TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Marion LACOME D’ESTALENX ; M^e Guillaume COTHEREAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie PARICIO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06678 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQU

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 1]

S.A. [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par leur mandataire commun : la société [K], dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSES

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1020

Société LODGIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Guillaume COTHEREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06678 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 20 mars 2017, M. [W] [G] a confié à la société LODGIS un mandat non exclusif avec pouvoir de rechercher des locataires pour des locations meublées.

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, prenant effet le 30 septembre 2023, M. [W] [G] représenté par Mme [Q] [G] a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [H] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1630 euros et d’une provision pour charges de 275 euros.

Par acte de cautionnement en date du 30 septembre 2023, la société [F] SA s’est portée caution des sommes dues par la locataire, Mme [Y] [H], au titre du loyer, des charges et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4890 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [H] le 18 mars 2024.

Par assignation du 1er juillet 2024, M. [W] [G] et la société [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [H]

— et obtenir sa condamnation solidaire avec la société [K] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  9780 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

* 1051,61 à M. [W] [G]

* 8728,39 à la société [F] subrogée dans les droits de M. [W] [G]

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, Mme [Y] [H] a assigné en intervention la société LODGIS, mandataire du bailleur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la demande en intervention forcée formulée par Madame [H] à l’encontre de La Société LODGIS dans l’affaire appelée devant sa juridiction le 15novembre 2024 à 10h30 et aux fins de sa condamnation solidaire avec Monsieur [W] [G], Bailleur;

DIRE ET JUGER que la Société LODGIS devra intervenir dans l’affaire appelée devant sa juridiction le 15novembre 2024 à 10h30 entre:

— D’une part, Madame [H], demeurant [Adresse 7] à [Localité 2]

— Et d’autre part, Monsieur [W] [G], domicilié [Adresse 8] à [Localité 3] [Adresse 9] [Localité 4] et La Société [F], Société anonyme, enregistrée auprès du RCS de [Localité 5] sous le numéro 840 trois 974, 635, dont le siège social est situé [Adresse 10]

Représentés par leur mandataire commun: La Société [K], Société par action simplifiée enregistrée an RCS de [Localité 1], sous le numéro, 832, 523, 344 et dont le siège social est situé [Adresse 11] à [Localité 6]

RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

Par acte du 28 février 2025, un procès verbal a été établi par commissaire de justice en présence de Mme [Y] [H], occupante sortante, aux fins de constatation de l’état des locaux.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 janvier 2026, M. [W] [G] et la société [F], représentés par leur conseil ne réitèrent pas leurs demandes aux fins de faire, à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, en tout état de cause être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [H] et obtenir sa condamnation solidaire avec la société [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, Mme [Y] [H] ayant quitté les lieux.

Ils sollicitent se référant à leurs conclusions déposées à l’audience :

A TITRE PRINCIPAL, de voir :

CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à la société [F] subrogée dans les droits de Monsieur [W] [G], à hauteur de ce montant, la somme de 3.658,39€,

AUTORISER Monsieur [W] [G] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 2.710 euros versés par Madame [Y] [H] à son entrée dans les lieux euros au titre des frais de remise en état du logement;

CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à Monsieur [W] [G] à hauteur de ce montant, la somme de 490 € au titre des frais supportés pour la remise en état du logement

DEBOUTER Madame [Y] [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si le tribunal entrait en voie de condamnation contre Monsieur [G],

CONDAMNER la société LODGIS de toutes les condamnations qui pourraient être

prononcées à l’encontre de Monsieur [G],

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER Madame [Y] [H] à payer à la société [F] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mars 2024.

En défense, Mme [Y] [H], représentée par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience de voir :

CONSTATER le caractère erroné et frauduleux du décompte produit à l’appui du commandement et à l’appui de l’assignation

CONSTATER l’absence de toute dette locative ;

CONSTATER l’absence de DPE joint au bail consenti ;

CONSTATER le caractère erroné de la superficie du logement reportée sur le bail ;

CONSTATER le caractère erroné de l’adresse du bailleur sur le bail ;

CONSTATER les manquements du bailleur et de son mandataire dans la rédaction du bail

CONSTATER l’illégalité du complément de loyer exigé par le bailleur:

En conséquence :

DIRE ET JUGER que Madame [N] n’est redevable d’aucune dette locative

CONDAMNER Monsieur [G] à rembourser à Madame [N] la somme de 6,23 €;

DEBOUTER en conséquence le bailleur de sa demande de paiement de 3.658,39 EUR ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

A titre principal

CONSTATER l’absence de DPE joint au bail consenti ;

CONSTATER le caractère erroné de la superficie du logement reportée sur le bail ;

CONSTATER le caractère erroné de l’adresse du bailleur telle que reportée sur le bail;

CONSTATER l’illégalité du complément de loyer exigé par le bailleur compte tenu du classement en catégorie F du logement donné à bail ;

CONSTATER les manquements de l’agent immobilier à ses obligations professionnelles d’information, de conseil et compétence ;

CONSTATER le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible de la chose louée ;

Par conséquent :

CONDAMNER Monsieur [G] à payer à Madame [H] la somme de 12.948 EUR au titre de l’indu versé par Madame [H] calculé sur le loyer de référence ; ou subsidiaire à la somme de 11.288,29 EUR

ENJOINDRE à Monsieur [G] d’avoir à restituer sous astreinte de 50 EUR par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir le dépôt de garantie d’un montant de 2.710 EUR;

CONDAMNER Monsieur [G] au paiement de la somme de 1.467 EUR (A PARFAIRE) correspondant au 10% du loyer C par mois de retard quant à la restitution du dépôt de garantie sous astreinte de 50 EUR par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir;

SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] et la Société LODGIS au paiement de la somme de 600 EUR au titre de l’ensemble des factures d’électricité acquittées par Madame [H];

CONDAMNER la Société LODGIS au paiement de la somme de 65,16 EUR indue dans le cadre de sa facturation pour la rédaction du bail, facturation calculée sur le fondement d’un métrage carrez erroné ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] à payer à Madame [H] la somme de 3.592,70 EUR pour le préjudice de jouissance subi compte tenu du défaut d’isolation et des désordres en résultat dans le logement dont s’agit;

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] et la Société LODGIS au paiement de la somme de 3000 EUR à Madame [H] compte tenu de leur résistance abusive quant au règlement amiable de ce différent et à la rectification du bail dont s’agit ;

PROCÉDER à la compensation des créances et ne tout état de cause, au paiement par Monsieur [G] de la somme de 15 287,38 EUR au profit de Madame [N] pour le solde restant ;

CONDAMNER solidairement l’ensemble des demandeurs à payer à Madame [H] la somme de 4.500 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Y] [H].

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la nullité du commandement de payer

Il est constant que Mme [H] a quitté le logement, objet du présent litige, M. [W] [G] et la société [F] ne réitèrent pas leurs demandes aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail et à être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [H].

Il n’y a pas lieu en conséquence de statuer sur les demandes visant à voir dire que le commandement de payer est nul, à défaut de toute demande fondée sur celui-ci.

Sur la recevabilité de la demande de Mme [H] concernant le complément de loyer

Le bailleur fait valoir que la contestation du complément de loyer est irrecevable sur le fondement de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 (applicable aux logements meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989.)

Aux termes de l’article 140 III B sus visé, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Si le texte sus visé mentionne que la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution des loyers, cette saisine préalable n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité. En tout état de cause, force est de constater que Madame [H] ne pouvait saisir la commission dans les délais sus visés à défaut de toute production de DPE par le bailleur lors de la signature du bail. Elle a saisi cette commission le 3 janvier 2024 après avoir reçu le DPE le 24 octobre 2023, soit dans un délai de trois mois suivant la réception du DPE, pièce qui aurait du être annexée au bail lors de sa signature.

Il convient en conséquence de dire que sa demande visant à contester le complément de loyer est recevable.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

L’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Mme [H] conteste le montant du loyer fixé par le bailleur et en conséquence la dette locative faisant valoir d’une part que le certificat Loi Carrez produit postérieurement à la signature du bail fait état d’une superficie de 24,20 m2 et non de 31 m2 comme indiqué dans le bail et d’autre part que le DPE établi le 4 octobre 2023 communiqué par l’agence Lodgis fait état d’un DPE F ne permettant pas d’ajouter au montant du loyer encadré un complément de loyer.

M. [W] [G] ne conteste pas la superficie de l’appartement. Il affirme en revanche que le diagnostiqueur a commis une erreur en ne mentionnant pas que le logement était équipé d’une « VMC simple flux auto réglable » et fait grief à la locataire de ne pas avoir permis au diagnostiqueur de revenir sur les lieux pour modifier son erreur produisant un échange de SMS en date de mai 2024 aux termes duquel la locataire affirme que le DPE produit étant valable, il n’y a pas lieu d’en refaire un nouveau.

Du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, à la demande de Mme [H], il résulte qu’il existe dans la salle de bains une « bouche d’aération de type VMC » qui n’aspire pas.

M. [W] [G] produit un DPE E en date du 21 novembre 2017 au format « spécimen » qui ne pourra qu’être écarté et un troisième DPE E en date du 17 mars 2025, soit ultérieur à la sortie des lieux de la locataire qui ne peut non plus être pris en compte.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le seul DPE établi durant la période de location de Mme [H] est un DPE F et qu’en tout état de cause en l’absence de tout DPE en annexe du bail, celui-ci ne pouvait prévoir un complément de loyer.

Etant établi par ailleurs que la superficie du logement est de 24,20 m et que le loyer majoré maximal s’établissait lors de l’établissement du bail à 31 euros, pour un bail meublé, le loyer sera fixé à 750,20 euros et non à 1630 euros, à compter de la signature du bail, soit un surplus de loyer de 879,80 euros par mois. Mme [H] a occupé les lieux durant 17 mois, soit un surplus de loyer de 14 956,6 euros sur toute la période (879,80 x17).

Le bailleur sera condamné à règler à Mme [H] la somme de 11 298, 21 euros au titre d’un trop perçu après déduction de la somme de 3658, 39 € due par celle-ci (14 956,6 euros – 3658, 39 €). Il convient en conséquence de le condamner à régler cette somme à Mme [H] et à rejeter toute demande formée au nom de la caution à l’encontre de la locataire comme étant irrecevable, à défaut de dette locative.

Sur les demandes formées au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la remise en état du logement

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En vertu de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », et selon le 7d), il est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, et liste ces dernières.

En application des articles 1315, 1730 et 1732 du code civil pris ensemble, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La preuve de l’usure normale ou de la vétusté incombe au locataire. En revanche, c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] demande à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 2.710 euros versés par Madame [Y] [H] à son entrée dans les lieux et à la voir condamner à lui régler en sus la somme de 490 € au titre des frais supportés pour la remise en état du logement.

Au soutien de ses pretentions, il produit une facture en date du 29 mars 2025 d’un montant de 3200 euros au titre de travaux de peintures effectués à l’adresse du [Adresse 6] et un procès verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 28 février 2025 en présence de Mme [Y] [H], occupante sortante, faisant état :

« dans la pièce principale, de points de moissure au niveau de la porte d’entrée, du plafond, à droite des placards de rangement, au dessus des porte fenêtres de gauche ainsi qu’en partie basse, des écaillements de peinture sous la porte fenêtre côté terrasse, un radiateur mural qui ne fonctionne pas »

« Dans la chambre, des peintures en bon état, mais des points de moisissure ».

Madame [Y] [H] produit, de son côté , un procès verbal en date du 30 décembre 2024 établi par commissaire de justice aux fins de constatation de l’état des locaux faisant état des éléments suivants :

«  Séjour (..)

Je constate que la peinture s’écaille au-dessus du radiateur.

Je constate de nombreuses taches noires sur le mur droit en partie basse.

(…)

Je constate des tâches noires caractéristiques d’humidité sur le dormant des fenêtres ainsi que sur les traverses inférieures.

Je constate l’absence de réglettes d’aération sur la fenêtre et les châssis fixes.

Sur le mur gauche, je trouve une porte fenêtre à double battant ceinturée par des châssis fixes. Je constate l’absence de réglettes d’aération.

Je constate que la peinture du mur gauche s’écaille et le revêtement mural s’effrite en partie basse.

Je constate des taches noires sur le mur gauche, les battants et les stores enrouleurs'

« Chambre

Je constate que la peinture du mur gauche s’écaille

Sur le pourtour de la fenêtre, je constate de nombreuses taches noires caractéristiques d’humidité »

« Salle de bains

Je constate que la peinture du plafond s’écaille en cueillie avec le mur face.

Je constate plusieurs taches noires caractéristiques d’humidité.

Sur le mur face, je trouve une fenêtre à simple battant dont je constate l’absence de réglette d’aération.

Au plafond, je trouve une bouche d’aération de type VMC.

À l’aide d’une feuille en papier, je constate qu’elle n’aspire pas.

La requérante allume la hotte de la cuisine.

J’entends un bruit de moteur provenant de la bouche d’aération.

À l’aide d’une feuille en papier, je constate qu’elle n’aspire toujours pas.

La requérante me déclare que la bouche d’aération de la salle de bains est reliée à la hotte de la cuisine de sorte que lorsqu’elle utilise la hotte, les odeurs de cuisine se retrouvent dans la salle de bain. »

Mme [H] produit par ailleurs un courrier adressé au bailleur, M.[G], de la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 1] suivant une visite de contrôle effectuée le 28/02/25, dans l’immeuble cité [Adresse 7] qui a permis de constater dans le logement situé au 5° étage 2° porte face à l’ascenseur, occupé par Madame [H] les désordres suivants :

Des moisissures se propagent sur plusieurs parois – avec dégradation du revêtement- en raison d’un système de ventilation insuffisant et inefficace.

Les installations de chauffage fixe de la pièce principale n’étaient pas fonctionnel le jour de la visite. Il est remarque que l’occupante a recours à un convecteur électrique d’appoint.

Au terme de ce courrier, le bailleur est invité à procéder à des travaux nécessaires pour faire cesser durablement ces désordres.

Au regard de l’ensemble de ces constatations, il apparait que M. [G] ne rapporte pas la preuve de dégradations locatives du logement, la locataire ne pouvant être tenue responsable de l’humidité du logement due aux dysfonctionnements du système de ventilation et de chauffage de celui-ci alors même qu’il lui appartenait en qualité de bailleur de procéder aux travaux nécessaires pour les remettre en état.

M. [G] sera condamné à rembourser à Mme [Y] [H] la somme de 2.710 euros versés par celle-ci à son entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie.

M. [G] étant illégitime à retenir la totalité du dépôt de garantie, il sera également condamné à lui règler en sus, à titre de pénalité, la somme de 75 euros par mois à compter du 1er mai 2025. Cette pénalité ne sera toutefois appliquée que sur une période de trois mois pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, laquelle ne lui est pas entièrement imputable. La liquidation de la pénalité fait ainsi ressortir une somme de 225 euros (75 euros sur 3 mois).

Mme [H] sera déboutée du surplus de ses demandes et de sa demande d’astreinte.

Sur le préjudice de jouissance

Au regard du préjudice subi par la locataire compte tenu des désordres sus visés, il sera fait droit à ses demandes à hauteur de 75 euros par mois soit 10% du loyer sur les cinq derniers mois du bail étant relevé par la locataire elle-même que le logement était en bon état lors de son entrée dans les lieux, soit 375 euros.

Il n’y a pas lieu de faire droit en sus à sa demande visant à voir le bailleur condamné à lui rembourser les factures d’électricité qu’elle a acquittées.

Sur la demande visant à voir condamner la société LODGIS de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l’ encontre du bailleur et à rembourser la somme de 65,16 euros à Mme [H] au titre de la rédaction du bail

Il est établi par la production du mandat signé le 20 avril 2017 pour une période de 10 ans que la mission de la société LODGIS portait d’une part sur la mise en relation du bailleur et du preneur et d’autre part sur la rédaction du bail étant expressément précisé que celle-ci n‘était pas chargée de la gestion locative.. Aux termes de ce mandat, le bailleur s’engageait de son côté notamment à produire le diagnostic technique, à vérifier le descriptif du bien et à faire réaliser tout travaux urgents et indispensables.

M. [G] ne démontre pas une quelconque faute ou négligence de la société LODGIS dans l’exercice de sa mission justifiant de voir condamner celle-ci en ses lieu et place. Il sera en conséquence débouté des demandes formées à ce titre.

Mme [H] ne justifie pas de son côté du motif justifiant de voir condamner la Société LODGIS au paiement de la somme de 65,16 EUR au titre de la facturation de la rédaction du bail. Sa demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. La défaillance dans l’exécution de l’obligation de payer ne suffit toutefois pas à démontrer la mauvaise foi des débiteurs.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas d’un préjudice indépendant des autres préjudices par ailleurs indemnisés. Sa demande visant à voir condamner M [G] et la Société LODGIS au paiement de la somme de 3000 [Localité 7] pour résistance abusive sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [G] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Mme [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que la demande de Mme [Y] [H] visant à contester le complément de loyer est recevable ;

CONDAMNE M.[W] [G] à régler à Mme [Y] [H] les sommes suivantes :

—  11 298, 21 euros au titre d’un trop perçu de loyer ;

—  2710 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  225 euros au titre de la pénalité de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

—  375 euros au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE toute demande formée à l’encontre de la société LODGIS;

DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [G] aux dépens de l’instance et à régler à Mme [Y] [H], la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge