TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/01/26

à : M^e Jean Christophe LEGROS

M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06697

N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXN

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Apolline LAROZE-CERVETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0152

Madame [O] [I] épouse [T], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Apolline LAROZE-CERVETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0152

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06697 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXN

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] ont donné à bail à M. [V] [F] un appartement meublé à usage d’habitation situé au 1er étage (porte gauche) de l’immeuble du [Adresse 4], par contrat du 1er mai 2010 pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 905 euros et d’une provision sur charges de 45 euros, pour un tout global actuel de 1104, 43 €.

Par acte d’huissier en date du 23 janvier 2025, M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] ont fait délivrer à M. [V] [F] un congé pour reprise par leur petite-fille [C] [Y] avec effet au 30 avril 2025.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 juillet 2025, M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] ont assigné M. [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé.

Dans leurs conclusions, ils demandent de:

— déclarer irrecevables comme prescrites toutes demandes de paiement pour les sommes échues avant le 9 octobre 2022

— déclarer irrecevable comme forclose la demande de remboursement de la somme de 18527, 39 €,

— débouter le défendeur de ses demandes reconventionnelles ou les dire affectées de contestations sérieuses,

— constater l’occupation sans droit ni titre de M. [V] [F] depuis le 30 avril 2025,

— ordonner, à défaut de départ volontaire de M. [V] [F], l’expulsion de celle-ci ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec la force publique et un serrurier,

— condamner par provision M. [V] [F], à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1104, 43 € à compter du 1er mai 2025, révisable annuellement dans les conditions du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner par provision M. [V] [F], à payer la somme de 10295, 29 € au titre de l’arriéré du loyer et des charges arrêté au 6 octobre 2025, échéance d’octobre incluse,

— condamner M. [V] [F] à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] rappellent que le bail a été conclu le 27 avril 2010, ce commandant une procédure spécifique pour l’encadrement des loyers, soit à compter du 1er mai 2020 lors du renouvellement du bail postèrieurement à la loi du 1er juillet 2019, et plaident l’irrecevabilité, le locataire n’ayant pas sollicité la minoration de son loyer au moins 5 mois avant le terme du bail soit le 9 octobre 2025 conformément à la loi.

En tout état de cause, M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] rappellent la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] indiquent avoir vainement cherché à réparer le lavabo défectueux et pourvu au remplacement du système de chauffage par des convecteurs au bout d’un mois.

Ils indiquent donc que le locataire n’a jamais cessé d’occuper le logement sans démontrer une quelconque inhabitabilité, ce constituant une contestation sérieuse de sa demande de décote de 20%.

Ils affirment fondé le congé pour reprise par leur petite-fille [C] [Y] prenant son indépendance, avec effet au 30 avril 2025, ce emportant la déchéance du droit d’occupation.

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06697 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXN

M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] rappellent que le locataire, tout en se maintenant dans les lieux, a cessé tout paiement dès février 2025, un mois après la signification du congé.

Dans ses conclusions reconventionnelles et récapitulatives en défense, M. [V] [F] demande :

— Dire et juger que le juge des référés est incompétent pour connaître des demandes des époux [T] et à titre subsidiaire débouter les époux [T] de l’intégralité de leur demandes fin et conclusion,

— Condamner les époux [T] à titre de provision à rembourser à Monsieur [W] [F] (sic) la somme de 18527,39€ à titre de trop perçu des loyers

— Fixer le loyer à compter du 1 novembre 2023 ou loyer de référence majoré diminué de 20% compte tenu des troubles de jouissance subis,

— Ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques existant éventuellement entre les parties

— Condamner les époux [T] à payer à Me [L] [R] [B] la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle

À titre subsidiaire

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer de référence majoré et diminué de 20%

— Dire et juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [V] [F] se prévaut du dispositif d’encadrement des loyers de l’article 140 VI de la loi [Localité 5] du 23/11/2018 ainsi que des textes réglementaires d’application pour conclure à un loyer fixé au-dessus du loyer de référence majoré depuis mai 2020, sans que le délai légal ait pu courir en l’absence des mentions obligatoires ad hoc sur le contrat de bail. Il se prévaut aussi de l’imprescriptibilité de ce moyen lorsqu’il est soulevé en défense.

Il demande l’indemnisation de son trouble de puissance par une minoration de son loyer de 20% à compter de novembre 2023 (lavabo défectueux, système de chauffage déficient depuis des années et comme de juste remplacé après l’assignation).

Il invoque l’absence de preuve du sérieux de la reprise du logement par [C] [Y] alors que lui-même n’a pas les moyens de se reloger dans le secteur privé.

Il demande le bénéfice de l’article 700 al. 2 du code de procédure civile.

À l’audience du 15 décembre 2025, M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] ont, représentée par son conseil, réitéré les demandes de leurs conclusions.

Ils ont précisé que la reprise était justifiée par les études de Mme [C] [Z] [N] [Y] en Région parisienne.

M. [V] [F], représenté par son conseil désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale, a réitéré ses conclusions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes d’irrecevabilité

Du fait de la prescription triennale

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Décision du 15 janvier 2026

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Aux termes des articles 71 et 72 du Code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause.

En l’espèce, le moyen pris par le défendeur tiré du non- respect du loyer contractuel par rapport au dispositif d’encadrement existant sur [Localité 7] ne constitue pas une défense au fond au sens de l’article susvisé, car il ne tend pas à faire rejeter comme non justifiée l’expulsion pour occupation sans droit ni titre suite au congé délivré par les bailleurs, mais à faire répéter un indu de loyer.

Ce moyen ne peut donc pas être proposé en tout état de cause et donc ne pas être soumis à la prescription.

L’action reconventionnelle en date de ses conclusions du 9 octobre 2025 de M. [F] est donc prescrite par trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit -ne pouvant être tiré argument d’une mention absente d’un contrat de bail préexistant à la loi dont l’application est demandée.

M. [F] est donc prescrit pour le trop perçu de loyers antérieurs au 9 octobre 2022, ce qui laisse subsister une partie de sa demande reconventionnelle, contrairement à ce que prétendent les demandeurs.

La demande d’irrecevabilité sera donc rejetée.

Du fait de la forclusion de l’article 140 VI de la loi [Localité 5] du 23/11/2018

Aux termes de cet article, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 de la même loi s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Le décret 2019-135 du 12 avril 2019 est venu fixer le dispositif d’encadrement précité pour [Localité 7], complété par l’arrêté 2019-05 de la ville de [Localité 7] fixant les différents loyers de référence.

En l’espèce, le contrat à effet du 1er mai 2010 était conclu pour une durée de trois ans renouvelable. Il a été tacitement renouvelé par périodes triennale, le dernier renouvellement postérieur à l’application du dispositif ci-dessus étant intervenu le 1er mai 2022.

M. [F] devait donc proposer un nouveau loyer aux bailleurs au moins cinq mois avant le terme du contrat renouvelé, soit pour un terme au 30 avril 2025, au plus tard le 30 novembre 2024.

Il ne démontre pas l’avoir fait. A défaut de saisine du juge avant le terme du contrat le 30 avril 2025, le contrat a donc été reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

M. [F] doit donc être déclaré irrecevable à ce titre, ce qui laisse toutefois subsister les autres demandes.

Décision du 15 janvier 2026

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II. Sur l’existence d’une contestation sérieuse

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, une première contestation sérieuse concerne la validité du congé litigieux délivré par M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] .

Une seconde contestation sérieuse concerne la demande de minoration de 20% du loyer de M. [F] en raison du trouble de jouissance dont il se prévaut relativement à son lavabo cassé et au système de chauffage déficient.

S’agissant de la validité du congé du 23 janvier 2025,

il est rappelé qu’aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989,

«  Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En l’espèce, dans le corps du congé du 23 janvier 2025, M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] justifient ainsi de la reprise envisagée : « les parties requérantes entendent reprendre les lieux loués leur appartenant afin de les faire occuper par leur petite fille : Madame [C] [Z] [N] [Y], née le [Date naissance 1] à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] à [Localité 8].

Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par le fait que Mme

[C] [Z] [N] [Y] acquiert son indépendance. En outre l’acquisition de ce bien avait été effectué dans ce but précis. »

A l’audience, les demandeurs ont précisé que la reprise était justifiée par l’entrée en études de Mme [C] [Z] [N] [Y] en région parisienne, ce qui est à la fois (i) plus précis et différent que le motif allégué dans le congé et (ii) interroge sur l’intérêt de passer du logis familial de [Localité 7] à un autre logis parisien sans que soit justifiée une meilleure proximité avec un lieu d’étude que les demandeurs ne démontrent pas, d’autant que la prise d’effet du congé se situe en pleine année universitaire.

De même, l’acquisition du bien effectué « dans le but précis » de loger Mme [C] [Z] [N] [Y] dès son indépendance , alors que les demandeurs en tirent des revenus fonciers depuis 2010, appelle des justifications sur la date d’acquisition et des échanges familiaux éventuels.

Si le lien familial entre les bailleurs et la bénéficiaire est en revanche dûment justifié, il n’en va donc pas de même du « motif sérieux ».

Il existe donc une contestation sérieuse sur ce point, ce qui a des conséquences sur les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité.

Il est également rappelé qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Or, vérifier la validité du congé n’est pas le rôle du juge des référés.

S’agissant du manquement à l’obligation de jouissance du logement,

Les différentes pièces démontrent la double problématique du lavabo fissuré et du système de chauffage déficient, la précision que M. [F] vit sans chauffage depuis plus de 10 ans (pièce 8 défendeur) manquant en revanche d’illustration, tout comme le fait que le logement aurait pris feu du fait d’un des convecteurs. Toutefois la pièce 12 fait état d’un changement de radiateur par les bailleurs après recours à l’assurance.

Ainsi, bien des points demandent éclaircissements sur la privation de jouissance dont se prévaut M. [F], ce constituant une contestation sérieuse.

Dans ces conditions, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par les parties.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T], partie perdante au regard du congé qui constitue leur demande initiale, seront condamnée à supporter les entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] seront condamnés à verser à Me [K] [R] [D] une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

In limine litis,

REJETONS la demande d’irrecevabilité de M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] au titre de la prescription,

RECEVONS la fin de non recevoir soulevée par M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] pour cause de forclusion,

DÉCLARONS M. [V] [F] irrecevable en sa demande en répétition de l’indu du loyer pour cause de forclusion,

A titre principal,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes principales de M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes reconventionnelles de M. [V] [F]

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci

RENVOYONS M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] à mieux se pourvoir au fond ;

RENVOYONS M. [V] [F] à mieux se pourvoir au fond ;

DÉBOUTONS M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] à verser à Me [K] ROUSSEL STHAL une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [A] [T] et Mme [S] [U] [T] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge,