COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Mars 2026

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [C]

DU 31 Mars 2026

N° RG 25/03926 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVNT

— Exécutoire le :

à Mme [V] [U]

— copie certifiée conforme le:

à Madame [F] [C]

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [V] [U], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDERESSE:

Madame [F] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 21 mars 2017 à effet au 1er avril 2017, donné à bail d’habitation à Madame [F] [C], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel indexé de 436,91euros et une provision mensuelle sur charges de 221,08 euros, soit un total mensuel de 657,99 euros, actualisé à 826,90 euros au mois de janvier 2026.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, également selon actes sous seing privé du 21 septembre 2016 à effet au 1er octobre 2016, donné en location deux parking aériens n°44 et n°45 à Madame [F] [C], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, sis à la même adresse, moyennant un loyer mensuel indexé de 10,88 euros chacun, actualisé à 12,33 euros chacun.

Soit un total mensuel actualisé mois de janvier 2026 à 851,80 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [F] [C] par acte du commissaire de justice en date du 16 avril 2025 pour un arriéré locatif de 1909,65 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 pour 32,22 euros et le coût de l’acte pour 185,24 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 4 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 5 août 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [F] [C], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 9 février 2026 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le commandement en date du 16 avril 2025 est demeuré infructueux,

— Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 21 mars 2017 par le jeu de la clause résolutoire y insérée,

— Ordonner l’expulsion de Madame [F] [C], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Prononcer sa condamnation à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4630,72 euros,

— La condamner, à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation à payer une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’elle aurait dû payé si elle était restée locataire, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— La condamner au remboursement des frais exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 200,00 euros,

— La condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance.

Vu les articles 446-1 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 9 février 2026, L’OPHLM COTE9 D’AZUR HABITAT représenté par son mandataire Madame [U] [V], maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément;il précise à titre d’information que le montant de l’arriéré locatif a augmenté selon un décompte arrêté au mois de janvier 2026, à la somme de 6219,49 euros. Il indique que le dernier paiement a été effectué en septembre 2025, que la locataire ne perçoit pas d’allocation d’aide au logement et s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [F] [C], présente à l’audience, indique avoir effectué un paiement de 800,00 euros la veille du jour de l’audience. Elle explique avoir entrepris des démarches pour établir un plan d’apurement avec une assistante sociale et percevoir mensuellement 1338,00 euros. Elle ajoute être au chômage et ne plus avoir été rémunérée ces derniers mois en raison du fait que son contrat de travail au CHU de [Localité 4] n’ait pas été renouvelé depuis le 3 décembre 2025. Enfin, elle estime que le logement social de type F4 qu’elle occupe actuellement est trop grand.

Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 16 avril 2025, en date du 17 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 4 août 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 5 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 4 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de payer.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [F] [C] par acte du commissaire de justice en date du 16 avril 2025 pour un arriéré locatif de 1909,65 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 pour 32,22 euros et le coût de l’acte pour 185,24 euros.

Il est constant que le bail en date du 21 mars 2017 à effet au 1er avril 2017, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 mai 2025, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et des parking n°44 et n°45 et de la condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle et éventuellement un surloyer d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 851,80 euros à compter du 29 mai 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel de 6219.49 euros ,le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé à la hausse duquel il ressort que Madame [F] [C] reste devoir la somme de 6219,49 euros arrêtée au mois de janvier 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue mais indique avoir réglé une somme de 800,00 euros la veille de l’audience sans fournir de justificatif de paiement relatif à ce réglement.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 6219,49 euros, il convient de condamner Madame [F] [C] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel en deniers et quittances correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’une déduction faite de la somme réglée la veille de l’audience, soit le 8 février 2026 à hauteur de 800,00 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Elle sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur s’oppose.

La défenderesse ne démontre pas avoir repris le paiement intégral de son loyer à la date de l’audience et ne justifie pas d’une capacité financière lui permettant de s’acquitter de son loyer et d’affecter une partie de ses ressources à l’apurement de son arriéré locatif.

Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [F] [C], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 16 avril 2025 et celui de l’assignation et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 21 mars 2017 et ses baux accessoires à effet au 28 mai 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [F] [C] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 4] et des parking n°44 et n°45 sis à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [F] [C] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle et éventuellement d’un surloyer d’un montant de 851,80 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Madame [F] [C] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 6219,49 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejetons la demande de Madame [F] [C] en délais de paiements,

Condamnons Madame [F] [C] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Madame [F] [C] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 16 avril 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,