TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09568 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDS3

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDERESSE

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1867

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09568 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDS3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2012, la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros et d’une provision pour charges de 156,39 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un premier commandement de payer la somme principale de 2 548,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Suite à de nouveaux impayés, par un second acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.544,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [K] le 10 avril 2025.

Par assignation du 11 août 2025, la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [K] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, statuer sur le sort des meubles étant régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 032,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 5 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre à la défenderesse de bénéficier d’un conseil au titre de l’aide juridictionnelle pour être finalement retenue à l’audience du 13 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 février 2026, la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2026, s’élève désormais à 2 096,76 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus. La société SA L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS considère qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La société bailleresse s’en rapporte à l’appréciation du juge concernant l’octroi de délais de paiement.

Mme [O] [K], représentée par son conseil, sollicite l’octroi d’un échéancier progressif sur 36 mois comprenant le versement de 20 euros mensuels durant 6 mois puis 50 euros mensuels pendant les 30 mois suivants avec un règlement du solde à la dernière échéance. Elle demande un aménagement de la déchéance du terme. La locataire indique rencontrer des difficultés étant en arrêt maladie mais précise être en capacité de régler sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 544,45 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est confirmée par le bailleur et est ainsi considérée comme satisfaite. Mme [O] [K] propose un plan d’apurement de la dette auquel ne s’oppose pas le bailleur laissant au juge la libre appréciation de l’octroi de délais de paiement. Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [O] [K] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement durant 36 mois d’une somme de 58 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [O] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Un aménagement de l’échéancier est instauré compte tenu de l’arrêt maladie en cours pour la locataire au moment du prononcé de la décision. Mme [O] [K] sera ainsi tenue de respecter l’échéancier suivant avec solde de la dette au 36e mois :

Versement de 20 euros pendant 6 mois

Versement de 66 euros pendant 30 ans

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2026, Mme [O] [K] lui devait la somme de 2.096,76 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 249,73 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS ou à son mandataire.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [O] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mars 2012 entre la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, d’une part, et Mme [O] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (1er étage) est résilié depuis le 10 juin 2025,

CONDAMNE Mme [O] [K] à payer à la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 2 096,76 euros (deux mille quatre-vingt-seize euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [O] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros) puis pendant 30 mois une somme minimale de 66 euros (soixante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [O] [K] sera condamnée à verser à la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [O] [K] à payer à la société SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 et celui de l’assignation du 11 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge