TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09789 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFDM

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le 21 avril 2026

DEMANDERESSE

RIVP,[Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 21 avril 2026 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 21 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09789 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFDM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] (5e étage, porte G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 721,25 euros et d’une provision pour charges de 260 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 877,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [E] le 11 juillet 2025.

Par assignation du 21 octobre 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation et, en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [W] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2 939,74 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 12 février 2026, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2026, s’élève désormais à 2 831,12 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. Elle déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société bailleresse expose que la locataire ne justifie pas des désordres, les photos produites n’étant ni datées ni localisées et n’ayant pas été réalisées par un commissaire de justice. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) indique que Mme [W] [E] aurait payé une partie de la dette qui ne s’affiche pas sur le décompte.

Mme [W] [E], qui comparaît en personne, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience en ce qu’elle demande le rejet intégral des demandes de la société bailleresse tendant à l’expulsion et la résiliation du bail ainsi qu’aux paiements des loyers prétendument impayés. A titre subsidiaire, Mme [W] [E] demande la compensation intégrale entre les loyers réclamés et le préjudice de jouissance subi ainsi que la condamnation du bailleur à une somme symbolique au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros durant 36 mois, en plus du loyer courant. Elle propose de régler uniquement trois mois d’impayés eu égard à l’absence de travaux réalisés dans le logement malgré la dénonciation de problèmes de salubrité. La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [W] [E] expose être locataire de cet appartement depuis août 2024 et a décidé de suspendre le paiement de son loyer du fait de l’insalubrité des locaux apparue en septembre 2024 peu de temps après son installation (infiltrations d’eau, moisissures). Elle indique qu’en mars 2025 l’appartement n’était plus vivable et suite à l’apparition de problèmes de santé Mme [W] [E] est partie s’installer chez sa mère et n’a pas payé le loyer durant cette période de trois mois. La locataire dit que des travaux ont été réalisés en avril 2025 et qu’aucun problème ne perdure actuellement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 877,80 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse relatif à l’octroi de délais de paiement, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2026, Mme [W] [E] lui devait la somme de 2 831,12 euros, terme de décembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation le paiement du loyer prévu dans le contrat de bail. En l’espèce, il ne pourra être retenue une exception d’inexécution du fait de la présence de moisissures, ces dernières ne rendant pas le logement insalubre. De ce fait, Mme [W] [E] se verra condamnée à la somme de 2 831,12 euros sans qu’il ne soit déduit les trois mois de loyers durant lesquels elle a quitté le logement et a mis en demeure la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de réaliser des travaux. Le montant de la dette locative sera fixé à 2 831,12 euros.

Mme [W] [E] invoque un préjudice de jouissance du fait de la présence d’humidité et de moisissures dans son logement avant la réalisation de travaux par le bailleur. Toutefois, ne rapportant pas suffisamment la preuve du préjudice ni l’estimation de celui-ci, il ne sera pas fait droit à sa demande de déduction de ce préjudice de la dette locative.

Mme [W] [E] n’apportant ainsi aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 2 831,12 euros, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due qui sera fixée au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2024 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), d’une part, et Mme [W] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (5e étage, porte G) est résilié depuis le 11 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [W] [E] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de

2 831,12 euros (deux mille huit cent trente et un euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025,

AUTORISE Mme [W] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 79 euros (soixante-dix-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 septembre 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [W] [E] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE Mme [W] [E] de sa demande de compensation intégrale entre les loyers réclamés et le préjudice de jouissance subi, ce préjudice n’étant pas caractérisé,

CONDAMNE Mme [W] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025 et celui de l’assignation du 21 octobre 2025,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge