TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 22/04093 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OWOB

NAC : 30B

Jugement Rendu le 10 Octobre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [J] [P], [W] [M], né le 04 Avril 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Z] [T], né le 03 Mars 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Virginie LORMAIL-BOUCHERON de la SCP LORMAIL-BOUCHERON, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

SOCIETE LES TROIS [T], société par actions simplifiée au capital de 3.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 817 424 856, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par Maître Virginie LORMAIL-BOUCHERON de la SCP LORMAIL-BOUCHERON, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assisté de Madame Mathilde REDON, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Octobre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 mars 2019, Monsieur [J] [M] a donné à bail commercial à la SAS LES 3 [T] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2019 un local à usage commercial, sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Ce local commercial situé au rez-de-chaussée comprenant une boutique, des toilettes, une petite arrière-boutique, le tout d’une surface d’environ 58 m2 est destiné à l’exercice de l’activité de « restauration de type rapide, fabrication et vente à emporter ou sur place et restauration traditionnelle ». Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel hors taxes, hors charges de 13.800 euros payable par trimestre et d’avance.

Monsieur [Z] [T], président de la SAS LES 3 [T], s’est porté caution solidaire au titre de l’exécution des obligations résultant de ce bail commercial.

Par exploit de commissaire de justice, en date du 28 août 2019, Monsieur [M] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.776,17 euros, à la suite duquel la SAS LES 3 [T] a procédé à des paiements.

Par un nouvel exploit de commissaire de justice, en date du 8 octobre 2020, Monsieur [M] a fait délivrer un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8.046,37 euros.

Par acte délivré le 17 décembre 2020, Monsieur [M] a assigné la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et en vue du prononcé des condamnations consécutives.

Par ordonnance de référé, en date du 26 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire d’Evry a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, en raison de l’existence de contestations sérieuses. Il a également condamné la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [M] la somme provisionnelle de 17.223,64 euros à valoir sur la dette locative au titre du bail commercial conclu le 29 mars 2019, et ce, avec intérêts au taux légal outre le paiement des dépens.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2022, Monsieur [M] a fait délivrer un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 21.234,69 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux dans le délai d’un mois imparti, par acte du 19 juillet 2022, Monsieur [M] a fait assigner la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 19 septembre 2023, Monsieur [M] sollicite du tribunal judiciaire d’Evry de :

RECEVOIR Monsieur [J] [M], en ses fins, moyens et prétentions, et y faisant droit,Sur le sort du bail et l’expulsion

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu 29 mars 2019 entre Monsieur [J] [M] d’une part et la SAS LES 3 [T] d’autre part, portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6]A défaut et subsidiairement,

PRONONCER la résiliation du bail commercial conclu 29 mars 2019 entre Monsieur [J] [M] d’une part et la SAS LES 3 [T] d’autre part, portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6]En tout état de cause,

ORDONNER l’expulsion de la SAS LES 3 [T] et de tous occupants de son chef des locaux appartenant à Monsieur [J] [M] qu’elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 6], avec l’assistance d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique en cas de besoin,Sur l’arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [T] et la SAS LES 3 [T] à payer à Monsieur [J] [M], pour les loyers (et/ou indemnités d’occupation) et charges, impayés au 07 août 2023, la somme de 35.373,39 euros, échéance du troisième trimestre 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux contractuel (taux d’intérêt légal majoré de huit points) comme suit :à compter du 8 octobre 2020, date du 1er commandement de payer, sur la somme de 8.046,37 euros,à compter du 26 novembre 2021, date de l’ordonnance de référé sur la somme de 9.177,27 euros (soit 17.223,64 – 8.046,37)à compter du 15 avril 2022, date du 2ème commandement de payer sur la somme de 4.011,05 euros (soit 21.234,69 – 9.177,27 – 8.046,37)et à compter de l’assignation du 19 juillet 2022 pour le surplusORDONNER la capitalisation des intérêts dus par années entières,Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

FIXER le montant mensuel des indemnités d’occupation solidairement dues, au titre de l’occupation du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6], par la SAS LES 3 [T] (ou tous occupants de son chef) et Monsieur [Z] [T], au montant de l’échéance mensuelle de loyers en vigueur augmentée de la provision mensuelle sur chargesDIRE ET JUGER que cette indemnité mensuelle d’occupation sera solidairement due par la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à Monsieur [J] [M] à compter du 15 mai 2022 en cas d’acquisition de la clause résolutoire ; ou subsidiairement, à compter de la l’assignation du 19 juillet 2022 en cas de résiliation judiciaire du bail.En tant que de besoin, CONDAMNER solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [J] [M] ces indemnités mensuelles d’occupation, et jusqu’à libération effective des lieux par le locataire (ou tous occupants de son chef),Sur les autres demandes

CONDAMNER solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [M], la somme de 3.537,33 euros au titre de la clause pénale insérée au bailCONDAMNER solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [M], la somme de 3.450 euros équivalent au montant du dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêtsCONDAMNER solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [M], la somme de 157,12 euros au titre des frais d’huissier relatif au commandement de payer du 28 août 2019CONDAMNER solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [M], la somme de 180,94 euros au titre des frais d’huissier relatif au commandement de payer du 8 octobre 2020CONDAMNER solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 15 avril 2022, les frais de signification d’assignation, les frais de signification de jugement, et les dépens d’exécution,DEBOUTER la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et moyensAu soutien de ses prétentions, Monsieur [M] fait valoir, au visa de l’article L145-1 du Code de commerce, que la SAS LES 3 [T] ne s’est pas acquittée du commandement de payer dans le délai imparti et que le bail est donc résilié par acquisition de la clause résolutoire, suite à la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2022.

Subsidiairement, au visa des articles 1224 et suivants du Code civil, il sollicite la résiliation judiciaire du bail invoquant les incidents de paiement du preneur ainsi que des manquements aux conditions du bail par l’occupation des parties communes, la détérioration du bâtiment, et diverses installations.

Il s’oppose au moyen adverse tendant à voir inopposable la clause résolutoire en raison de la stipulation selon laquelle il ne serait pas possible au juge éventuellement saisi d’accorder des délais pour régulariser « l’infraction » dès lors que seule cette stipulation doit être réputée non écrite et non l’ensemble de la clause. Il s’oppose également au moyen adverse tiré du manque de précision du commandement de payer au regard du décompte qui était joint et de la position des défendeurs qui reconnaissent la dette locative.

Il conteste l’imputation faite par le preneur des arriérés locatifs à la crise sanitaire de la Covid 19 au regard des impayés antérieurs et des investissements entrepris par la SAS LES 3 [T] à la même époque.

Il réfute le grief adverse relatif au défaut de valeur probante des constats d’huissier réalisé sans la présence du preneur.

Consécutivement à la résiliation judiciaire, il réclame le paiement par la SAS LES 3 [T], solidairement avec Monsieur [T] en qualité de caution, de l’arriéré locatif à hauteur de la somme de 35.373 euros, dû au 3ème trimestre 2023 inclus, à titre de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges. Il conteste l’argumentation adverse tirée de l’absence de régularisation annuelle des charges faisant valoir que les justificatifs correspondant ont bien été adressés et que les décomptes des régularisations annuelles manuscrits sont recevables.

Il réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation, la condamnation des sommes dues au titre de la clause pénale prévue au bail ainsi que le paiement de frais d’huissier non compris dans les dépens.

Il s’oppose aux délais de paiement sollicités et de suspension des effets de la clause résolutoire invoquant notamment le délai particulièrement long depuis les premiers impayés ainsi que l’absence de production de pièces comptables à l’exception d’un seul document parcellaire et ancien.

Enfin, il sollicite le rejet du moyen de Monsieur [T] tendant à voir déclarer nul l’acte de cautionnement au motif que l’article L332-1 du Code de la consommation visé par les défendeurs n’est pas applicable au cautionnement litigieux et qu’en toute hypothèse Monsieur [T] ne démontre pas la disproportion de l’engagement pris.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 14 mars 2024, la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] demandent au tribunal de :

Sur le sort du bail

A titre principal,

REPUTER non écrite la clause résolutoire insérée au bail du 29 mars 2019 ;DECLARER le commandement de payer en date du 15 avril 2022 nul ;En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [J] [M] de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;A titre subsidiaire,

ECARTER des débats les pièces adverses 19, 20 et 22 ;En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [J] [M] de ses demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;A titre infiniment subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés, en application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.Sur l’arriéré de loyer

FIXER la dette locative à la somme de 17.969,07 euros, arrêtée au 3ème trimestre 2022 inclus ;ACCORDER à la société LES 3 [T] des délais de paiement sur 24 mois, à savoir la somme de 750,00 euros par mois sur 24 mois, en sus du loyer courant ;

Sur les autres demandes

DEBOUTER Monsieur [J] [M] de sa demande de clause pénale, et de dommages et intérêts équivalente au dépôt de garantie ;ORDONNER la nullité de l’acte de caution ;En conséquence,

METTRE hors de cause Monsieur [Z] [T] ;DEBOUTER Monsieur [J] [M] de ses demandes de condamnations solidaires ;DEBOUTER Monsieur [J] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [Z] [T] une somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;LAISSER les dépens à la charge de Monsieur [J] [M].Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] font d’abord valoir, au visa des articles L145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, que la clause résolutoire insérée au bail doit être réputée non écrite en ce qu’elle stipule une impossibilité au juge saisi d’accorder des délais au preneur.

Ils arguent ensuite de la nullité du commandement de payer, délivré le 15 avril 2022, en ce qu’il vise la clause résolutoire qui doit, pour les motifs ci-avant exposés, être réputée non écrite.

Ils sollicitent le rejet de la résiliation judiciaire rappelant en premier lieu le contexte de la crise sanitaire à l’origine de difficultés de trésorerie et contestant en second lieu la valeur probante des pièces communiquées, demandant à ce qu’elles soient écartées des débats.

Sur le montant des loyers réclamés, ils font valoir que la dette locative doit être fixée à la somme de 17.969, 07 euros arrêté au 3ème trimestre 2022, après déduction des appels de provisions sur charge dont les montants réclamés n’ont pas été justifiés.

Ils réclament des délais de paiement pour apurer la dette locative tenant compte du contexte sanitaire et subsidiairement, en cas d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire, ils demandent à ce qu’il en soit suspendu les effets au visa de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Ils demandent à ce que à ce que la clause pénale soit ramenée à la somme d’un euro ainsi que la restitution du dépôt de garantie en ce que la somme qui a été versée s’analyse en une clause pénale laissant au juge une liberté d’appréciation par application de l’article 1152 alinéa 2 du Code civil.

Ils opposent la nullité de l’acte de caution en faisant valoir au visa de l’article L 332-1 du Code de commerce la disproportion de l’acte de cautionnement à ses biens et revenus. Ils expliquent que Monsieur [T] ne possédait aucun revenu au jour de la signature de l’acte de caution, qu’il n’était plus indemnisé depuis le 15 septembre 2018 de l’allocation de solidarité spécifique qu’il percevait depuis août 2018 et avait perçu d’août 2015 à août 2017, qu’il n’était propriétaire que d’un appartement acquis en indivision 39,50 % avec son fils à [Localité 5].

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience juge rapporteur du 2 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I/ Sur la validité de la clause résolutoire

A- Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Conformément aux articles L145-15 du Code de commerce et 1343-5 alinéa 5 du Code civil, toute stipulation contraire à ces dispositions doit être réputée non écrite.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail, insérée en page 20 du contrat de bail, stipule qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, il ne sera pas « possible au juge, éventuellement saisi, d’accorder des délais pour régulariser l’infraction ».

Cette stipulation visant à priver le juge de la possibilité d’accorder des délais de paiement étant contraire aux dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, doit par conséquent être réputée non écrite.

Cependant, la demande tendant à voir réputer non écrite l’ensemble de la clause résolutoire sera rejetée, dès lors que seule la stipulation litigieuse doit être privée d’effet.

Par conséquent, la clause résolutoire insérée au contrat de bail est donc valable.

B- Sur la demande tendant à déclarer nul le commandement de payer du 15 avril 2022

Le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 15 avril 2022 est sans objet dès lors que la clause résolutoire est valide et opposable au preneur, à l’exception de la stipulation relative aux délais de paiement réputée non écrite.

II / Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail concernant la clause résolutoire en page 20 qu’ : «qu’en cas de défaut de paiement à l’échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de charges afférentes à la présente location, (…), le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire, un mois après commandement ou sommation de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai ».

Il ressort des pièces du dossier que par acte sous seing privé du 29 mars 2019, Monsieur [J] [M] a donné à bail commercial à la SAS LES 3 [T] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2019 un local à usage commercial, sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel hors taxes, hors charges de 13.800 euros payable par trimestre et d’avance.

Par exploit de commissaire de justice, en date du 15 avril 2022, Monsieur [M] a fait délivrer à la SAS LES 3 [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 21.025,19 euros au principal.

Il ressort des pièces de la procédure que dans le délai d’un mois courant jusqu’au 15 mai 2022, le locataire ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes dues.

Le contrat de bail prévoit dans son article « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » que la non-exécution du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer entraîne la résiliation du bail. Tel est le cas en l’espèce.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les parties, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 15 mai 2022.

III/ Sur les conséquences de la résiliation

A – Sur les loyers et charges échues à la date de la résiliation

Sur le montant du loyer, hors taxe, hors charges :

L’article 1353 du Code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il résulte du relevé de compte locatif édité le 2 avril 2022 joint au commandement de payer du 15 avril 2022 que la SAS LES 3 [T] serait redevable auprès de Monsieur [M] au titre des loyers impayés à la date du 2 avril 2022 de la somme de 21.025,19 euros.

Au titre de ses conclusions, la SAS LES 3 [T] reconnait être redevable de la somme de 22.969 euros et conteste ce montant sur plusieurs points :

Le loyer du 2ème trimestre 2020La somme de 157,12 euros au titre des frais du commandement de payerLes provisions sur charges (qui seront étudiées par la suite)

En l’espèce, il convient de relever qu’il appartient au bailleur de justifier l’existence de l’obligation or il ressort du décompte que les loyers ont fluctué ainsi :

T1 2020 = 4.644 eurosT2 2020 = 5.055,69 eurosT3 2020 = 4.740,46 eurosT4 2020 = 4.740,46 euros. Le bailleur ne produit pas au titre de ses écritures d’explication sur le montant sollicité pour le 2ème trimestre 2020. Par conséquent, le loyer trimestriel pour le 2ème trimestre 2020 sera fixé à la somme de 4.740,46 euros. Il s’ensuit que 315,23 euros ont été facturés en trop.

S’agissant des 157 euros de frais d’huissier, il s’agit en effet de frais qui devront être étudiés au titre des demandes accessoires (dépens et article 700).

S’agissant des sommes dues pour les loyers échus, l’indexation n’étant pas contestée hormis pour le 2ème trimestre 2020, il conviendra de déduire la somme de 504 euros TTC correspondant aux provisions pour charges trimestrielles prévues par le contrat de bail (Page 6).

Ainsi, en s’appuyant sur les décomptes produits, le preneur était redevable des sommes suivantes :

2019 : 9.660 euros = 1380 pour les mois d’avril et juin (comprenant la franchise de loyer pour le mois d’avril 2019) + 4140 euros TTC pour les T3 et 4 (sommes prévues par le contrat de bail). 2020 : 16.849,38 euros = 4140 euros TTC pour le T1 + 4236,46 euros pour les T2 T3 et T42021 : 17.169,16 euros = 4236,46 euros pour le T1 et 4310,90 euros pour les T2 T3 et T42022 : 9.310,39 euros = 4310,90 euros pour le T1 et 4.999,49 euros pour le T2 La SAS LES 3 [T] était donc redevable de la somme de 52.988,93 euros.

Il ressort des décomptes produit que la SAS LES 3 [T] a payé entre le 29 mars 2019 et le 15 mai 2022, 38.725,81 euros.

Par conséquent, la SAS LES 3 [T] sera condamnée à payer à Monsieur [M] la somme de 14.263,12 euros au titre des loyers échus au 15 mai 2022.

Sur le montant des charges

Il résulte de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

Le contrat de bail comporte en page 11 l’inventaire visé à l’article précité et précise la nature des charges (eau et charges communes de l’immeuble ainsi que la quote-part de la taxe foncière sur la base 2018) et les montants annuels hors taxe correspondant à ces charges.

Il ressort par ailleurs du contrat de bail la stipulation selon laquelle « ces charges feront l’objet d’une régularisation annuelle sur présentation des factures et avis d’imposition réels par le bailleur au 1er avril de chaque année ».

Il est également précisé en page 8 qu’ « il remboursera également au bailleur toutes les charges communes relatives à l’ensemble immobilier, au prorata de sa quote-part louée, celle-ci étant fixée à ce jour à 190/1000èmes de l’immeuble ».

En l’espèce, le bailleur produit les avis d’échéance des 1er avril 2020, 2021 et 2022 incluant la régularisation de charges des années antérieures et les avis de taxe foncière de 2019 à 2022.

Les factures afférentes aux autres charges (eau, petite fourniture et divers, éclairage commun) ne sont pas produites ne permettant pas d’opérer une régularisation des charges.

En effet pour les charges d’eau, de petites fournitures et divers, d’éclairage commun, le seul document rédigé par Monsieur [M] ne peut être pris en compte dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à soi-même et qu’aucune facture afférente n’est produite.

En conséquence, le montant total des charges justifiées sur la période considérée était de 3.071,35 euros, soit :

190/1000 ème de la taxe foncière 2019 : 975, 84 euros190/1000 ème de la taxe foncière 2020 : 1.021,06 euros 190/1000 ème de la taxe foncière 2021 : 1.074, 45 euros Par conséquent, la SAS LES 3 [T] sera condamnée à payer à Monsieur [M] la somme de 3.071,35 euros au titre des charges échues au 15 mai 2022.

Sur le point de départ des intérêts au taux légal

Il ressort de l’article 1231-6 du Code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

La mise en demeure étant le commandement de payer en date du 15 avril 2022, les intérêts au taux légal courront à compter du 15 avril 2022, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ». Il en ressort que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera donc ordonnée pour les condamnations concernant les loyers échus et les charges échues au 15 mai 2022.

B – Sur l’indemnité d’occupation

S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d’occupation est de plein droit due, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

A compter de la résiliation en date du 15 mai 2022, le locataire est occupant sans droit ni titre.

La clause résolutoire du contrat de bail stipule que : « A défaut par le preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit et sans aucun préavis d’une indemnité journalière d’occupation fixée forfaitairement dès à présent à 6% du montant du dernier loyer mensuel révisé, sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur. ».

Le bailleur ne sollicite pas l’application de cette clause mais réclame le paiement d’une indemnité équivalente au montant de l’échéance mensuelle des loyers en vigueur augmentée de la provision mensuelle sur charge.

A la date de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire, le loyer mensuel était de 1.666,49 euros ( = 1/3 du loyer trimestriel de 4.999,49 euros). S’ajoute à cette somme, une provision pour charge à hauteur de 168 euros ( = 1/3 de 504 euros).

L’indemnité d’occupation mensuelle est donc fixée à la somme de 1.834,49 euros.

Par conséquent, la SAS LES 3 [T] sera condamnée à régler la somme de 1.834,49 euros, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation.

C – Sur l’expulsion

Par ailleurs, occupante sans droit ni titre à compter du 15 mai 2022, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la SAS LES 3 [T] la locataire, selon les modalités prévues au présent dispositif.

D – Sur les demandes au titre de clause pénale

Le contrat de bail stipule en page 21 qu'« A défaut de paiement des loyers, des accessoires et de sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à un huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation. Le bailleur se réserve de demander le remboursement de tous autres dus et des dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres qu’il aura éprouvés de ce chef. »

Sur ce fondement, Monsieur [M] sollicite :

le paiement de la somme de 3.537,33 euros au titre de la clause pénale insérée au baille paiement de la somme de 3.450 euros équivalent au montant du dépôt de garantie à titre de dommages- intérêts. Conformément aux dispositions contractuelles, l’indemnité forfaitaire est fixée à 10 % des sommes dues au moment de la résiliation :

Il a été admis que le preneur était redevable de la somme de 17.334,47 euros ( = 14.263,12 euros de loyers échus + 3.071,35 euros de charges échus).

Ainsi conformément l’indemnité forfaitaire est de 1.733,45 euros, auquel s’ajoute la conservation du dépôt de garantie de 3.540 euros à titre de dommage intérêts.

— Réduction de l’indemnité forfaitaire

L’article 1231-5 du Code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Les stipulations contractuelles prévoient la fixation d’une indemnité forfaitaire de 10% et la conservation du dépôt de garantie.

La pénalité conventionnelle présente un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire. Elle tend à indemniser une partie du dommage résultant d’un manquement aux obligations contractées à son profit mais également à dissuader son cocontractant d’y manquer en prévoyant d’avance la sanction encourue. Cette stipulation, par laquelle les parties ont évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle sera condamnée le preneur après résiliation du bail constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil et est donc susceptible de modération par le juge.

En l’espèce, au regard de la bonne foi du débiteur qui a poursuivi le paiement des échéances dues, du montant du loyer, alors que Monsieur [M] n’allègue ni n’établit la réalité d’un préjudice occasionné par la présente procédure, autre que celui indemnisable par l’article 700 du code de procédure civile, et du caractère cumulé des deux indemnités forfaitaires, il y a lieu de réduire les sommes allouées à la seule somme de 3.450 euros équivalent au montant du dépôt de garantie, qui sera conservé par le bailleur à titre de dommages- intérêts.

E- Sur les frais de commissaire de justice

Il ressort du contrat de bail, en page 21, la stipulation selon laquelle : « le preneur ou ses ayants droit devra en outre, rembourser au bailleur les frais d’acte d’huissier, des mises en demeure et des frais de justice, motivés par des infractions aux clauses et conditions du présent bail ou aux dispositions règlementaires ou légales. »

Il convient en conséquence de condamner la SAS LES 3 [T] à payer les sommes de 157, 12 euros et 180, 94 euros réclamées au titre des deux commandements de payer du 28 août 2019 et 8 octobre 2020.

IV/ Sur la validité de l’engagement de caution

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1353 du Code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article L 332-1 du Code de la consommation dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, « un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation ».

Il est de jurisprudence constante que le créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles. Le domaine d’application de ce texte est exclusivement conditionné par la réunion des trois conditions cumulatives tenant à l’existence d’une caution personne physique, d’un créancier professionnel et d’un acte de cautionnement sous seing privé, sans restriction concernant la nature juridique de l’obligation principale cautionnée.

En l’espèce, le défendeur allègue que Monsieur [M] a la qualité de commerçant.

Cependant, aucune pièce n’est produite visant à justifier de la situation professionnelle de Monsieur [M] et il n’est pas justifié que le contrat de bail auquel est adossé le contrat de cautionnement a été conclu à l’occasion de l’activité professionnelle de ce dernier.

De sorte que la preuve de ce que le cautionnement a été conclu au profit d’un créancier professionnel n’est pas rapportée.

Par conséquent les dispositions de l’article L 332-1 du Code de consommation n’ont pas vocation à s’appliquer. La condition de la proportionnalité des engagements, n’étant pas une condition exigée par le Code civil, la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte de cautionnement.

Monsieur [T] sera par ailleurs en conséquence condamné solidairement au paiement des sommes dues par la SAS LES 3 [T].

Il convient de préciser qu’en vertu du cautionnement, 27 mars 2019, l’engagement de Monsieur [T] en tant que caution se fera dans la limite de la somme de 334.368 euros.

V/ Sur demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues [et subordonner sa mesure à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette].

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La SAS LES 3 [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois. Elle propose de régler en sus des loyers courant, la somme de 750 euros par mois.

La SAS LES 3 [T] ne rapporte cependant pas la preuve de sa capacité à apurer le solde de la dette à la 24ème mensualité ni de sa capacité à assumer le loyer et la somme de 750 euros alors qu’elle rencontre des difficultés de trésorerie depuis l’origine pour payer son loyer, indépendamment du contexte issu de la crise sanitaire.

Dès lors, la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et en délai de paiement sera par conséquent rejetée.

VI/ Sur les demandes accessoires

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T], parties perdantes, doivent donc être condamnés aux entiers dépens.

Ayant prononcé la solidarité concernant la condamnation principale, il convient de condamner la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] aux dépens sous la même solidarité.

Monsieur [M] sollicite en outre que soient compris dans les dépens les frais de signification du commandement de payer du 15 avril 2022, les frais de signification d’assignation, les frais de signification de jugement, et les dépens d’exécution. Cependant, il ne précise pas dans ses moyens en quoi les frais d’exécution sont nécessaires au déroulement de la présente procédure, et donc en quoi ils doivent être compris dans les dépens. Il sera donc débouté concernant les seuls dépens d’exécution.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] indemniseront Monsieur [M] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Ayant prononcé la solidarité concernant la condamnation principale, il convient de condamner la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] au titre des frais non compris dans les dépens sous la même solidarité.

C- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s’agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu le 29 mars 2024 entre Monsieur [J] [M] et la SAS LES 3 [T], ce à compter du 15 mai 2022, par acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 14.263,12 euros au titre des loyers échus au 15 mai 2022, laquelle produira intérêts à compter du 15 avril 2022, et ce, jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 3.071,35 euros au titre des charges échues au 15 mai 2022, laquelle produira intérêts à compter du 15 avril 2022, et ce, jusqu’à parfait achèvement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil pour les condamnations relatives aux loyers échus et aux charges échues au 15 mai 2022;

CONDAMNE solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [J] [M] à compter du 01 juin 2022 une indemnité d’occupation mensuelle de 1.834,49 euros et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de la SAS LES 3 [T] ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés au sis [Adresse 3] à [Localité 6], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de présent jugement ;

ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de Monsieur [J] [M] et aux frais et risques de la SAS LES 3 [T] ;

DIT que le dépôt de garantie de 3.540 euros sera conservé par Monsieur [J] [M] à titre de dommages- intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [M] de sa demande au paiement de la somme de 3.537,33 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 157,12 euros et la somme de 180,94 euros réclamées au titre des deux commandements de payer du 28 août 2019 et 8 octobre 2020 ;

DÉBOUTE la SAS LES 3 [T] et Monsieur [T] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement la SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [J] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement SAS LES 3 [T] et Monsieur [Z] [T] aux dépens, et ce compris les frais de signification du commandement de payer du 15 avril 2022, les frais de signification d’assignation, les frais de signification de jugement, ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le DIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,