TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Yves PAQUIS,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544A

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

— Monsieur [K] [M] [D]

demeurant au [Adresse 1]

représenté par M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-75056-2025-002746 du 04/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

— Madame [F] [M] [D]

demeurant au [Adresse 1]

représentée par M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-75056-2024-026359 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2016 à effet au 1er mars 2016, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 323,38 euros.

Par jugement du 24 juin 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a débouté la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande de résiliation du bail aux torts des locataires.

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a assigné M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de résiliation du contrat de bail.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 février 2025, a été renvoyée, à la demande des défendeurs, à l’audience du 2 juillet 2025.

Lors de cette audience la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,

— Ordonner l’expulsion de M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du Commissaire de Police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour les contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ; – Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit; – Réserver la compétence du Juge de céans pour liquider l’astreinte ;

— Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433- 1, L.433-2 et R.433-1 à R.433- 7 du code des procédures civiles d’exécution,

— Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] à lui verser, à compter de la date de prononcé du Jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux;

— Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil,

— Débouter M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] de l’ensemble de leurs demandes mal fondées;

— Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] à lui verser la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des procès-verbaux de constat.

M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

— débouter laREGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner laREGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] au paiement de la somme de 3600 euros Taxes Comprises qualifiés d’honoraires auprès de Maître Yves PAQUIS,

— condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 dudit code et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux dispose que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il lui est interdit de le sous-louer en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 et de céder le bail, sous peine de saisine du juge par la bailleur aux fins de résiliation du bail.

Ledit article 2 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, l’article 1 des conditions générales du contrat de bail stipule que la location est faite à titre de résidence principale et que le logement doit être occupé au moins 8 mois par an par le locataire.

A l’appui de sa demande, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] produit un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 11 juillet 2024 établi sur ordonnance. Comme elle le relève, le commissaire de justice a fait les constats suivants " j’ai pris contact avec le voisin de palier porte gauche, lequel m’a indiqué qu’il ne connaissait as ses voisins, qu’il ne connaissait pas leur nom et qu’il avait vu de temps en temps des personnes passer avec des valises mais qu’il ne pouvait m’indiquer si actuellement l’appartement était ou non occupé ; J’ai constaté que les lieux ne comportaient que très peu de vêtements, à peine une dizaine, soit quatre chemises dans la penderie de la chambre parentale et deux sorties de bain accrochées à l’arrière de chacune des deux portes. J’ai également constaté qu’il n’y avait aucun drap ou taie d’oreiller présent sur le lit double et que ces derniers n’étaient pas faits. J’ai constaté que les placards comportent uniquement du linge de maison (draps, nappes, etc.) et du linge de toilette. il n’a été trouvé sur place absolument aucun document ou papier comportant un quelconque nom, ni même d’objet décoratif personnel/affectif. Je constate que la salle de bains est infestée de cafards, ne comporte que quelques produits mais aucune brosse à dents adulte, à l’exception d’une brosse à dents enfant de couleur rose. À l’exception de ces denrées alimentaires laissant penser qu’une personne est récemment passée dans l’appartement, il n’existe aucun élément personnel permettant de relier l’appartement à l’occupation d’un individu. Le nom des époux [M] [D] figure nulle part dans les lieux. "

Contrairement à ce que les défendeurs soutiennent, les photographies jointes au procès-verbal de constat ne laissent pas voir de vêtements dans les placards autres que ceux décrits par le commissaire de justice mais du linge de maison.

Si le commissaire de justice a effectivement constaté la présence de denrées alimentaires non périmées, il ne peut s’en déduire une occupation régulière du logement par les locataires.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] produit en outre des relevés de compteurs dont il ressort que la consommation d’eau froide a été nulle entre le 20 décembre 2023 et le 20 mars 2024 et la consommation d’eau chaude nulle entre le 20 novembre 2023 et le 20 mars 2024 et quasi nulle depuis le 20 avril 2023. Si ces relevés ne sont pas nominatifs, le n° ESI correspond au numéro de local porté sur le contrat de bail. Sauf à dire qu’ils ignorent la façon dont ces compteurs ont été relevés, M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] ne contestent ni n’expliquent l’absence de consommation d’eau et n’apportent aucun élément tendant à l’infirmer.

Le relevé régulier du courrier ne démontre pas une occupation du logement, d’autant que le commissaire de justice a relevé l’absence de tout document au nom des locataires dans l’appartement.

Afin d’établir l’occupation du logement, M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] produisent :

— les avis d’impôt sur les revenus de 2022 et 2023 mentionnant l’adresse du bail alors que l’avis d’impôt 2019 les domiciliait [Adresse 3].

— différents courriers qui leur ont été adressés à l’adresse du bail : courrier de notification de retraite du 13 décembre 2024, décompte de paiement de retraite complémentaire du 15 janvier 2025, une attestation de paiement de retraite du 4 octobre 2024. Comme la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] le fait valoir ces courriers sont postérieurs à l’assignation et les adresses établies sur les déclarations des défendeurs.

— Une attestation d’assurance habitation pour l’année 2022 laquelle, au demeurant ancienne, ne peut une occupation du logement,

— Un courrier EDF du 25 mai 2023,

— Un relevé bancaire du 7 février 2022.

M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] ne versent aux débats ni courrier ni facture antérieur à l’assignation et notamment des factures d’électricité qui auraient pourtant pu permettre de démontrer une occupation régulière du logement.

La présence de photographies ou objets décoratifs dans le logement comme l’appartenance à une association de locataires sont insuffisants à établir une vie quotidienne dans le logement lequel est vide de tout document administratif au nom des locataires et de vêtements en nombre suffisant.

Il s’ensuit que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] rapporte la preuve de ce que les locataires n’occupent plus le logement depuis a minima le mois de novembre 2023, preuve que ces derniers, en l’absence d’éléments objectifs et matériels, échouent à renverser.

Ce défaut d’occupation constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires à la date de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande, le défaut d’occupation du logement invoqué par la bailleresse caractérisant la mauvaise foi des locataires. Ces derniers ne peuvent en effet ignorer leur obligation d’occupation personnelle du logement, insérée au contrat qu’ils ont signé, et alors même qu’une procédure avait déjà été engagée à leur encontre sur ce même fondement de sorte qu’ils avaient déjà été avertis des conséquences potentielles.

La demande d’astreinte sera rejetée

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il convient de faire droit à la demande de la bailleresse et de fixer le montant de cette indemnité au montant du loyer applicable si le contrat de bail était resté en vigueur majoré de 30% et des charges locatives récupérables.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ou à son mandataire.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du seul constat sur ordonnance du 11 juillet 2024.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées comme celle des défendeurs en paiement de la somme de 3600 euros à leur conseil.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation à la date de la présente décision du bail d’habitation conclu le 29 juin 2016 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] aux torts exclusifs de ces derniers ;

ORDONNE à M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au du loyer applicable si le contrat de bail était resté en vigueur majoré de 30% et des charges locatives récupérables;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du contrat de bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D] aux dépens en ce compris le coût du constat sur ordonnance du 11 juillet 2024 ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la demande en paiement de la somme de 3600 euros au conseil de M. [K] [M] [D] et Mme [F] [M] [D].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protectionet la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544A