que la cour est totalement encombrée de débris.

Le 23 juin 2025, un commissaire de justice s’étant rendu sur place a constaté les nuisances sonores et autres troubles de jouissance causés par les travaux de ravalement concernant la façade de l’immeuble et notamment :

Dans l’ensemble du logement, « la luminosité naturelle est fortement altérée en raison de la présence d’un échafaudage sur la façade sur laquelle donne les fenêtres de l’appartement »,

Dans la chambre, les vitres sont entièrement recouvertes de plastique fixé par du ruban adhésif orange, ce qui accentue l’occultation de la lumière naturelle et la pièce reste plongée dans une semi-obscurité même en pleine journée,

Un échafaudage installé sur l’ensemble de la façade intérieure depuis le rez-de-chaussée jusqu’aux étages supérieurs avec une plateforme aménagée au premier niveau (soit un niveau de l’appartement de la locataire), au droit immédiat des fenêtres du logement concerné, notamment celles de l’entrée et du salon constituant la base-vie des ouvriers, servant de lieu de pause, de repas et de vestiaire,

« Plusieurs ouvriers sont visibles en train de s’y restaurer et s’y changer, ce qui expose la requérante à des nuisances sonores et visuelles quotidiennes »,

une obstruction des fenêtres et de la vue qu’elles offraient,

les fenêtres du logement sont pour la plupart ancienne et en simple vitrage de sorte que « les conversations des ouvriers, ainsi que l’usage d’outils électroportatifs, sont distinctement audibles à l’intérieur du logement »,

lors de l’ouverture de la fenêtre de la chambre donnant sur la seconde cour intérieure, il est constaté la chute de gravats et de poussière à l’intérieur du logement en provenance de l’encadrement extérieur fortement endommagé.

L’ensemble de ces constatations sont étayées par de nombreuses photographies.

La demanderesse produit en outre le compte rendu de chantier n° 27 du 22 septembre 2025 duquel il ressort que l’architecte en charge des travaux a demandé aux entreprises intervenant sur le chantier, notamment, de ne pas faire trop de bruit lors des pauses, notamment tôt le matin à l’arrivée vers 7h30 et pendant la pause méridienne, corroborant les nuisances sonores alléguées et constatées par le commissaire de justice.

Monsieur, [U], [W], [E] conteste avoir manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, soutenant que la seule présence d’un échafaudage n’est pas en soi constitutif d’un trouble de jouissance, que la perte de luminosité n’est pas totalement altérée, que la preuve des nuisances sonores n’est pas rapportée, que les dégradations de la fenêtre de la chambre sont imputables à l’entreprise en charge des travaux et que le risque de cambriolage n’est pas établi.

Contrairement aux allégations du défendeur, force est toutefois de constater que la locataire ne se prévaut pas de troubles liés à la seule présence d’un échafaudage sur la façade de l’immeuble mais des conséquences qui en découlent, lesquelles sont établies au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent. Madame, [I], [S] rapporte la preuve à suffisance de droit des troubles subis dans la jouissance de son logement depuis le début de travaux et jusqu’à la présente procédure.

Le défendeur, qui se contente de contester l’existence et la gravité des troubles subis par la locataire, pourtant établies, et de se retrancher derrière la responsabilité soit du syndicat des copropriétaires soit de l’entreprise chargée des travaux, ne justifie quant à lui d’aucunes démarches tendant à remédier aux troubles subis par sa locataire.

En conséquence, Monsieur, [U], [W], [E] a manqué à son obligation d’assurer à sa locataire une jouissance paisible du logement et engage sa responsabilité de ce chef, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens.

Sur l’indemnisation des troubles de jouissance

Madame, [I], [S] sollicite à titre principal, le remboursement intégral des loyers versés pendant la durée des travaux, se fondant sur l’exception d’inexécution régie par l’article 1217 du code civil. Elle sollicite en outre l’autorisation d’interrompre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux. A titre subsidiaire, elle demande une réduction du loyer et la restitution du trop-perçu au regard du loyer réduit pour tous les mois d’occupation pendant lesquels le trouble de jouissance a été subi, soit 19 mois.

Il ressort des développements qui précèdent que les désordres allégués par Madame, [I], [S] démontrent un manquement par Monsieur, [U], [W], [E] à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués.

C’est donc à bon droit que la demanderesse sollicite réparation de ses troubles de jouissance.

Sur la demande principale de remboursement des loyers et d’interruption du paiement des loyers

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire peut demander l’indemnisation des préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En revanche, l’exception d’inexécution n’est pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Or, il ne ressort pas des pièces versées aux débats et en particulier des constatations effectuées par le commissaire de justice le 23 juin 2025, que les désordres affectant le logement l’aient rendu totalement inhabitable, Madame, [I], [S] ayant d’ailleurs continué à habiter ce logement sans interruption pendant toute la durée des travaux. L’exception d’inexécution n’est en conséquence pas justifiée en l’espèce.

Il n’y a dès lors pas lieu à interrompre tout paiement du loyer jusqu’à l’achèvement complet des travaux ni à remboursement de l’intégralité des loyers versés depuis le commencement des travaux.

Dès lors, Madame, [I], [S] sera déboutée de sa demande d’interruption du paiement des loyers jusqu’à achèvement complet des travaux et de sa demande de remboursement de l’intégralité des loyers perçus depuis le début des travaux.

Sur la demande subsidiaire de réduction du loyer et de restitution du trop-perçu

La locataire est en revanche fondée à solliciter une réduction du montant du loyer pour la période des troubles de jouissance subis en raison des travaux litigieux.

Il ressort des développements qui précèdent que les troubles de jouissance ont débuté dès le mois de novembre 2023, date de commencement des travaux, et ont consisté, notamment, dans des nuisances sonores constantes et répétées, tout au long de la journée, résultant de la présence des ouvriers à l’aplomb de la fenêtre du salon de la demanderesse, en l’utilisation de matériel électroportatifs, d’une perte d’intimité liée à la présence des ouvriers en face de sa fenêtre, d’un préjudice de vue et d’occultation importante de la lumière dans le logement tenant à la présence de l’échafaudage et des bâches apposées sur les fenêtres, de l’introduction de poussière et de gravats à l’intérieur du logement empêchant l’ouverture de la fenêtre de la chambre.

Il en résulte que les troubles de jouissance subis concernent les deux pièces à vivre du logement, le salon et la chambre.

Madame, [I], [S] soutient que les travaux sont toujours en cours à la date de l’audience et que les troubles persistent.

Monsieur, [U], [W], [E] prétend que les travaux ont été achevés au mois de juin 2025, de sorte que le préjudice de jouissance a cessé à cette date et que la réduction du loyer ne peut donc lui être postérieure.

Force est toutefois de constater que le défendeur se contente de procéder par voie d’affirmation sans justifier de la date de fin des travaux, ce alors que le compte rendu de chantier versé aux débats et daté du 22 septembre 2025 démontre que les travaux n’étaient pas, à cette date, achevés, et qu’une prochaine réunion de chantier était prévue le 29 septembre 2025. Il n’est dès lors pas justifié de la date de fin des travaux.

La demanderesse sollicite la restitution du trop-perçu des loyers après réduction sur une durée de 19 mois.

S’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2025 produit par le défendeur, que les travaux ont été interrompus entre le 8 novembre 2024 et le 24 mars 2025, il n’en reste pas moins que les troubles de jouissance tenant à l’altération de la luminosité, au préjudice de vue, à la présence de courants d’air causés par la détérioration de la fenêtre de la chambre ont persisté malgré l’arrêt des travaux.

Par suite, compte tenu de l’ampleur des troubles subis sur la période des travaux et de la durée de ceux-ci, il convient de réduire le montant du loyer dû par la locataire de 50% sur une période de 19 mois conformément à la demande subsidiaire de Madame, [I], [S].

Il convient donc de condamner Monsieur, [U], [W], [E] à rembourser à Madame, [I], [S] la somme de 11875 euros (1250 X 50% = 625 euros X 19 mois), correspondant à la restitution des loyers trop-perçus après réduction du montant du loyer à titre d’indemnisation des troubles de jouissance subis par la locataire.

Sur les autres demandes indemnitaires

Madame, [I], [S] sollicite la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice subi en raison de la réticence dolosive et/ou manquement à l’obligation d’information précontractuelle ainsi que la mauvaise foi dans la formation du contrat.

Elle sollicite par ailleurs la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudice causé par la résistance abusive et la mauvaise foi contractuelle dans l’exécution du contrat.

Elle sollicite enfin la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la réticence dolosive et le défaut d’information lors de la conclusion du contrat

Selon les dispositions d’ordre public de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1137 du même code dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. […] »

Ainsi, la loi prévoit quatre conditions cumulatives constitutives d’un dol : la présence de manœuvres, d’un mensonge ou d’une réticence émanant volontairement du cocontractant. Par ailleurs, le dol doit être déterminant du consentement c’est-à-dire, s’agissant d’une réticence dolosive, que les informations omises par le cocontractant doivent être déterminantes du consentement de l’autre partie.

En vertu de l’article 1112-1 du code précité, «, [Localité 3] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Madame, [I], [S] soutient que les travaux de ravalement de façade litigieux étaient connus de Monsieur, [U], [W], [E] lors de la prise à bail du logement le 1er juin 2023, sans que le bailleur n’en ait jamais informé la locataire. Elle considère que cette omission volontaire du bailleur porte sur une information essentielle et constitue un manquement à son obligation d’information, à son obligation de bonne foi contractuelle au moment de la conclusion du contrat et une réticence dolosive.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse produit une photographie du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2022 prévoyant un calendrier des travaux litigieux et les appels de fonds afférents.

Toutefois, force est de constater que ce procès-verbal est incomplet et ne mentionne pas, notamment, les propriétaires présents ou représentés lors de cette assemblée générale. Il n’est donc pas établi que le bailleur était présent ni qu’il avait connaissance de l’ampleur et de l’étendue des travaux à effectuer.

Il ressort par ailleurs des échanges de SMS entre les parties que le bailleur n’a pas été informé de la date de début des travaux : « Nous allons nous renseigner auprès du syndic car nous avons reçu AUCUN courrier » (SMS en réponse du 8 novembre 2023).

Au vu de ces éléments, Madame, [I], [S] échoue à rapporter la preuve de l’existence d’une réticence dolosive émanant du bailleur.

Elle ne justifie pas davantage que l’information prétendument omise par son cocontractant était déterminante de son consentement, étant précisé qu’elle s’est maintenue dans les lieux, nonobstant les travaux litigieux.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur la résistance abusive et la mauvaise foi dans l’exécution du contrat

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive peut donner lieu à indemnisation. Elle consiste en la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. Il y a lieu de caractériser un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que le préjudice subi en conséquence de cet abus.

Madame, [I], [S] a dû agir en justice pour obtenir la reconnaissance par son bailleur et l’indemnisation des troubles de jouissance subis depuis près de deux années, faute de diligence suffisante de la part Monsieur, [U], [W], [E] pour assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Il est constant que le bailleur, bien qu’alerté à plusieurs reprises par sa locataire, dès le commencement des travaux, n’a pas réagi ni répondu à ses sollicitations.

L’abstention de toute réponse de Monsieur, [U], [W], [E] caractérise une résistance abusive à l’égard de Madame, [I], [S] justifiant sa condamnation à lui régler la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur le préjudice moral

Madame, [I], [S] fait état d’un préjudice moral résultant du manque d’intimité, de l’exposition au bruit du chantier et de la vue sur le chantier.

Cependant, elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du trouble de jouissance pour lequel elle obtient déjà réparation.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires n’étant pas attrait à la cause, cette demande est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [U], [W], [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser à Madame, [I], [S] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. La nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [U], [W], [E] à rembourser à Madame, [I], [S] la somme de 11875 euros (onze mille huit cent soixante-quinze euros) au titre du trop-perçu des loyers versés après réduction en réparation des troubles de jouissance subis,

CONDAMNE Monsieur, [U], [W], [E] à rembourser à Madame, [I], [S] la somme de 2000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE Madame, [I], [S] de sa demande d’interruption du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux,

DEBOUTE Madame, [I], [S] de sa demande de remboursement de l’intégralité des loyers perçus pendant la durée des travaux,

DEBOUTE Madame, [I], [S] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la réticence dolosive, le manquement à l’obligation d’information précontractuelle et la mauvaise foi dans la formation du contrat,

DEBOUTE Madame, [I], [S] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DIT irrecevable la demande de garantie formulée par Monsieur, [U], [W], [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

CONDAMNE Monsieur, [U], [W], [E] à verser à Madame, [I], [S] la somme de 1500 euros (mille cinq cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur, [U], [W], [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur, [U], [W], [E] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection