TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e AMIRDA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/00384 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3TKU

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Michel AMIRDA de la SELARL A.M, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0089

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet JD GESTION, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0988

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/00384 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TKU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [G] [A] est propriétaire des lots n°3 et 17.

Par acte du 22 décembre 2023, M. [A] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation des résolutions n°9 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 octobre 2023 portant respectivement sur les travaux de remplacement des descentes sur la façade cour et une demande d’autorisation par un copropriétaire d’installer trois grilles de défense à ses fenêtres.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M.[A] sollicite de :

« PRONONCER l’annulation des résolutions numéro 9 et 13 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 4], en date du 23 Octobre 2023 notifié le 24 Octobre 2023.

DEBOUTER l’ensemble des demandes formées le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic JD GESTION, notamment tendant à voir la demande de M. [A] déboutée pour mauvaise foi ainsi que sa demande de dommages et intérêts.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/00384 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TKU

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic JD GESTION, à payer à Monsieur [A] [G] [X], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par la SELARL A .M, Maître AMIRDA Michel avocat par application de l’article 699 du CPC. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DEBOUTER Monsieur [A] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER Monsieur [A] au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5] de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER Monsieur [A] au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5] de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [A] aux entiers dépens de l’instance;

CONDAMNER Monsieur [A] à participer à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 5] et induits par l’introduction à l’encontre dudit syndicat des copropriétaires de la présente procédure. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°9

M. [A] fait valoir que cette résolution, inscrite à l’ordre du jour comme ne donnant pas lieu à un vote, a finalement été soumise au vote et adoptée alors que l’assemblée générale ne peut prendre de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote.

Le syndicat des copropriétaires soutient en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que la résolution contestée n’est pas une décision dès lors qu’il s’agit d’une résolution sans vote et que le principe des travaux avait déjà été voté lors d’une précédente assemblée générale. Le défendeur ajoute que M. [A] a en tout état de cause voté favorablement à cette résolution, en sorte qu’il n’est pas fondé à en solliciter l’annulation.

Décision du 17 Février 2026

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N° RG 24/00384 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TKU

En application de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi prévoit par ailleurs que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut en outre examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

Il est constant que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote.

En l’espèce, la résolution litigieuse est intitulée « POINT SUR LES TRAVAUX DE REMPLACEMENT DES DESCENTES SUR LA FACADE COUR – Ne donnant pas lieu à un vote ».

Cette résolution a pourtant été soumise au vote et adoptée à la majorité de l’article 25 par 549 voix sur 600.

Si cette résolution encourt l’annulation à ce titre, M. [A] n’est cependant pas recevable à solliciter une telle annulation dans la mesure où il a voté en faveur de cette résolution, le procès-verbal mentionnant 549 voix ce qui correspond à la totalité des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires soulève l’absence de la qualité d’opposant de M. [A] mais sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le rejet et non l’irrecevabilité des prétentions du demandeur. Cependant, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

La demande de M. [A] sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13

M. [A] fait valoir que l’adoption de cette résolution nécessitait l’unanimité des copropriétaires conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non la majorité de l’article 25 dès lors que les travaux votés portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et que le type d’installation voté n’est pas prévu par l’article 8d du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la résolution litigieuse a été valablement adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que la pose de simples grilles devant des fenêtres n’implique une modification ni du règlement de copropriété, ni de la destination de l’immeuble, et n’emporte aucune appropriation d’une partie commune ni ne porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la même loi prévoit notamment que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, l’article 8d du règlement de copropriété relatif à l'«Harmonie des immeubles » prévoit que « Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture, et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés bien que constituant une « partie privative » sans l’autorisation de l’assemblée générale.

La pose des stores est autorisée, sous réserve que la teinte figure au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les tapis-brosses sur les paliers d’entrée, quoique fournis par chaque copropriétaire, devront être d’un modèle unique arrêté par l’assemblée générale.

Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires. »

La résolution n°13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 23 octobre 2023 porte sur l’autorisation, sollicitée par Mme [K], propriétaire d’un appartement au rez-de chaussée de l’immeuble, d’installer trois grilles de défense à ses fenêtres afin de sécuriser son appartement.

Ces travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et son harmonie nécessitaient d’être votés en assemblée générale selon le règlement de copropriété mais M. [A] ne démontre pas en quoi ils porteraient atteinte à la destination de l’immeuble.

Ces travaux relevaient de la majorité prévue à l’article 25 et la résolution litigieuse a ainsi pu valablement être votée.

La demande de M. [A] sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la présente procédure est motivée par la seule intention de nuire de M. [A] alors que d’autres litiges l’opposent à la copropriété, notamment concernant des travaux réalisés sans autorisation sur la gouttière et la descente sur rue et ratifiés a posteriori en assemblée générale, et ont donné lieu à des échanges virulents envers le syndic. Le syndicat des copropriétaires soutient que le comportement de M. [A] nuit à la sérénité de la gestion de l’immeuble. Il ajoute que M. [A] n’est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/00384 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TKU

M. [A] affirme n’être animé par aucune intention de nuire au syndicat des copropriétaires mais rechercher seulement à faire valoir ses droits en tant que copropriétaire, et protéger les intérêts de la copropriété qu’il estime mal gérée. Il précise que les relations conflictuelles évoquées résultent de ce conflit quant à la gestion de la copropriété. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice certain.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus, susceptible d’ouvrir un droit à réparation, que dans le cas où il est exercé de mauvaise foi, avec une intention de nuire.

En l’espèce, il ressort des échanges de M. [A] avec le syndic et des échanges entre M. [S], artisan, et le syndic que des travaux ont été réalisés en urgence sur les descentes sur rue en 2023, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Ces travaux ont par la suite été régularisés par l’assemblée générale du 23 octobre 2023 dans sa résolution n°10. Cette résolution n’est pas contestée dans le cadre du présent litige qui ne porte que sur les résolutions relatives aux descentes sur cour et aux travaux d’installation de grilles de défense devant les fenêtres d’un appartement au rez-de chaussée.

L’instance a été introduite par M. [A] le 22 décembre 2023. Les échanges de courriels postérieurs entre M. [A] et le syndic témoignent d’un conflit né autour de l’exécution des travaux de remplacement des colonnes sur cour. Si les propos de M. [A] envers le syndic sont en effet désobligeants, ces pièces ne permettent cependant pas de démontrer spécifiquement la mauvaise foi de M.[A] lors de l’introduction de l’instance.

Il en est de même du solde débiteur de 1 029,96 euros de M. [A] au 24 janvier 2025, dont le lien avec le litige n’est pas démontré.

Les éléments versés aux débats ne suffisent pas à établir que M. [A] aurait abusé de son droit d’agir dans le cadre de la présente procédure. Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice invoqué tenant aux difficultés de gestion de la copropriété en raison des relations conflictuelles avec M. [A].

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. [A], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

M. [A], tenu aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

Dès lors que les demandes de M. [A] ont été déclarées irrecevables ou rejetées, il ne bénéficiera pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et il participera au même titre que tous les copropriétaires à ces charges. Il n’y a cependant pas lieu de l’y condamner comme le sollicite le syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 23 octobre 2023 formée par M. [G] [A];

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 23 octobre 2023 formée par M. [G] [A] ;

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet JD GESTION ;

CONDAMNE M. [G] [A] aux dépens ;

CONDAMNE M. [G] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet JD GESTION, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [G] [A] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026.

La Greffière La Présidente