N° RG 25/00455 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBFI /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 25/00455 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBFI

Minute n° 25/00502

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [V] [T]

née le 18 Juillet 2000 à [Localité 7] (Loir et Cher),

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [H] [Y]

né le 13 Novembre 1998 à [Localité 7] (Loir et Cher),

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Aurore DOUADY, avocat au barreau de BLOIS substitué par M^e Pascale LEAL, avocate au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [G] épouse [E]

née le 21 Novembre 1977 à [Localité 9] ([Localité 8]),

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [E]

né le 31 Juillet 1976 à [Localité 9] ([Localité 8]),

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 10 Octobre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 14 Novembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 23 septembre 2022, M. [H] [L] et Mme [R] [J] ont loué à Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430 euros hors charges.

M. [H] [L] et Mme [R] [J] ont vendu le bien objet du bail à M. [H] [Y] et Mme [V] [T] aux termes d’un acte authentique reçu par Me [N] [I], notaire à [Localité 10], le 9 février 2023.

Par actes de commissaire de justice du 22 janvier 2025, M. [H] [Y] et Mme [V] [T] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 878,64 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2025, M. [H] [Y] et Mme [V] [T] ont fait assigner Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel ils ont demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner aux défendeurs de libérer les lieux après en avoir remis les clés et établissement d’un état des lieux de sortie et à défaut, leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,condamner les défendeurs :° au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé du présent jugement et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,

° à leur payer la somme de 8 136,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2025,

° à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 430 euros, de la résiliation du contrat jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

° à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 13 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2025.

À cette audience, M. [H] [Y] et Mme [V] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Cités par actes délivrés à l’étude, Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Par courrier daté du 9 octobre 2025 et parvenu au greffe le 14 octobre 2025, les défendeurs ont indiqué qu’en raison de leurs emplois, ils ne pourraient être présents à l’audience et qu’ils souhaitaient « faire appel », leur logement ayant été vendu deux ans auparavant sans qu’un nouveau contrat de bail soit signé avec le nouveau propriétaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient par ailleurs d’indiquer qu’il ne sera pas tenu compte du courrier adressé par les défendeurs, dès lors qu’il a été réceptionné au greffe après la clôture des débats et qu’il ne contient, au demeurant, aucune prétention.

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Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [H] [Y] et Mme [V] [T] versent aux débats l’acte de bail, une attestation de vente ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 juin 2025, la dette locative de Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] s’élève à la somme de 8 136,34 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] au paiement de cette somme.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office aux défendeurs en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 22 janvier 2025 rappelle d’une part, la vente du bien par M. [H] [L] et Mme [R] [J] à M. [H] [Y] et Mme [V] [T] et d’autre part, les termes de la clause résolutoire contenue dans le contrat et l’obligation pour les locataires de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 mars 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] sera ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour ces derniers de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfaisant déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 430 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] seront condamnés à verser à M. [H] [Y] et Mme [V] [T] la somme de 800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] à verser à M. [H] [Y] et Mme [V] [T] la somme de 8 136,34 euros (décompte arrêté au 20 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 23 septembre 2022 entre M. [H] [L] et Mme [R] [J] puis M. [H] [Y] et Mme [V] [T] d’une part, et Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [Y] et Mme [V] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte formulée par M. [H] [Y] et Mme [V] [T] ;

CONDAMNE Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] à verser à M. [H] [Y] et Mme [V] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 430 euros, à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] à verser à M. [H] [Y] et Mme [V] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [G] épouse [E] et M. [X] [E] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation. ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,