Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 20 janvier 2026, n° 24/06417

TJ Paris 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations du syndic
Le tribunal a reconnu que le syndic avait manqué à ses obligations, entraînant un préjudice pour les copropriétaires, justifiant ainsi l'octroi de dommages intérêts.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que les frais de procédure ne constituaient pas un préjudice spécial justifiant une indemnisation.
Accepté
Responsabilité des parties perdantes
Le tribunal a constaté que les consorts [R] étaient les parties perdantes et a ordonné leur condamnation aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de [Localité 12], les consorts [R] ont demandé l'annulation des résolutions n°19 à 22 de l'assemblée générale du 15 janvier 2024 et des dommages-intérêts contre le syndic, la SARL CABINET DEL SARTE PATRIMOINE. Les questions juridiques posées incluent la recevabilité de la demande d'annulation et la responsabilité du syndic. Le tribunal a constaté le désistement des consorts [R] concernant l'annulation des résolutions, entraînant l'extinction de l'instance. Il a également rejeté les demandes d'indemnisation contre le syndic, considérant qu'aucune faute n'était prouvée. Enfin, les consorts [R] ont été condamnés aux dépens et à verser des sommes au syndicat des copropriétaires et au syndic.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 20 janv. 2026, n° 24/06417
Numéro(s) :	24/06417
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ilanit SAGAND-NAHUMXavier GUITTON
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e GUITTON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e SAGAND-NAHUM

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/06417 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4NJ7

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Monsieur [G] [R]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [O] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1021

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/06417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NJ7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sa gestion est assurée par la SARL CABINET DEL SARTE PATRIMOINE en qualité de syndic.

M. [Z] [R], M. [G] [R] et M. [O] [R] sont copropriétaires indivis du lot n°8.

Par acte du 21 mars 2024, les consorts [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic devant ce tribunal en annulation des résolutions n°19 à 22 de l’assemblée générale du 15 janvier 2024, annulation de la vente des combles du bâtiment avec façade sur rue et demandes indemnitaires à l’encontre du syndic la SARL CABINET DEL SARTE PATRIMOINE.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, les consorts [R] sollicitent de :

« Débouter les défendeurs en leurs demandes d’irrecevabilité à l’égard des Consorts [R] pour le prétendu défaut d’intérêt à agir ;

— Déclarer recevables et bien fondés les Consorts [R] et par conséquent :

— Juger que les Consorts [R] : Messieurs [R] [Z], [R] [G] et [R] [O] se désistent de leur demande principale à savoir l’action en annulation des résolutions n°19 à 22 du Procès verbal d’AG du 15.01.2024 ;

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/06417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NJ7

— Condamner le Syndic DEL SARTE PATRIMOINE en sa qualité de Syndic Professionnel à payer à Messieurs [R] [Z], [R] [G] et [R] [O] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner in solidum le Syndic DEL SARTE PATRIMOINE es qualité et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC aux Consorts [R] : [Z], [T] et [O] [R] ;

— Condamner in solidum le Syndic es qualité et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE au paiement des entiers dépens d’instance aux Consorts [Z], [T] et [O] [R] que pourra recouvrer Maître Ilanit SAGAND-NAHUM, conformément à l’article 699 CPC ; »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires et le syndic sollicitent de :

« DEBOUTER les consorts [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER les consorts [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] ainsi qu’au cabinet DEL SARTE PATRIMOINE en sa qualité de syndic professionnel la somme de 750,00 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts [R] aux entiers dépens d’instance dont recouvrement par M^e Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 24 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer que le tribunal n’est saisi d’aucune fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir dans le dispositif des conclusions des défendeurs, lequel seul saisit le tribunal conformément à l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile. En effet, les défendeurs concluent au débouté et non à l’irrecevabilité des demandes.

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/06417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NJ7

Sur le désistement partiel d’action

Selon l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du même code prévoit que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il est constant que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024 a été adoptée une résolution n°27 emportant annulation de toutes les résolutions critiquées par les consorts [R] dans leur assignation.

La demande principale figurant dans l’assignation des demandeurs est donc devenue sans objet.

Les défendeurs ne s’opposent pas au désistement qui sera donc constaté.

Sur la demande indemnitaire contre le syndic

Les consorts [R] soutiennent que le syndic n’a pas respecté ses obligations prévues notamment par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en soumettant au vote de l’assemblée générale du 15 janvier 2024 des résolutions irrégulières dans la mesure où seuls les propriétaires des parties communes spéciales pouvaient décider de leur aliénation.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic font valoir que ni leur prétendue mauvaise foi ni le préjudice allégué ne sont justifiés.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats.

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard des diligences normales ou raisonnables du professionnel averti.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/06417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NJ7

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 janvier 2024, ont été adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 trois résolutions n°20 à 22 (la résolution n°19 étant seulement un point d’information) portant sur la cession à M. et Mme [X] des parties communes correspondant aux combles au-dessus des lots n°11 et 12.

Les consorts [R] ont voté contre ces résolutions.

Il est constant qu’après l’introduction de la présente instance par les consorts [R], lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024, a été adoptée une résolution n°27 rédigée comme suit :

« L’assemblée décide de prendre acte de l’assignation délivrée et décide d’annuler les résolutions 19 à 22 de l’assemblée générale du 14 janvier 2024 du fait de la contestation.

Le syndicat des copropriétaires ne mettra pas en œuvre les résolutions objet de la contestation du fait de leur annulation. Il est noté que les décisions contestées n’ont pas été engagées à ce jour ».

Les combles ne sont pas expressément désignés dans le règlement de copropriété comme une partie commune spéciale et les demandeurs ne justifient pas d’un véritable avenant au règlement de copropriété puisqu’ils produisent seulement un projet d’un géomètre expert de création d’un syndicat secondaire mentionnant des parties communes aux propriétaires de chaque bâtiment à la différence des parties communes à tous les propriétaires sans exception, document déposé par le syndicat des copropriétaires auprès de Me [H], notaire, le 10 novembre 2005.

Les demandeurs ne démontrent donc pas que les combles sont des parties communes spéciales.

En outre, la formulation de la résolution n°27 du 28 juin 2024, se bornant à indiquer que l’assemblait revenait sur sa précédente décision en raison d’une instance judiciaire en cours, ne permet pas de déduire une reconnaissance de faute de la part du syndic comme le soutiennent les consorts [R], mais peut aussi s’interpréter comme un acte de prudence dans l’attente de l’issue du litige.

Les demandeurs ne démontrent donc pas suffisamment de faute du syndic dans le fait d’avoir soumis au vote les résolutions n°20 à 22 lors de l’assemblée générale du 15 janvier 2024.

Au surplus, les consorts [R] ne détaillent aucunement le préjudice spécial invoqué, qui ne peut correspondre aux frais de procédure, relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur demande sera donc rejetée.

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/06417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NJ7

Sur les autres demandes

M. [Z] [R], M. [G] [R] et M. [O] [R], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile et devant supporter les frais de l’instance du fait du désistement conformément à l’article 399 du même code, seront condamnés aux dépens, avec recouvrement direct par M^e Xavier Guitton, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Z] [R], M. [G] [R] et M. [O] [R], tenus aux dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au syndic la somme de 750 euros sur le même fondement. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d’action de M. [Z] [R], M.[G] [R] et M. [O] [R] quant à la demande d’annulation des résolutions n°19 à 22 de l’assemblée générale du 15 janvier 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la juridiction ;

REJETTE toutes les autres demandes de M. [Z] [R], M.[G] [R] et M. [O] [R] ;

CONDAMNE M. [Z] [R], M. [G] [R] et M.[O] [R] aux dépens avec recouvrement direct par M^e Xavier Guitton, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [R], M. [G] [R] et M.[O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13]) représenté par son syndic en exercice le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [R], M. [G] [R] et M.[O] [R] à payer au cabinet DEL SARTE PATRIMOINE la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 20 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente