TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Elodie VERHOEVEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00486 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZIN

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 16 mars 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH (anciennement OPAC DE PARIS)

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [S]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Elodie VERHOEVEN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D174 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-008406 du 28/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00486 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZIN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 février 1983, l’EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH (anciennement OPAC DE [Localité 1]) a consenti un bail d’habitation à M. [G] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] (bâtiment B).

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 725,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] le 10 septembre 2024.

Par assignation du 31 décembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 792,63 euros au titre de l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 29 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi à l’audience du 20 juin 2025 afin de permettre à la partie défenderesse de bénéficier de la présence d’un conseil, puis d’un second renvoi à l’audience du 21 octobre 2025 permettant aux parties l’échange de leurs conclusions pour finalement être retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

À l’audience du 9 janvier 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette à la somme de 3 418,96 euros au 8 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. L’établissement bailleur modifie sa demande de condamnation de M. [G] [S] au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [S], représenté par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, sollicite, à titre principal, de juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 septembre 2024 (en l’absence d’un décompte précis des charges d’eau récupérable), débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions et le condamner au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, le locataire demande la suspension des effets de la clause résolutoire et son autorisation à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 90 euros par mois en sus du loyer courant. M. [G] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la demande de nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La partie qui invoque la nullité de l’acte doit prouver que l’irrégularité de l’acte lui cause un grief même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le commandement de payer contient à peine de nullité:

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est constant que le commandement délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé et qu’il doit notamment préciser les dates d’échéance des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives.

Il résulte également de ces dispositions, que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] prétend que le commandement de payer serait nul en raison du décompte joint au commandement, celui-ci ne lui permettant pas de vérifier la réalité et l’étendue de la dette, telle que le bailleur l’a évaluée.

Cependant, le décompte joint au commandement de payer délivré le 9 septembre 2024 comprend un extrait de compte qui distingue les sommes dues au titre des loyers et des charges.

Cet acte permettait, par conséquent, à Monsieur [G] [S] d’en vérifier le bien-fondé et de le contester ce qu’il a fait.

Monsieur [G] [S] soutient également que les sommes réclamées par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH au titre des charges d’eau des années 2019 à 2021 ne sont pas dues eu égard au délai de prescription de 3 ans applicable en l’espèce.

Ce moyen tiré de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la prescription d’une partie de la dette n’est cependant pas sérieux dans la mesure où les règlements réguliers effectués par le locataire, mentionnés dans le décompte annexé au commandement de payer, s’imputent sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Les régularisations de charges des exercices 2019 à 2021 ont été effectuées moins de trois ans après leur date d’exigibilité, de sorte qu’elles n’encourent aucune prescription. Les sommes réclamées à ce titre ne sont donc pas sérieusement contestables et aucune déduction ne saurait être opérée de ce chef.

Enfin, Monsieur [G] [S] indique que le décompte de charges pour l’année 2022 comporte une erreur, en ce qu’il fait état d’une consommation annuelle de 688 m3 d’eau, alors que les relevés antérieurs démontrent une consommation annuelle comprise entre 25 et 65 m3.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir que le compteur d’eau du défendeur n’a pas pu faire l’objet de télérelevé au cours de la période comprise entre le 30 novembre 2021 et le 23 février 2023et que, par suite, aucune consommation réelle n’a pu être facturée. Le bailleur ajoute que le compteur d’eau individuel de Monsieur [G] [S] a été change en juillet 2023. Il justifie de l’ensemble de ces circonstances par la production notamment de l’historique des consommations relevées du 08 janvier 2021 au 08 janvier 2026 à partir du compteur d’eau individuel de Monsieur [G] [S] (lequel fait notamment état d’une impossibilité de procéder à des relevés du 31 mai 2021 au 31 mai 2023), ainsi que de l’attestation de changement de compteur d’eau individuel du défendeur le 28 juillet 2023 de la société TECHEM en date du 20 octobre 2025.

Monsieur [G] [S] produit lui-même un courier de Mme [X] [N] (chargée d’unité de gestion à l’EPIC [Localité 1] HABITAT -OPH) faisant état d’un relevé intermédiaire le 23 février 2023 d’une consommation de 1096 m3 à l’occasion de la verification de son compteur d’eau individuel par des techniciens.

In fine, il n’est pas contesté en l’espèce qu’aucun télérelevé n’a pu être réalisé à partir du compteur d’eau individuel du défendeur du 31 mai 2021 au 31 mai 2023 et qu’une consummation d’eau froide de 1096 m3 a été relevé le 23 Février 2023.

Monsieur [G] [S] qui conteste les sommes dues au titre de cette consommation et à qui incombe la charge de la prevue en application de l’article 1353 du Code civil, ne justifie notamment d’aucun dysfonctionnement affectant son compteur d’eau individuel, ni d’aucun fuite d’eau au sein de son logement.

Compte tenu de cette circonstance, les sommes réclamées par l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH au titre de la régularisation des charge d’eau froide sont dues effectivement par Monsieur [G] [S].

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2024.

Le locataire invoque la nullité du commandement de payer et critique les sommes demandées constituant la dette locative. Or, n’est pas rapportée la preuve d’une erreur dans le constat de la consommation d’eau et ainsi des sommes dues. Dès lors qu’aucune cause de nullité n’est rapportée ni aucune preuve d’une erreur dans la comptabilisation des sommes dues au titre des charges d’eau, le commandement de payer demeure valide.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la demande du locataire sur ce point et à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience satisfaite, les conditions d’octroi de délais d’office sont réunies.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que la présence de longue date du locataire dans les lieux et les revenus du foyer de M. [G] [S] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 95 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [G] [S] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2026, M. [G] [S] lui devait la somme de 3 418,96 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur avec interêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 374,52 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du commandement de payer délivré à M. [G] [S] le 9 septembre 2024 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 février 1983 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [G] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] (bâtiment B) est résilié depuis le 10 novembre 2024,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 418,96 euros (trois mille quatre cent dix-huit euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [G] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 95 euros (quatre-vingt-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [S] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [G] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024 et celui de l’assignation du 31 décembre 2024,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge