TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 20/01/2026

à : Maitre Benjamin MERCIER

Maitre Servais CHERAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05265

N° Portalis 352J-W-B7J-C76YL

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [U] [L] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maitre Benjamin MERCIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0138

DÉFENDERESSE

Madame [F] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maitre Servais CHERAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1891

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/05265 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76YL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2021, la SASU ON CONSULT a donné à bail à Mme [F] [R] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

M. [O] [L] [C] a fait l’acquisition de cet appartement le 6 décembre 2021.

Par courrier recommandé en date du 13 septembre 2023, il a fait délivrer un congé pour reprise à Mme [F] [R], à effet au 31 janvier 2024.

Mme [F] [R] s’étant maintenue dans les lieux au-delà de cette date, M. [O] [L] [C] l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin d’obtenir, en substance, son expulsion, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er février et à lui verser la somme de 36 500 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues entre le 1er janvier 2022 et le 31 mai 2025.

Lors de l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après un précédent renvoi, M. [O] [L] [C], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande :

De juger que le bail est résilié, de plein droit, depuis le 31 janvier 2024 ou, au plus tard, depuis le 3 septembre 2024, D’ordonner l’expulsion de Mme [F] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 3] [Localité 6], avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, D’être autorisé séquestrer les meubles en garantie de la créance à intervenir,De condamner Mme [F] [R] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2024, d’un montant de 1 300 euros charges comprise,De condamner Mme [F] [R] à lui payer la somme de 43 500 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues entre le 1er janvier 2022 et le 30 novembre 2025, Sa condamnation à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

M. [O] [L] [C] soutient qu’il a valablement fait délivrer un congé pour reprise à Mme [F] [R] au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’il est de jurisprudence constante qu’un tel acte, délivré de manière anticipée, prend effet à la date pour laquelle il aurait du être délivré, à savoir, la date anniversaire du contrat de bail.

Ainsi, il avance que Mme [F] [R] se maintient dans les lieux de Mme [F] [R] sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024 ou, subsidiairement, depuis le 3 septembre 2024. Il estime que cette occupation est constitutive d’un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

De plus, il sollicite la condamnation de Mme [F] [R] au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le paiement du loyer étant une des obligations essentielles du locataires selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sa créance étant incontestable.

Mme [F] [R], représentée par son conseil, a soulevé, in limine litis, la nullité de l’assignation délivrée de manière prématurée, la nullité du commandement de payer et enfin, le défaut d’intérêt à agir de M. [O] [L] [C].

A titre principal, elle demande :

le rejet de toutes les demandes de M. [O] [L] [C] formées à son encontre A titre reconventionnel, elle sollicite :

la remise des quittances de loyer entre le mois de janvier 2022 et le mois de septembre 2025.Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/05265 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76YL

En tout état de cause, elle demande

la condamnation de Mme [F] [R] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Elle indique que l’assignation qui lui a été délivrée est entachée de nullité puisqu’elle lui a été délivrée avant le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Elle soutient également que le commandement de payer est nul puisqu’il lui laisse un délai de 6 semaines pour s’acquitter de ses causes au lieu d’un délai de deux mois. Enfin, elle estime que M. [O] [L] [C] n’a pas qualité à agir, puisqu’il n’est pas son bailleur.

Sur le fond, elle conteste la validité du congé qui a été délivré pour une date erronée et sollicite ainsi le rejet de la demande d’expulsion. Concernant la dette locative, elle souligne qu’aucune mise en demeure de régler les échéances impayées ne lui a été délivré et qu’en outre, le logement est insalubre. Elle demande ainsi le débouté de la demande en paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l’exception de nullité soulevée par Mme [F] [R]

Selon l’article 74 du code de procédure civile, Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Aux termes des articles 112 et suivants du même code, les exceptions de nullités portant sur les actes de la procédure peuvent être de forme, et ne sont sanctionnées que si elles sont expressément prévues par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et qu’à la condition qu’elles causent un grief à celui qui l’invoque. Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, Mme [F] [R] soutient que l’assignation qui lui a été délivrée est entachée de nullité pour avoir été délivrée avant même la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 2 décembre 2025.

Toutefois, M. [O] [L] [C] ne se prévaut pas du commandement de payer dans le cadre de la présente procédure mais du congé pour reprise, délivré à Mme [F] [R].

Par conséquent, l’exception de nullité soulevée par Mme [F] [R] sera rejetée et la demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer, dont il n’est pas question, ne sera pas examinée.

II. Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [F] [R]

Selon les articles 122 et suivant du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Elles doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Mme [F] [R] soutient qu’il n’existe pas de lien contractuel entre elle et le demandeur puisque le bail lui a été consenti par la société SASU ON CONSULT.

Toutefois, M. [O] [L] [C] produit une attestation notariale dont il ressort que la société SASU ON CONSULT a lui a vendu l’appartement objet du litige le 6 décembre 2021. Par conséquent, M. [O] [L] [C] est bien le bailleur de Mme [F] [R] et a, de ce fait, intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure.

Il sera donc déclaré recevable en son action.

III. Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

Selon l’article 835 du code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

S’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la validité d’un congé, il lui revient en revanche de s’assurer que la contestation émise sur cette validité est suffisamment sérieuse pour lui permettre de considérer que le trouble allégué résultant de l’occupation des lieux n’est pas manifestement illicite.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués (…).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail signé entre les parties à effet au 1er septembre 2021, en dépit de son appellation, portait sur un appartement non meublé et que sa durée ne pouvait donc être inférieure à trois ans, de sorte qu’il arrivait à échéance le 1er septembre 2024 et que le congé, pour être valablement délivré, devait l’avoir été au moins six mois avant cette date.

M. [O] [L] [C] se prévaut d’un congé délivré à Mme [F] [R] le 13 septembre 2023 à effet au 31 janvier 2024, soit moins de six mois avant son échéance et pour une date anticipée. De plus M. [O] [L] [C] l’a adressé par courrier simple à la défenderesse, ne respectant donc pas les modalités de notification prévues par l’article 15 susmentionné et ne fait pas mention de l’adresse du bénéficiaire de la reprise, alors que Mme [F] [R] conteste son intention d’en faire sa résidence principale d’une part et sa qualité de propriétaire d’autre part, celui-ci en justifiant mais ne rapportant pas la preuve qu’il avait notifié à sa locataire ce changement de bailleur.

Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/05265 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76YL

S’il est de jurisprudence constante que le congé délivré de manière anticipé peut produire ses effets à la date pour laquelle il aurait du être délivré, l’ensemble des irrégularités affectant le congé ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite sur lequel se fonde le requérant.

Par conséquent, non-lieu à référé sur sa demande d’expulsion et sur les demandes subséquentes, relatives aux meubles et à l’indemnité d’occupation, sera prononcé.

IV. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier (…).

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, dont les critères sont établis par l’article 2 du décret du 30 janvier 2002.

Il est cependant de jurisprudence constante qu’en matière de bail, l’exception d’inexécution n’est pas admise, sauf à démontrer que le logement était inhabitable.

Enfin, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, pour s’opposer à la demande en paiement formée par le requérant, Mme [F] [R] invoque l’humidité du logement et la prolifération de moisissures ainsi que des odeurs nauséabondes. Toutefois, elle ne produit, au soutien de ses allégations, aucun élément objectif et se contente de verser aux débats quelques photographies non horodatées, dont l’angle de prise de vue ne permet pas de mesure l’ampleur des moisissures dans l’appartement. Surtout, elle ne justifie d’aucune plainte auprès de son bailleur avant l’audience.

Ainsi, rien ne justifie qu’elle se soit abstenue de régler son loyer, étant relevé qu’elle n’apporte aucune preuve de ce qu’elle l’aurait fait en liquide, alors qu’elle aurait aisément pu produire des relevés de comptes bancaire attestant, par exemple, de retrait mensuel de la somme de 800 euros qu’elle allègue lui avoir versé pendant toute cette période.

En revanche, Mme [F] [R] produit une attestation de paiement de la CAF datée du 10 octobre 2025 indiquant que la somme de 471 euros a été versée, au mois de septembre 2025, à un certain M. [X] [Z], lequel, selon l’attestation d’hébergement versée par M. [O] [L] [C], s’avère être le père du requérant. De plus, il résulte des termes de la sommation de communiquée adressée par le conseil du demandeur au conseil de la défenderesse le 14 octobre 2025 que M. [O] [L] [C] a indiqué percevoir « des versements de la CAF depuis quelques mois », lesquels ne sont pas pris en compte dans le calcul de la créance alors qu’il n’appartenait qu’à lui seul d’en justifier.

Par conséquent, la créance dont M. [O] [L] [C] réclame paiement, de 43 500 euros selon le décompte arrêté au 30 novembre 2025, apparaît contestable en son quantum. Non-lieu à référé sera donc prononcé sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

V. Sur la demande reconventionnelle portant sur les quittances

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile déjà mentionné, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, notamment ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Toutefois en l’espèce, l’obligation apparaît contestable, faute pour Mme [F] [R] de démontrer qu’elle s’est bien acquittée de son loyer sur la période alléguée.

Non-lieu à référé sera donc prononcé sur cette demande.

VI. Sur les demandes accessoires

M. [O] [L] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, par ailleurs, de le condamner à verser à Mme [F] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Mme [F] [R]

DÉCLARE M. [O] [L] [C] recevable en son action,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par les parties,

CONDAMNE M. [O] [L] [C] à verser à Mme [F] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [L] [C] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux et d ela protection