TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Astrid GENTES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06425 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJMT

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT PROROGE

rendu le 06 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. GEM 16, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0248

DÉFENDEURS

Madame [L] [A], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0406

Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0406

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 06 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06425 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJMT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2017, la SCI GEM 16 a consenti un bail d’habitation d’une durée renouvelable de 6 ans à M. [V] [A] et Mme [L] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75012), 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2200 euros et d’une provision pour charges de 270 euros. Selon avenant du même jour, le bail a pris effet à compter du 14 avril 2017.

Par actes de commissaire de justice du 4 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 301,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [A] et Mme [L] [A] le 6 février 2025.

Par assignations du 17 juin 2025, la SCI GEM 16 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [A] et Mme [L] [A] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente décision pendant un délai de trois mois,

— voir statuer sur le sort des meubles,

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 845,52 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

o 11 209,37 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner la capitalisation des intérêts,

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 février 2026, la SCI GEM 16, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative, actualisée au 3 février 2026, s’élève à 19 452,89 euros mais que les défendeurs ont effectué un virement de 2 800,29 euros, qui, avec le virement de la CAF, couvre le loyer courant. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement de cette dette proposé par les défendeurs, compte-tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant mais demande à ce qu’ils soient limités à huit mois.

M. [V] [A] et Mme [L] [A], représentés par leur conseil, déposent des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

— rejeter les prétentions de la SCI GEM 16,

— fixer la dette locative à la somme de 16 652,60 euros au 4 février 2026,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— leur accorder un délai de 3 ans pour s’acquitter de leur dette.

A titre subsidiaire, au cas où l’expulsion serait ordonnée, ils lui demandent de leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux.

Ils sollicitent également le rejet des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

La SCI GEM 16 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8 301,16 euros n’a pas été réglée en intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SCI GEM 16 indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La situation des défendeurs et les revenus du foyer leur permettent raisonnablement de s’acquitter d’une mensualité de 462 euros par mois, outre le paiement du loyer courant. Il sera donc fait droit à leur demande de se voir accorder des délais de paiement pendant 36 mois et de suspendre la résiliation du bail au respect de ce plan d’apurement, lequel sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. La demande d’astreinte est rejetée, le recours à la force publique en cas de maintien dans les lieux apparaissant suffisamment dissuasif pour contraindre les défendeurs à s’exécuter.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 5 avril 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Elle sera due jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI GEM 16 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SCI GEM 16 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 février 2026, M. [V] [A] et Mme [L] [A] lui devaient la somme de 19 452,89 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, elle ne conteste pas que les défendeurs ont bien versé la somme supplémentaire de 2 800,29 euros.

La dette s’élève donc à la somme de 16 652,60 euros au 4 février 2026, échéance du mois de février 2026 inclus.

M. [V] [A] et Mme [L] [A], qui reconnaissent leur dette, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse en application de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Conformément aux articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de de la signification de la présente décision, les sommes visées à l’assignation ayant été intégralement réglées par les défendeurs.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [A] et Mme [L] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte-tenu de la situation économique respective des parties, la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte-tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 avril 2017, à effet du 14 avril 2017, entre la SCI GEM 16, d’une part, et M. [V] [A] et Mme [L] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75012), 2ème étage est résilié depuis le 5 avril 2025,

CONDAMNE solidairement M. [V] [A] et Mme [L] [A] à payer à la SCI GEM 16 la somme de 16 652,60 euros (seize mille six cent cinquante-deux euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [V] [A] et Mme [L] [A] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 462 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [A] et Mme [L] [A],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [A] et Mme [L] [A] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [V] [A] et Mme [L] [A] seront solidairement condamnés à verser à la SCI GEM 16 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande d’astreinte, en cas d’expulsion,

DÉBOUTE la SCI GEM 16 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [A] et Mme [L] [A] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 février 2025 et celui des assignations du 17 juin 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge