TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [W] [U]

[X] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06522 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ6W

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [W] [J] [U], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06522 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ6W

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 12 et 13 octobre 2015 à effet au 13 octobre 2015, [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 441,51 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025 un commandement de payer la somme de 3580,05 euros à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, et visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation du locataire le 14 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice des 11 juin 2025 PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en vue de l’audience du 13 novembre 2025, pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et d’ordonner l’expulsion des défendeurs avec séquestration des biens et les condamnations à payer les sommes suivantes :

—  4753,19 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2025, in solidum,

— Une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer majoré des charges à compter du premier mois suivant la signification du jugement à intervenir,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience et les parties ont pu en prendre connaissance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025, lors de laquelle [Localité 6] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation soutenues oralement à l’audience, sauf à actualiser le montant de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8804,74 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Y ajoutant, il demande au tribunal de débouter Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] de l’ensemble de leurs demandes de délais.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que le règlement du loyer courant n’a pas repris. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire faisant valoir l’incapacité financière à régler la dette locative en sus du loyer courant.

Mme [W] [J] [U] ne conteste pas le montant de la dette locative et explique que la dette est ancienne. Elle indique devoir une somme importante au service des impôts, lequel service a accepté un échéancier. Elle fait valoir qu’elle a payé la somme de 700 euros la veille de l’audience, soit le loyer courant et la somme de 150 euros en sus du loyer. Elle demande à rester dans le logement et à régler la dette par des versements mensuels de 245 euros en plus du loyer.

Assigné à étude de commissaire de Justice, M. M. [X] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier en date 20 novembre 2025, PARIS HABITAT, dûment autorisé par le tribunal, a produit en délibéré une note confirmant qu’un virement de 670 euros de la défenderesse avait bien été effectué avant l’audience. Il précise que cette somme est cependant insuffisante pour couvrir l’échéance courante et souligne que le versement de l’aide de la ville de [Localité 6] C.A.S. ne semble plus versée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l’un d’eux ne comparaît pas, l’ordonnance est réputée contradictoire à l’égard de tous, lorsque la décision est susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 6] HABITAT OPH établit qu’elle a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation du locataire le 14 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’audience.

Elle justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu à effet au 13 octobre 2015 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu en son article 16-2, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 13 mars 2025, pour la somme en principal de 3580,05 euros en principal.

Il y a lieu dès lors d’appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer du 13 mars 2025.

Or, d’après le décompte produit, si les défendeurs ont effectué un règlement partiel dans le délai de deux mois entre le 13 mars 2025 et le 13 mai 2025, celui-ci était de 200 euros alors que la dette locative s’élevait à 3580,05 euros en principal. Ainsi, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2025 à minuit.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [W] [J] [U] sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle peut reprendre le paiement du loyer courant outre la somme de 245 euros sur 36 mensualités.

Le bailleur s’y oppose.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont réglé au bailleur la somme de 670 euros le 17 novembre 2025 alors que le loyer est de 722,52 euros charges comprises. Le versement de l’aide de la ville de [Localité 6] a été stoppé. En outre, la fiche diagnostic mentionnait un FSL possible dans la mesure où la famille avait repris le paiement de son loyer courant dans la totalité, ce qui n’est pas le cas.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 6] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] restaient lui devoir la somme de 7818,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus.

Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] seront condamnés solidairement à verser, à titre de provision, au bailleur la somme de 7818,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3580,05 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2025, sur la somme de 4753,19 euros à compter de la signification de l’assignation du 11 juin 2025 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I], qui succombent à la cause, seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce il y a lieu de condamner Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] au paiement de la somme de 400 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le défendeur qui réclame de voir écarter l’exécution provisoire de droit ne démontre pas l’existence d’éléments particuliers et circonstanciés qui pourraient le justifier. Il en sera débouté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat à effet du 13 octobre 2025 conclu entre [Localité 6] HABITAT OPH et Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], est résilié depuis le 13 mai 2025 à minuit ;

ORDONNONS à Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, l’appartement situé [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 7818,31 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3580,05 euros à compter du commandement de payer du 13 mars 2025, sur la somme de 4753,19 euros à compter de la signification de l’assignation du 11 juin 2025 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTONS Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

DÉBOUTONS [Localité 6] HABITAT OPH du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [J] [U] et M. [X] [I] aux dépens ;

DISONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection